仲量联行发布《2020年第三季度成都商业地产市场报告》

2020年10月13日，成都——第三季度，随着新增供应放缓，成都甲级办公楼市场空置率再次下滑0.7个百分点，收至22.6%;需求活跃度稳步攀升致办公楼租金环比下跌 0.6%，较上季跌幅收窄0.4个百分点。

零售消费快速回归，多个优质运营商项目以高入驻率开业，部分项目调整升级完成，品牌拓展释放积极信号，更多“首店”入蓉。数据方面，成都零售物业市场空置率环比持平，报9.0%;首层平均租金出现环比微幅下跌0.4%，至360.4元/平方米/月。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“进入2020年下半场，成都办公楼市场保持逐步恢复态势，退租浪潮放缓，来自金融、房地产及科技互联网行业的需求为成都办公楼市场持续注入动能。疫情对消费及零售商业市场的影响正在消减，从中秋国庆黄金周可看出，成都商业消费市场已呈现积极的回升态势。未来，更多新消费、新场景融入市场，将引领消费升级，激发消费新触点。”

成都办公楼市场研读

连续两季度无甲级新增供应，空置率水平再次回落。

第三季度，市场仅录得一个乙级项目交付。甲级市场供应暂停让空置率继续回落，至季度末报22.6%，环比下降0.7个百分点，短暂恢复至2019年水平。尽管第四季度成都市场将迎来新增供应20.5万平方米，但较好的市场活跃度预计将保证空置率维持在25%以内。

2020年上半年成都GDP增速转负为正，城市经济活动有序恢复，推动办公楼市场租赁需求回暖。虽未有二季度需求累积、大幅降租的优势，三季度成都甲级办公楼市场净吸纳量仍实现2.6万平方米，环比小幅上扬。其中，高新南区凭借其产业结构优势——即以金融、房地产和科技互联网为主的租户结构，持续领跑全市办公需求，实现净吸纳量4.1万平方米。

数据来源：仲量联行研究院

三大支柱行业：金融、房地产、科技互联网持续为成都办公楼市场赋能。

· 季度内房地产/建筑行业成交频繁，其新租占比高达20.8%，居各行业首位。房地产企业选址优先考虑高新南区，实现占比近八成。但随着重点房地产企业资金监测和融资管理规则发布，预计房地产行业办公支出将在未来开始收紧，开发商类企业需求占比或将出现下滑。

· 以科技互联网为代表的新经济行业持续逆势上扬。截至7月，成都市新经济企业注册数共计450,763户，注册资金共计49,548.9亿元，分别较去年同期增长30.7%、18%。在线教育、游戏开发、直播等科技互联网企业仍持续进驻甲级办公楼，三季度新租占比达20.3%，环比上升2.8个百分点。

· 金融业发展保持稳健，1-5月成都证券交易额、保费收入增速稳步回升至18.9%、5.2%。传统金融行业实现新租面积约1.4万平方米。第三季度，全国股票市场上升，证券行业租赁需求看涨，预计未来办公及营业网点需求将释放。

疫情冲击各行各业，除与风险存在对冲关系的医药、科技互联网等行业外，诸多企业生存压力增大，优胜劣汰加剧。自3月起，全行业退租现象频繁，上半年非传统金融业退租率更是高达24.4%。进入三季度后，成都市场退租现象开始放缓，总退租面积较二季度下降28.5%。而消费服务、文体娱乐、非传统金融仍为主要退租行业，退租率分别为15.5%、11.0%和9.8%。疫情加速行业内调整，兼并购以及破产重组事件多发，引致专业服务企业业务开始上扬，其中律师事务所更是从中获益，季度内录得其新租面积超1万平方米。

数据来源：仲量联行研究院

就面积段来看，随着经济活动进一步回归平稳，大型企业租赁需求回归市场。第三季度，500平方米(约1/4层)以上成交占比达20.4%，环比上升10.3个百分点;2,000平方米(约整层)以上需求占比升至4.2%。这一数值在前两个季度均维持在1%以内。截至当前，部分大面积需求仍在最后谈判中，预计四季度市场还将录得多个整层及以上大面积成交。

