休闲式商业:给我一个去的理由!

来源:地产中国网 2016-08-08 15:52:00

每到周末和小长假,有钱又有闲的人最为头痛的是拖家带口、呼朋喊友该到哪里去?

熙熙攘攘的核心商业街,城区的大型生态公园,近郊的山水田园,历史悠久的文化古镇等都不失为休闲游玩的好去处。但仅有这些往往还不够,去多了就腻了。

有需求就会有供给。近几年来,不少开发商也瞄上了急剧增长的时尚休闲消费市场,试图通过休闲体验式商业来卖掉配套开发的房子或激活诺大的商业项目。那么开发商都有哪些套路呢?其结局又如何呢?听“为民说房”慢慢道来。

l 建造郊区化体验式休闲购物中心,目的是卖住房甚至卖商铺

这类开发商比照国外郊区化生活方式建造郊区化体验式休闲购物中心,类似于英国牛津近郊的比斯特购物村。例如在闻名的休闲之都成都,就有香港九龙仓在绕城高速之外建起并于2009年开业的时代奥特莱斯,专卖国外大品牌的折扣商品,每逢周末人流倍增,开发商顺便卖完了时代小镇的住房,其地点毕竟紧靠绕城高速双流出口,总体开发运营效果还不错。

有个叫四川XX恒业投资的开发商雄心勃勃地在距离成都中心城区17公里(实际上是出了绕城高速有20公里)的成彭高速彭州出口处打造中国(成都)国际时尚中心。据当年《华西都市报》报道:项目一期占地380亩,按照“一河四街八景”进行规划设计,业态以欧美奥特莱斯休闲娱乐购物村为特色,着力打造国际奢侈品牌馆、亚洲品牌街区、欧美品牌街区、中国名牌直销区、品牌总部区、设计创意区、商务会展区、休闲娱乐区等八大功能区。据说建成后将成为国内功能超完善,建筑超时尚,活动超丰富,融服装总部商务、品牌展示、商品集散、文化体验、休闲娱乐于一体的服装时尚商业高地。同时汇集运动休闲、美容美发、健身旅游、餐馆酒吧、演艺走秀等时尚服务产业,将成为成都规模超大的时尚产业聚集区。当年曾宣布其时尚奥特莱斯于2015年11月开业,但至今静悄悄的没了消息。笔者8月3日驱车实地察看,由于城北边是物流重地,大热天开车在杂乱破旧的大货车中左躲右超驶出了一绕,又过了二绕,出了成彭高速收费口,跟着导航来到一处四处荒凉的农村边,看到的情况竟然是这样的:

这哪有开业的迹象吗?怪不得网上后来没有一条国际时尚中心开业的新闻。好在广场还有个保安坐把椅子守护着,不然门窗都会给人偷跑了。这样的地方做这种“高调”的商业,亏得没有开张,不然把商家坑得更惨。看来“国际时尚中心”不是光靠喇叭就可以吹起来的。我想来想去,实在找不出到这里去买件衣服的理由。

l 打着历史人文生态艺术等旗号,建特色小镇或商业街区,目的还是卖房

有些开发商为了低价挂牌勾地,给地方政府规划一些时尚前卫甚至很炫的商业旅游概念,打着历史、人文、生态、艺术等旗号,搞一些特色小镇或特色商业街,从而可以“排他性”地拿到大幅建设用地,其中至少近一半是住宅用地。因为不是为了商业而搞商业,政府有要求时就先搞点特色商业示范示范,目的是为了把要卖的住宅调性提高卖个好价;有的干脆把商业放后边再说,靠沙盘上的概念直接卖住宅回笼资金。

这种不问地段、不接地气的凭空造镇和凭着理想构造特色商业的做法,的确给后期的招商和运营造成了很大的困难,使不少商业项目沦为死盘。看着让人着急、使人心痛:好好的土地、好好的资金建造出好好的建筑,卖给好好的业主,怎奈会如此冷冷清清没有人气,死得这样难看?

同样是做水街,深圳华侨城欢乐海岸,成都铁像寺水街都很成功,而成都龙潭寺水街就差强人意。可见关键是项目地段,欢乐海岸和铁像寺地处主城区,周边居民和办公楼房林立,我邀你往大家都不是很远,人气商气自然很好,而独处成都龙潭工业园区的龙潭寺水街,除了不流动的水和景区门口几个商户卖串串,没有什么特色,去过一次绝不会去第二次。

