房地产市场的拐点迟早要来。只是不知道何时与何种方式到来。众所周知,这个拐点被人为延迟了五年时间。五年后,房地产的价格、自身体量与负载量,已完全不可同日而语。价格翻倍不止,而住房供应的增长量却被忽视。
重要的问题是,拐点之后以怎样的方式展开市场调整。争论更多在房价是否会崩溃。很显然,多数人不信崩溃论。最普遍的理由是中国很列外——城市化至少还有十年、政府会救市等国情论。
不会崩盘另一个充足的理由是,中国与美国不同。中国家庭按揭首付比例很高。相关调查数据显示,首付均值是四成以上。事实上,中国房地产的“师傅”是日本不是美国。
崩盘并无标准。其实,不过是“时间与空间”的置换问题。调整空间大则周期短,调整空间小则周期漫长。从经济学或金融学的规律看,房价都是涨缓跌急。且涨时需要量推动而跌时量反而会急剧减少。这次房市拐点市场并无太大争议。因为,本届政府执政以来,未出台一个调控文件。这让市场(多方)心服口服。毫无疑问,基本都认同这是市场自然形成的拐点。
中国经济最大的风险并不全在房地产本身,而在其负载的金融风险。这是普遍规律。其实,房地产风险更像糖尿病,其并发症才是最大的威胁。
房地产风险对经济的冲击可从宏观、实体与个人家庭三个层面观察:
宏观经济层面,影响经济增速下滑。对中国来说,最重要的不是GDP增速而是就业状况。这点李总理已有清晰阐述。所谓7.5%左右就是稳定就业增长保障。若就业能保障,更低增速也能被接受。即便5-6%的增速依然是傲视全球。
事实上,就业与GDP结构关联更大而非增速。多年来就业市场最典型的现象是,民工荒与大学生就业难同时存在。网络流传一个段子很能说明问题:3000元你就想请个农民工?别开玩笑了!3000元你只能请个大学生!
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