虽然中国一线城市的房价还在上涨，但对投资者来说，在这个价位上孤注一掷并不是明智的选择。同样是房产投资，全球还有很多其他的机会，适度进行分散是很有必要的。但是，国内的炒房经验在国际上并不一定通行，单纯为了投资在海外买房，风险收益比会越来越低。

　　说起风险，首当其冲的莫过于对当地市场的陌生。相当一部分投资者在选择国家、城市以及具体区域的时候，对当地的市场环境和法律法规都没有第一手的系统了解，只是通过周边朋友口耳相传的碎片化信息知道个大概。这种情况下，如果再遇到一个不那么尽职尽责的经纪人，投资者很可能成为被忽悠的对象，也为日后房子的处理埋下很多隐患。

　　比如美国媒体就曾报道，一位中国买主在纽约买下一桩3层住宅，租出去之后却遇到了耍赖拖欠租金的租客（美国很多地方对租客有很强的法律保护）；在司法交涉过程中，租客还竟然将房主举报到市政府，称其房屋有建筑违规。事实情况是，这座房子确实有被非法改建过，因此，房主损失了房租不说，还需要支付罚款和重新改建所需的工程费。

　　类似的例子还有不少，因为只要投资者处于一种信息不对称的弱势地位，就可能会被一些投机取巧的个人或机构所利用。所以，在房产方面，要想做到全球配置，那就需要投资者对不同国家、不同州/省的相关法律法规做详尽了解，还要实地调查当地社区的治安、收入、教育环境等情况，并选到当地最专业、诚实的经纪人为自己服务。

　　而即使投资者能够投入如此多的时间和精力，买房时候也难免遇到越来越多的来自各地政府的阻力。坦白的说，中国富人到海外买房，推高当地房价，对已经有房的居民来说并非坏事；但正在攒钱买房的年轻人肯定就不乐意了，跑去向政府表达这种不满也算情理之中。

　　所以，在保护市场价值和当地买房人权益之间，各地政府都需要做出一定平衡。而我们看到的结果就是，越来越多的地方开始对外国买房者增收赋税，限制房价增长过快。

　　比如前不久，澳大利亚就出台了针对国外买家的若干政策，加强对海外收入贷款的审查。同时，悉尼所在的新南威尔士州也开始向国外买房者额外征收4%的印花税和0.75%的土地税。墨尔本所在的维多利亚州则对7月1日之后交易的房产开始征收7%的印花税(之前为3%)以及1.5%的缺席业主附加费（之前为0.5%）。

　　加拿大也好不到哪去。上个月温哥华所在的BritishColumbia省决定对国外买房者征收额外15%的房产转让税，让很多投资者措手不及。

　　就连脱欧后面临很大抛售压力的英国，去年4月也开始对国外买房者征收资本利得税，也就是针对卖房以后获得的收益的税务。根据不同的房产价值，该税率在10%到20%之间。

　　这些情况还都是近来出现的在原有基础上增加到税费。加上经纪人佣金、律师费、房产税等其他支出，个人在这些地方买房的成本越来越高，必然也会对房产带来的收益产生很大影响。

　　英、澳、加都是中国买房者最钟爱的地方，而遭遇阻力之后，越来越多的人自然就开始转战美国。弹性较大的美国市场目前还没有相应的政策反应，但值得投资者注意的是，美国住房价格中值已经回升到了次贷危机前的水平之上，而美国居民的收入中值却几乎没怎么增加，无法提供强力的国内需求支持。

　　而历史高位房价的背后则是来自中国等地的海外买家的需求和超低利率的货币政策，一旦美联储在年底或明年重启加息进程，房价走势可能会面临更多的不确定性因素。

　　不过说来说去，意思并不是海外房地产就不能投了。因为工作、生活上的更多选择，在海外买房置业是越来越普遍的事情，即便需要多出点钱，很多人依然会按部就班。但对长期生活在国内的个人投资者来说，只把海外房子当成投资品，从成本和风险上来说可能都不合算。

　　但自己不能买，不代表不能依托专业的房产投资机构进行投资--欧美诸多顶级的房地产基金就是投资者不错的选择，如果再能通过一个FOF（母基金）把专注于不同地域、不同领域的基金组合起来，就可以真正实现房产全球配置了。

　　除了一站式进行跨地域的投资，房地产FOF的另一个优势是可以跨领域—并不是只有住宅才算房地产，商场、酒店、办公楼也是，但个人投资者很难去直接收购或者修建如此大规模的地产项目。

　　对于“不差钱”的企业和机构来说，海外商用地产无疑是最吃香的。留意新闻就会看到，国内大企业斥重金收购海外酒店、商场的报道屡见不鲜。戴德梁行的报告显示，2016年前5个月，中国海外房产投资达到170亿美元，是继美国（190亿美元）之后第二大海外房产投资者。

　　而这些钱并不是出去买住房的：其中办公楼占比达50%，酒店占比达42%，公寓住宅只则占3%。

　　巨量资金看中商业地产的原因有两方面，一是其能提供另类投资机会，比如一个国际化旅游城市的商业地产价值可能远高于住宅；二是其能提供稳定现金流，比如写字楼的出租一般较为长期稳定，不像住宅租户的流动性那么高。

　　中国人对建筑和土地情有独钟，只要投资得当，这无可厚非。而放眼国际，近年来全球资金在房产配置方面也都非常重视：PERE的报告显示，2010年之后全球房产基金募集额度连年上升，2015年已经达到1335亿美元，是5年前的2倍；2016年上半年的募资金额也超过了去年同期，达到593亿美元。CalPERS--全美最大的退休基金的投资委员会前几天刚通过一项新规定，将其房产投资的配置额度从30亿美元提高到60亿美元。

　　全球房产配置很重要，到底怎么投，还需要投资者放开眼界，多多思考。