成都龙泉洛带古镇旁边的博客小镇企图以古镇的历史文化为本底,以客家人五次大迁徙为线索,精选中国建筑的优秀元素,融汇闽、徽、晋、川、海派建筑于一镇,视觉空间随着街、巷、院的更迭而变化,把中国的传统建筑艺术展现得淋漓尽致。它的每栋楼都采用古法施工,各派建筑原汁原味、韵味无穷,是不可多得的非物质文化遗产,2013年洛带博客小镇荣幸地通过了“非物质文化遗产”申请。

然而就是这样得天独厚傍着古镇建起来的特色小镇,商业街区的经营却门可罗雀。一位资深的房地产操盘朋友,前不久参观过博客小镇后在朋友圈中感慨道:“其建筑品质、景观环境、物业服务可谓一流!可商业氛围、商家入住、开业率等却不入流。”是其招商团队能力不行还是努力不够?他在朋友圈求解决之道,我说无解!因为正常人一年偶而有那么一两次带家人朋友去洛带,一定是先看洛带古镇,那里人流熙熙攘攘,古迹风情甚多,没有理由跑到博客小镇喝茶闲坐。

沮丧的是那些买了闽、徽、晋、川、海院子的业主,理想中的《清明上河图》式的街市生活只能被残酷的现实蜕化成一个个农家小杂院了,有人养鸡养猪也很难说。

另一个例子是成都麓山国际社区的麓镇,平坦的地上为找山包的感觉堆建起一个具有放射形街道和山顶广场的特色商业小镇,项目亮相之初给人的感觉是:听着天仙少女弹奏着肖邦的钢琴曲,有披头散发的意大利画家在台阶上作画,伴着一路咖啡和花香,有老者拄杖拾级而上,也许在山顶教堂可以邂逅一场白胡子教父主持的婚礼……然而这么多年了,尽管麓山社区已经成熟,但麓镇除了临街商铺有些社区类必需的零售服务业态外,那些原本企望的“艺术店铺”都还关着门未见装修,天黑人稀的时候,走在里面都有点害怕。

麓镇做得很地中海,通向山顶广场的放射形的道路配合梯坎花池水景,让建筑高低错落、鳞次栉比,但汽车进不去,商家的货物得靠棒棒挑,游人更懒得进去,这叫什么商业动线吗?放眼望去,满墙皆是土黄色文化石和半圆的门窗洞,时间长了不光会烦,还有点慎人。再者虽然建筑外表形式很意大利,但卖的东西及提供的服务却大相径庭,建筑形式跟生活内容严重不搭界,你好意思叫朋友到欧式的麓镇去吃个重庆火锅吗?想来想去,除了带建筑学的学生去参观,还真没理由约朋友逛麓镇啊。

l 打开休闲式商业的金钥匙——多彩的生活

做商业项目难,做好郊区休闲式商业就更难!

靠什么去吸引消费者,找什么理由让市民去那里休闲消费,的确是一个非常重要并且是绕不开的问题。通过上面一些活生生的案例就可以看出:单凭建筑外观、生态景观及历史人文是很难有持续不断的客流和商业消费,休闲式商业卖的不应该是伪劣工艺品、小吃串串之类的地摊货,而应该是休闲类的体验及高水准的配套服务,项目里充满了新鲜活泼、丰富多彩的生活,男女老幼都能找到自己有趣有益好玩的项目,从而形成一种吸引力,让人们一有空就想去。

地产中国网上有一篇报道《“高冷”的麓湖,如何让生活热起来?》,就讲了此前颇受业界关注的麓湖如何用MIX(混合)生活理念去配套麓湖的商业,认为在麓湖,生活才是主角。据了解,在麓湖,除了住宅,麓湖将全球教育、产业、商业、艺术娱乐资源集合在一起,以总部办公、水镇、特色社区商业等形态,为麓湖的住户及来自外面的休闲人群构筑开放的、沿着生态湖岸线节点状分布的特色商业街区——麓坊,届时可以滨湖慢跑、骑自行车、乘慢船湖中游览,以湖岸线串联起多个主题公园和户外社交空间以及商业聚集区,使更多人停留并愿意参与其中。

真正的休闲商业,不一定有传统意义上的商铺,“商铺”里卖的不一定是商品,更多的是市区内没有的休闲方式及配套服务,譬如给孩子们提供一种玩遥控游艇的安全水域,孩子们可以遥控游艇穿越一个个圈洞和障碍,大人们则可以坐在旁边的咖啡馆里边守望边喝咖啡……游乐完毕,休闲的人们可能不带任何一件产品,花了钱带走的是轻松与满足。这是生活的一部分,生活不仅是居民楼里的吃喝起居,还有郊外的轻松和惬意。这就是郊区休闲商业去的理由!

因此,忘掉麓镇吧,那是起初商业懵懂年代的苟且;

期待麓坊吧,这是时尚生活注入商业休闲后的升华。

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