改善窗口期下的风向:造大盘,更要造大城生活

来源:地产中国网 2017-02-24 09:57:00

上周,在即将面世的成都万科新项目——万科城·臻园,万科举行了2017年首场媒体见面会。

成都万科营销总监谭丽透露出万科2017年将采取的发展方向,一方面实现城市配套年的升级,打造万科城市配套生态圈,而在住宅业务方面,万科则根据自身项目在体量方面的特点,结合客户对于住宅之外的配套生活需求,提出了“大盘造城”发展战略。

在政策频出、改善需求释放的大环境下,成都万科的破题思路,显然别有一番深意。

成都万科春季媒体见面会现场实拍

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不止是数据从排行榜看成都的大盘趋势

事实上,从近三年来成都住宅销售面积排行榜中可以看出,大盘,是2016年正在成都市场强势发展的一种打造模式。

据成都房联发布的数据,2014年时,全域成都住宅销售面积第1名的是中信城,其备案面积为19.12万㎡,第10名的备案面积为13.28万㎡;到了2015年,销售面积TOP10的区间为12.35万㎡-19.86万㎡,与此前相差无几;

销售面积出现全面直线拉升是在2016年,根据克而瑞发布的数据,去年恒大·天府半岛以37.07万㎡的成交面积位居榜首,第10名的世茂城也卖了18.01万㎡,2016年的第10名,已经足以进入2015年TOP3的梯队了。

另外,近几年一直活跃在成都楼市,并为开发商创造巨大收益的项目,也都具备大规模的属性。

如南城都汇、华润二十四城、麓湖生态城等,南城都汇去年已经卖到了6期,二十四城也推出柒公馆,麓湖生态城则直接在去年以34.48亿的成交金额拿下单盘冠军,超过第二名近10亿元。

万科也是大盘的“忠实粉丝”,虽然是在2017年才正式提出“大盘造城”的住宅开发战略方向,但成都万科对大盘的打造与运营早有先例,最典型的便是万科·五龙山。

从2011年首批次开盘以来,五龙山就凭借6000亩原山的势头,在城北当起了“老大哥”,现已呈现出成都的山居改善生活范例,去年别墅的销售额达到7亿。

同样抢眼的还有第五城,不到半年时间卖出3000多套,实现23亿的销售额。再加上城西的万科城、理想城,成都万科数个超百亩的大盘成为“破百亿”的主力军,再次印证了大盘的价值。

以单盘规模化来获取利润,是目前整个房地产行业由于人口红利、土地红利收窄后产生的新趋势。而对购房者而言,改善风潮下,买大盘、买品牌开发商的房子,也正成为普遍认知。

万科·五龙山实景拍摄

02

不止是体量大盘提升区域的板块价值

大盘,从定义上就能看出体量的庞大,但规模并不是唯一的衡量标准。更重要的是,在住宅改善需求全面释放的当下,大盘除了造城以外,也是在造生活。

万科为例,如今我们可以看到,万科给购房者提供的不仅是一个简单的居所,而是在万科“城市配套”的战略加持下,以城市运营者的身份,呈现出更完善的生活模式与更高的生活品质。

同样,对于大盘而言,因为整个项目将牵涉到住宅、商业配套、学校教育、社区绿化等多重因素,有别于房地产发展出去“卖完走人”的理念,城市运营者在看重规模效应的同时,更要注重能够提升区域的板块价值,产生城市人群的聚集效应,为购房者提供全方位、便捷成熟的生活大城。

这方面,万科·第五城就是一个典型案例。

万科·第五城效果图

2015年底,万科拿下九江板块615亩地块,总体量达到123.1万㎡,其中住宅占据的份额为110.7万㎡。这样的规模,在区域住宅总体量中占比超过三成。

如果以110㎡/户的改善型产品面积粗略预估,项目将直接从板块外导入约4万以上的人口数量,产生了足够明显的城市人群聚合效应。九江板块也因此更名为第五城板块,区域价值得到提升。

在规模的支撑下,万科为项目量身定制了以主力超市、影院、美食街区、亲子教育为主的约3万㎡万科生活广场,并于去年10月全面动工;同时,万科和双流中学完成签约,引入优质的教育资源,最新消息是,第五城幼儿园品牌也将在本月落定。

万科的打造逻辑中可以看出,大盘,远远不止规模那么简单,更是一座醇熟的生活大城。

万科·第五城效果图

03

不止是改善万科2017年提升大城生活

2017年,万科继续坚持“大盘造城”的路线,显然底气十足。

有别于万华致力于打造一个麓湖生态城、华润二十四城长达11年的开发周期,在成都拥有大盘的开发商中,万科的思路稍显不同,无论五龙山6000亩的开发规模,还是第五城、万科城、理想城等多个大盘开枝散叶,万科式“大城生活”,因“万科标准”而难以被模仿跟进。

值得一提的是,经过2016年对购房者改善需求的刺激,今年,改善市场将有更多机会,仍是处于窗口期。这样的市场背景,也为万科大盘造城带来更大优势。

在规模上,成都万科2017年开局的在售项目有第五城、万科城、理想城、五龙山、翡翠公园等5个项目,其体量自不必说,基本上都是接近或超过200亩的大盘,具备足够的造城能力;

产品方面,年初,万科·五龙山就发布了新品——珑溪,提供成都稀缺的溪居改善生活。随后,翡翠公园首次亮相,成为鸡年天府新区第一个推出的纯新盘,自带万科翡翠系高端属性,在城南拥有很大的价值空间;另外,万科城最新改善产品臻园也将推出;

翡翠公园约121㎡户型装修示范单位实拍图

更重要的是,成都万科于2017年将城市配套战略从“3”升华至“7”,全面加持各个大盘的“造城”能力。同时,万科工业化快建体系、BIM数字化工地管理等强项,今年仍会继续发力,提升“造城”的速度与品质。

2017年,在改善窗口期下,成都万科“大盘造城”路线的打造手法有足够的说服力,而“为普通人造好房子”的目标,也将是万科一直努力的方向。

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