有近郊独栋的人不牛，有独栋还有都市大平层的人才牛。都市大平层近年来似乎成为城市高端人群的标配。买大平层或许是很多人的梦想，但要圆好这个梦，你还真得知道优秀的大平层长啥样。

前几天和一位好朋友闲暇小聚，他便问我成都的大平层住宅怎样？有没有价格合适的好项目推荐？这个问题还真把我难住了，脑子里过电影一样闪过一个个大平层楼盘，但又总感觉每一个都缺一些什么，一时还真说不出哪个楼盘是最安逸的。

1、理想的“都市大平层”就象梦

首先，都市大平层必须位于城市核心地段。

它必需栖身于城市中心区域，拥有主城区核心地段的所有优质公共资源：交通干道、金融商务中心、幼小教育、医疗美容、体育健身、餐饮购物、休闲娱乐、市政公园、高级会所等近在咫尺，日常生活十分便捷。

在成都，在绕城高速之外双流区万安镇、正兴镇天府新区腹地，象雅居乐推出的铂雅苑和富春山居组团，蔚蓝卡地亚花园城高层精装大平层，都有很好的自然生态景观，但那只能叫山水大平层，不能称为“都市大平层”。那样的大平层只是面积大了房间多了景观靓了，它不能满足商务接待及频繁进出都市核心区活动的需要。

其次，都市大平层必须有很好的户型设计。

据明源地产研究院统计，高端客户对于产品的关注点更多体现在户型设计（50%以上）、其次是景观环境（30%）、再次是房屋使用率（15%）。其户型特征必须反映以下方面：

为了增加空间的阔绰豪华感，除了采用两层以上挑高的入户大厅和宽敞明亮的私享电梯厅之外，层高多在3.15米以上。上海知名豪宅汤臣一品层高3.5米，成都银泰华悦府层高也是3.5米，北京长安太和二期及成都雅居乐富春山居层高则为3.6米。按照目前规划规定，3.6米以上就要按1.5层计算面积了，因此3.6米算是层高的“天花板”了。

从入户形式上讲，电梯独立入户和主仆双向入户是目前比较流行的，也就通常说的2梯2户或3梯2户，这样入户的优点在于可使工人与货物的出入与主人出入分离，保证豪宅空间的品质和档次。因此，多数都市大平层采用板式结构，其采光通风好，视野开阔。如成都中海九号公馆（下图为楼层平面的一半）。

有甚者甚至做到了“一层一户”，如北京的西山壹号院，户型面积达到495平米，具有360度的景观面。

从住房功能设计上讲，三个大尺度的卧室或四房是基本要求，其中至少须有两间套房。另外对服务用房的需求也较高，应设置工人房、洗衣房、设备房等附属空间；生活功能空间可设置分开的中西厨、早餐厅、大衣帽储藏间、杂物间等；休闲功能则有健身、茶室、影音、红酒雪茄等。

从流线设计上讲，应充分考虑主、客、仆用房的分离，最大程度地避免流线上的相互干扰，可以通过十字形过道、连廊、阳台、花园等过渡空间来实现。

第三，大平层必须视野开阔、有很好的城市景观。

出则繁华，入则静谧，临江看湖面向公园当然最好，有很好的大都市轮廓景观也可以。许多知富阶层之所以摒弃远郊别墅而选择都市大平层作为“第一居所”，一方面考虑了事业的要求，另一方主要是情结上难舍都市的繁华：就有人喜欢住在高处，看车水马龙，看都市夜里的灯火辉煌，就喜欢那种满眼灯火、流光溢彩的感觉，仿佛每一盏灯火都有一段故事。适度的喧嚣也可以让人解压放松，这是死寂般的远郊别墅没办法做到的。

为了充分利用都市胜景，不少都市大平层采用开间八、九米的横厅设计，让会客厅和餐厅都能拥有很好的景观，如下图的成都中大文儒德，横厅宽度达到8.5米。有的甚至在主卧的浴室里也能奢享都市的繁华。

第四，都市大平层必须是精装修。

其装修标准多在每平米5000甚至10000元，其中多采用进口或知名品牌的厨卫空调地暖设备，设计风格也非常的前卫时尚。因为买大平层的客户多数不是首次购房，先后入住的时间拉得很长，加之每户装修期又长，如果象某些号称大平层楼盘将清水房交给业主的话，整栋楼的装修少则5年，多则10年也不会休停，对先行入住的业主来讲，那简直就是一场马拉松式的环境灾难！

另外一种让人啼笑皆非的现象是：有少数大平层投资客户，在清水房卖不起价时，索性简单装修，隔成许多小间当合租房出租，甚至当员工集体宿舍。发生这种情况，你还再有住豪宅的感觉吗？

第五，理想的都市大平层容积率不宜超过2，最好是纯大平层楼盘，低多层最好，最多小高层，平面布置能够大面朝南或面向主景观。

2、开发商的无奈让都市大平层“伤痕累累”

在城市高密集约用地的原则下，开发商拿地成本逐年提高，虽然可建的建筑面积有上下限规定，但开发商总是照着上限做，甚至还想办法偷面积加大赠送。不管讲不讲情怀，成本啊，赚钱啊，还是放在首位的。而在前几年90/70的政策规定下，整个楼盘全部做大平层也不可能。

开发商面对3.0以上的容积率，一种“高低结合”的做法是在地块周边两到三个边布置成高层中小户型刚需走量，中间搞点联排叠拼之类的“别墅”，有天有地好提高品质卖上价。但住在这样的“别墅”里是怎样的体验呢？你在别墅里看风景，看风景的人在高处看你，别墅装点了高层的景观，你装饰了别人的梦。

还有另外一种“高高结合”做法是，地块四周围做大量的中小户型，只在庭园中央或景观最好的所谓楼王位置做个大平层。

从居住者的角度讲，当然希望整个楼盘都是精装修的大平层户型，这样住户的层次基本相同。若有大量中小户型参杂在一个小区，居住体验就会大打折扣。但从开发商营销的角度讲，纯做大平层去化周期长，资金周转的压力很大。无奈之下，只好大小户型结合，靠小户型刚需走走量。成都仁恒滨河湾一开始全想做精装大平层，但销售速度太慢了，二期也只好做起了小户型。所以，现在看来，合景泰富·誉峰顶住压力把体量达3685户都做成精装大平层并坚持到最后也是值得敬佩的。朗基·望今缘和万科天逸也很纯粹，但体量很有限，望今缘146户，万科天逸75户，属于小盘高层项目。