他，与任志强、董藩、朱大鸣并称“中国房地产四大恶人”；

他，曾被很多人攻击为开发商的看门狗；

他，也被人称为“报春哥”、“楼市春天派掌门人”。

他是中国房地产界饱受争议的人物。

讨厌他、憎恨他的人，多如牛毛；

喜欢他、崇拜他的人，也不计其数。

曾在学校当过老师，也曾任职于国家机关，从事土地开发、房地产营销、物业管理工作十余年，潜心研究中国经济又十年，他，就是亚太城市研究会房地产分会会长、易信城市与产业研究院院长、独立经济学家、房地产专家——陈宝存！

有人说，他是中国房地产的“毒舌”，只因他说话太直、太犀利、不近人情、不留颜面、从不转弯。不过，这条“毒舌”，只讲真话，不做忽悠，话糙理不糙、舌毒心不毒，常常一针见血、一语中的。信他的人，开宝马，住豪宅；不信他的人，打碎牙齿往肚里吞。

“蛇”醒了，春天还会远吗？

2014年8月10日，这条中国房地产的“毒舌”，悄悄潜入重庆，本来还处在水深火热中的重庆，瞬间回到了春天。解冻楼市，他吐了五口“毒液”。

城市有效的土地供应日益匮乏，是推动房价上涨的毒液之一

陈宝存认为，土地的资源是有限的，尤其是城市主城区有效的土地资源更是稀缺。受18亿亩耕地红线的限制，现在新增的土地供应日益边缘化，再加上拆迁安置的难度大周期长，城市有效的土地供应愈发匮乏。从全国的情况来看，2014年上半年，全国300个城市住宅类用地推出面积2.49亿平方米，同比减少10%。具体到重庆，陈宝存也有详实的数据为佐证，2014年上半年，重庆（含区县）的住宅类建设用地1389万平方米，同比下降25%。土地资源的稀缺，城市有效土地供应量的日趋减少，是推动房价上涨的重要因素。

水涨船高的地价，是助推房价上涨的毒液之二

“面粉”供应跟不上，“面包”理所当然要涨价。土地供应减少，土地价格自然水涨船高。从中指院的数据来看，2014年上半年，全国300个城市住宅类用地的楼面均价达到1758元/平方米，同比上涨了24%；而重庆（含区县）同期的住宅类用地楼面均价达到1766元/平方米，同比上涨48%。此外，拆迁安置成本也大幅上升，本来拆迁成本不应该高于土地出让金的40%，但是2012年的数据显示，80%的土地出让金都用于拆迁成本给了钉子户。“羊毛出在羊身上”，土地价格的上涨，成本的上升，开发商难道会赔本做慈善？此为房价上涨的第二大因素。

城镇化建设、人口增加、需求增多，是房价上涨的毒液之三

陈宝存认为，新型城镇化建设是房地产行业的新机遇，人口的增加，需求的增加，必然会推动房价的上涨。新中国成立之初，我国城镇人口规模不足6000万人。后来通过一系列的举措，农村剩余劳动力开始向城镇迁移。1996年，我国城镇化率突破30%，年新增城镇人口两千万以上。自此每年新增城镇人口与“年”俱增。国家统计局数据显示，2013年末我国城镇化率达53.7%，城镇常住人口7.3亿人。《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出，我国城镇化发展的目标是，“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右”、“努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。这一亿多的人拥入城市，他们住哪呢？这难道不是给房地产制造需求吗？有研究表明，城镇化率每提升一个百分点，涌入城市的农村人口将增加1300万（以全国13亿人口计算），可拉动当年国内生产总值1%-2%，同时还会使住房投资增加7%、住房销售面积增长5.7%、住房价格上涨2.4%。不过陈宝存也强调，新型城镇化发展，房地产行业一定要改变以往的开发模式。不是集中造城，造大城。而是在建设过程中，更多地考虑产业导入。一个城市与城镇，是需要生活、居住、娱乐、工作共同发展的，当然，还要注意与生活息息相关的配套建设，比如医疗、教育、商业、交通等。

货币超发是助推房地产成为蓄水池的毒液之四

陈宝存说，近10余年来，货币不停地超发，是助推房价上涨的元凶之一。这些年来，M2的数据增长很明显，2002年18万亿，2008年47万亿，2013年111万亿，十年来，M2增长了五倍。过去十几年，M2增速多数时期高于同期GDP与CPI涨幅之和。政府多印货币，也是为了满足老百姓日益提高的物质生活需求。旧城改造、管网改造、城镇化建设、高铁、高速，哪一样不用钱？政府发钞，并不是说要故意稀释老百姓的财富。这可能会对老人不利，但是对于年轻人来说很好。10年后，年轻人的月薪可能达到5万。再过20年，人民币兴许跟韩元差不多。这是一个必然的过程。与其将钱放到银行坐等贬值，还不如买房子抵御通胀。老百姓捍卫自己的资产，这样做有错吗？这就使得房地产成为吸纳超发货币的蓄水池。

投资渠道狭窄是百川归“房”的毒液之五

陈宝存痛心疾首地说，中国的投资渠道窄，逼使老百姓不得不选择和青睐房地产。中国的股市熊了N年，至今没有起色，谁人敢投？基金、信托敢投吗？只怕是肉包子打狗，有去无回。黄金敢投吗？中国大妈很勇敢，把血汗钱都砸到黄金上，倒了大血霉，追悔莫及。理财产品、银行存款、余额宝怎么样？不痛不痒，还抵不过通胀。

有的“霉体（媒体）”很坏，恶意炒作房地产的负面消息，他们想把老百姓的钱从房地产逼出来，以便进入股市，做他们的黄粱美梦去吧。要知道，“股市兴旺，房价暴涨；股市衰落，房价还是暴涨。”股市挣钱了，落袋为安，买套房子；股市衰落了，回头是岸，还是买房子保险。在中国，除了房地产比较靠谱外，几乎找不到比房地产更好的投资渠道了。

中国那么多行业，有几个行业能像房地产行业回报率这么高？能源、环保、低碳节能，国家把大把的钱投入到这些看似非常有前景的行业中，可结果呢？不都打水漂了吗？

有的人看不惯，也不乐意看到房地产行业一枝独秀，但是没有办法，谁让他们不争气，没本事呢？百川归海，折腾了一圈，所有投资最终还是回到了房地产。

听完陈宝存这条“毒舌”解“毒”房地产后，弱弱地问一句，“元芳，你怎么看？”

不信他，拿起你手中的番茄、香蕉、苹果，狠狠砸他吧！

相信他，自己偷着乐吧，接下来怎么干，你懂的。

作者：吴晓桃 中国指数研究院西南分院研究总监