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万科郁亮:预期宏调政策放松是房地产业麻醉剂

发布时间:2015/08/07 17:12 | 来源 :中国网地产

引子

“有高利贷来找过万科,万科没敢要”

万科总裁郁亮在11月15日接受本报书面专访时提到。这与部分房企在资金链紧张状况下,热衷找私募基金托市、暂时惜售,豪赌明年调控政策放松,显著不同。

郁亮直言,预测调控可能放松,是行业的麻醉剂。

不仅融资谨慎,万科的其他策略也慎重异常。目前万科已未雨绸缪启动2012过冬模式:现金为王,卖房子会更积极,不存货不囤地,收缩买地。郁亮称,即使为此放弃“春天可能到来”的机会,也在所不惜。

环顾四周,在一系列调控措施下,中海、龙湖、万科等大型房企降价行动不再遮遮掩掩,一场“房企过冬”的大幕已然拉开。大型地产公司不能完成当年销售目标者,已确定不在少数。

即便万科已在10月份实现了超过千亿的销售额,跑赢大市。但其对后市依然很谨慎。

日前在东莞一个轻松的聚会场合万科总裁郁亮抛出“过冬论”,一石激起千层浪,热度相仿于2007年底万科董事长王石抛出的“拐点论”。

郁亮说,当前的调控是2008年调控的接续,房地产行业已告别暴利时代,房价回到合理水平是大势所趋,“不妨把环境想得更坏一些”。

访谈

告别暴利 地产行业进入下半场

主持人:万科如何看待2012年的房价走势?下一年房市关键词会是什么?

郁亮:2011年关键词是调控,2012年万科发展策略是过冬。具体有几点:现金为王,现金流比利润更重要;卖房子会更积极,不能有存货、不能囤地;收缩买地。买地最浪费钱,一定不能买错地。管理整体围绕过冬来运营。

主持人:万科启动过冬模式的依据是什么?目前看一些地方政府不乏放松调控的动力,明年一季度货币政策也可能放松,一些开发商也在赌明天。

郁亮:你这样说是在给我们行业输麻醉剂,当前调控初见成效,并且还在观察之中。我们做出这个选择,是想不妨把环境想得更艰难一点,当然,有可能春天也会很快到来,但万科放弃了,不值得冒险。

主持人:你预计这个冬天会有多长?何时形势会好转?

郁亮:冬天有多长我不知道。房地产是经济问题,也不全是经济问题,我现在刻意不去想形势好转这件事情,这会影响我们进行过冬的准备。

主持人:就是说,你宁愿把未来想得更困难一点?

郁亮:万科从来不去预测,不去赌政策和未来。我想每种调控政策的退出一定有替代政策,会有有序的政策安排,过去那种“一放就乱,一收就死”的恶性循环不太可能再出现。

我们现在只想怎么去应对。房地产行业已经进入了下半场,这和上半场不一样。过去指望好产品就可以卖高价,这个逻辑已不成立。下半场才刚刚开始,没有任何一家房企稳操胜券,包括万科在内,在下半场都要继续练好内功。

主持人:你说下半场万科要盖“有人住”的房子,这是否意味着未来房地产的投资属性将被抑制?

郁亮:居住是房子的基本属性,投资是附属属性。投资属性在未来不可能得到很好的利用,这个行业不太可能再有暴利,政府的基本政策,让这个行业赚取不合理利润的情形不再出现。

开发新融资模式 行业“雪崩”不会发生

主持人:当前房地产行业的融资模式正在被颠覆,传统的银行贷款开始“抛弃”房地产,开发商资金紧张成为全行业的问题,万科的资金状况如何?

郁亮:万科已经5年没有在资本市场融资,也没影响万科发展。虽然说过冬,但我们也不太悲观,这个行业银行贷款少了,但总会放的,而且会放给有钱的,这是银行的特点。万科自己有比较多的钱,目前手头现金300多亿,让我们可以在未来更灵活安排一些事情。

借钱要看成本,钱多了就少借点,钱越多越好借,万科远远没有到需要借高利贷的地步。

主持人:目前大量房企去借信托、私募,利率都很高,有些私募预期回报率达到30%、40%,民间资本进入房地产开发环节,一定会推高成本吗?行业利润一定会降低?

郁亮:现在社会上有批钱想做房地产,万科可以与他们合作,把他们引进来,他把地钱付了,我们来做后面的事情。这样资金成本肯定会高了,也需要分利润出去。既然是股权投资,分利润给别人也应该。

但利润是不是一定会降很难说。万科追求给股东最大的回报,会用更少的本钱做更多的事情。

主持人:那是否意味着万科会在类似的方面展开越来越多的合作?这算不算一种融资?

郁亮:这个结论可以有。我们通过合作发挥资金效率,这是万科的长期策略。

主持人:万科有没有尝试房地产私募基金等融资方式?年初与华润签订的44亿融资协议中,有和华润旗下私募的合作么?

郁亮:基金、信托,境外境内的,我们都有合作,有条件的融资都会去做,但要看成本。有高利贷来找过万科,但万科没敢要。

跟华润的议案是为了预防可能的融资合作,每年都会通过一个议案。

主持人:当下有没有一些企业和项目来找万科收购?你认为行业兼并潮到来了吗?

郁亮:还没有项目来找万科收购或并购。目前行业集中度确实在提高,但提高是个渐进的过程。因为绝大多数同行都能吸取2008年的教训,雪崩式的倒下不会出现。

回应老业主闹事 坚持市场原则

主持人:你怎么看待很多老业主因为降价闹退房这样的事件?比如万科在深圳的清林径项目?

郁亮:价格本身是波动的。对那些因为价格调整而遭受影响的客户,我非常理解他们的心情。但是市场有一定的规则,市场混乱对任何人都没有好处,所以一定要坚持原则。对万科来说,始终会坚持积极定价策略。

主持人:万科如何应对老业主因为降价而产生的纠纷?万科如何进行危机管理?

郁亮:(老业主不满)万科会认真处理好,但不需要放到危机的程度;我们愿意跟客户耐心沟通,哪怕被他们骂了也要有耐心,但一定要坚持市场原则。

主持人:在当前这种大背景下,你认为房价会降到什么程度?何谓合理水平?

郁亮:真的不好说,一些城市通过限价,就把房价控制在合理水平了吗?控制住了,也未必是合理水平。这个很复杂,每个地方不一样,有没有泡沫很难判断。

对于企业来说,降不降价是愿望问题,不是能不能降的问题,难道降价是根据利润来降吗?好像一些超市每天做特价时,都是亏本在卖吧。降价跟利润和成本没关系,是每个公司的经营决策问题。

对于万科来说,我们要求一个月卖出开盘房源60%的房子,已经坚持了两年左右。

来源:腾讯房产

(责任编辑:杨川)
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