策略解析

疫情后，诸多业主迅速展开策略调整。截至目前，效果初步展现：

· 与往年于三季度调整租赁策略不同，由于疫情，今年大多业主于二季度率先采取降低有效租金、提高佣金等激励策略。三季度市场带看量上升，再加上需求端产业发展基本面逐步恢复，办公楼业主方整体降价意愿明显降低。季内，成都甲级办公楼平均租金报97.9元/平方米/月，环比跌幅0.6%，较二季度收窄0.4个百分点。值得注意的是，该降租幅度还包含了部分项目的“隐性降价”，即业主以清水价格出租前租户装修房源。尽管这一现象早已存在，但在今年退租浪潮下，该行为尤为明显。

· 此外，业主重点关注楼宇中重要和高风险租户。针对前者，业主提前展开续约谈判，以增加免租期、提前续约权等诸多优惠政策留住客户。对于后者，则及时整理存在退租风险的房源，并于市场公开。尽管部分项目空置率短期上升，但就长期来看，该策略可有效缩短空白期，降低空置所带来的收入损失。

未来展望

2020年，受疫情冲击，市场下行速度陡增。但由于成都市场供应处于低位周期，供应端压力并未释放，再加上整体宏观经济的持续好转，以金融、科技互联网为代表的高质量产业正不断驱动成都甲级办公楼租赁市场回暖。预计第四季度，市场还将迎来多宗大面积成交。租金方面，就整体市场而言，虽租金下滑仍不可避免，但以“先发制人”抢占客户资源的楼宇将有望在四季度维持租金平稳。租约管理、租户结构调整、综合品质和服务水平提升仍将持续成为今年业主的关注重点。

零售物业市场研读

成都优质零售物业市场迎来供应高峰，近郊商业稳步扩张。

本季迎来4个项目入市：龙湖上城天街、龙湖时代天街二期、新都苏宁易购广场、曼购城市奥莱光华店，共计新增供应31.9万平方米，总存量升至918万平方米。其中，龙湖时代天街二期和新都苏宁易购广场分别位于郫都、新都两个近郊板块，入驻率较高。龙湖上城天街作为成都首个客运枢纽双地铁TOD综合体，引入了多个成都首店，与毗邻的金牛万达广场形成差异互补，共同为北一环商业服务带来提档升级。曼购城市奥莱光华店位于光华商圈，在乐宾百货关店后对该项目进行了整体改造，主打品质+折扣+人气集合店，以家庭、年轻时尚消费客群为主。

数据来源：仲量联行研究院

国庆接待人数恢复至去年同期九成，高频快闪店和装置艺术展聚人气。

随着零售商业活力逐步释放，消费市场也逐渐回归。据报道，按可比口径计算，2020年中秋国庆黄金周成都接待总人数恢复到去年同期的90.4%，旅游收入恢复到去年同期的80.1%，其中重点景区接待游客764.83万人次。春熙路太古里片区人流量达709万人次，日均人流量88.63万人次，同比增长25.84%;其中区外游客占比超过70%，省外游客达244.6万人次，占比34.5%。商业经营方式亦不断推陈出新吸引流量：快闪店和艺术展作为增加曝光和引流的绝佳途径，在疫情后的零售市场运用更加频繁。更多高能级、强互动、形式新、体验好的快闪店落户成都，包括：杰尼亚X FEAR OF GOD限量联名系列快闪店，路易威登2020早秋LV²独立合作系列快闪店等登陆太古里，Dior玫瑰秘境限时展、法国高端皮草品牌YVES SALOMON限时店登陆成都IFS 等。

项目改造升级焕发商业活力，功能区优化为主要调改方向。

项目调改作为重唤商业活力的重要方式，在市场存量和增量并重的压力下，更能激发零售运营商开辟招商运营新思路。季内，位于核心商圈的晶融汇一期改造完成，在建筑设计、动线、品牌、空间陈列等方面进行重构优化，以年轻潮流运动为主线，引入多家首进成都的知名品牌，促使消费者到访量显著增加。

