不管未来中国经济增长模式如何转型，越来越依赖负债来获得增长似乎已成定局，这将给未来中国的城镇化和房地产业带来深刻变局。

从某种意义上讲，中国过去的城镇化本身只是房地产化的结果，而未必是房地产增长的源泉。而且，不管未来中国经济增长模式如何转型，越来越依赖负债来获得增长似乎已成定局，这将给未来中国的城镇化和房地产业带来深刻变局。

2013开年以来，在参与各政府与企业集团的战略研讨会上，地方官员和董事长们似乎有一个共同的判断：新一届中央政府所力推的城镇化政策将大利好房地产业，中国因为城镇化，房地产业还有二十年的黄金发展期。基于这个判断和土地财政以及政绩要求，政府官员和大型企业集团又在铺排新一轮圈地蓝图和造城梦想。

笔者认为城镇化与房地产的逻辑关系不会这么简单，利用年初的几个假日，有针对性地批阅了一些较严肃的材料，并进行了深入思考，发现这种简单逻辑是缺乏独立思考的从众思维，在战略制定中如果不高度重视这个问题，就有可能导致灾难性的后果。

首先，要厘清目前中国城镇化的真实状况究竟是如何的?

关于中国城镇化的真实状况一直有争议，但近读李迅雷的一篇文章《城镇化：中国经济再增长的动力或阻力?》，觉得文中观点值得采信。

结合笔者的城镇策划实践，笔者比较认同他的分析。这篇文章中提出一个重要观点：从农村看城市——中国或已步入城镇化的后期。

中国目前实际的城镇化率已达60%，未来可向城镇转移的劳动力数量约0.5亿了。如果我们认可这个观点，那么对于与未来房地产业发展习习相关的被城镇化空间就要重新评估，被城镇化的时间长度也要重新评估。

目前官方按常住人口概念计算并公布的城镇化率为51%，有不少学者甚至认为按户籍人口计算，中国的城镇化率只有30%左右，基于这两个数据，他们得出的结论是：按所谓的城镇化率达到75%的国际标准，中国城镇化之路至少还可以延续20年。

而李迅雷是这样分析的：如果换一种角度看城镇化水平，去农村调研看看中国的“农村化率”，会发现农村的青壮年人口已经非常少了，而城镇化率=1-农村化率。如果农村化率很低，则意味着城镇化率较高。