受疫情影响，无论主动或被动，项目调改的频次都更趋频繁，以功能区优化营造新消费场景成为调改的主要方向之一，如：IFS在三楼主入口的位置强化女性消费场景，将美妆、珠宝等业态集中陈列;在该层私密性较好的空间以高端腕表为主，主打精英消费场景，并以切小铺的方式容纳更多品牌进驻。此外，各零售项目更加聚焦连接地铁楼层的商业调改，以期引流获客以获得收益增长，如：凯德广场金牛店减少负一楼儿童体验和生活服务业态，增加美食街区和生活零售业态;金牛万达广场负一楼进行街区品牌升级改造，切小铺引入更多餐饮、生活和服务配套业态。

数据来源：仲量联行研究院

整体需求稳定，时尚零售、新能源汽车、茶饮品牌、美妆业态表现活跃。

· 时尚零售：核心商圈持续吸引国内外优质时尚品牌进驻，助推“首店经济”再发力。季内，Maison Margiela首家全新概念店进驻太古里，意大利珠宝品牌Buccellati、钻石珠宝品牌De Beers、意大利内衣品牌La Perla进驻IFS，Nike Hoops、Badmarket亮相晶融汇等。

· 新能源汽车：在政策红利和资本助推下，汽车消费回暖。据国家统计局数据显示，8月份限额以上单位汽车类商品零售额同比增长11.8%。新能源汽车品牌亦开启新一轮线下布局，在购物中心扩张势头迅猛：Tesla和蔚来汽车进驻大悦城，比亚迪新能源汽车展厅进驻龙湖北城天街和金牛万达广场等。

· 茶饮品牌：茶饮品牌积极下沉拓店，外地餐饮品牌频频入蓉，其中不乏多家首店，包括：Space Lab失重餐厅、捞王锅物料理、鼎凰花胶鸡等进驻龙湖上城天街，Sevenbus亮相晶融汇，伏见桃山、月枫堂亮相大悦城，意大利甜品COVA进驻IFS，铁公鸡进驻太古里等。喜茶更积极开拓区域和社区级零售项目，在本季内进驻龙湖北城天街、新都苏宁易购广场、龙湖上城天街等。

· 美妆业态：季内，部分国内美妆品牌保持较快扩张态势，如：THE COLORIST调色师进驻仁和新城、龙湖北城天街、城西优品道等，完美日记进驻金牛万达广场、大悦城等。此外，备受关注的成都首家Harmay于晶融汇亮相，成为又一美妆网红打卡地。

项目表现分化，市场空置率保持稳定9.0%，租金微幅下跌。

尽管市场呈现向好态势，但疫情影响恢复仍需时间，部分抗压能力较弱的购物中心仍然存在“掉铺”情况，集中在餐饮和体验业态，加之下半年新开项目增多，租赁压力仍然存在。另一方面，市场逐步恢复帮助优质项目在短时间内补齐空铺，加之新开项目以较高入驻率入市，市场空置率保持稳定在9.0%。租金方面，营业困难的项目是全市租金下滑的主要原因，对于成熟优质项目而言，整体收益相对稳健。仲量联行数据显示，成都优质购物中心首层平均租金报360.4元/平方米/月，环比下降0.4%。

未来展望

第四季度，市场仍将迎来供应高峰，包括万象城2期、青白江万达广场等多个优质购物中心项目即将开业，新增面积超40万平方米，年底成都零售总体量有望达960万平方米。成都社区商业、商圈规划、首店经济、夜市经济、地摊经济多管齐下，预计第四季度市场需求将保持活跃，部分项目有望止跌企稳。尤其是部分近郊项目在三季度出现餐饮退租、空置率上升的情况，但随着市场租赁需求回暖，预计这一情况将得到改善。

谢凌表示：“成都城市经济基本面持续向好，前八个月社会消费品零售总额同比下降5.3%，高出全国3.3个百分点，较上半年收窄2.4个百分点。外贸进出口总额实现4,545.2亿元，同比增长24.9%。整体来看，成都双循环体系发展良好，经济恢复速度超过多数同能级城市。成都商业地产市场正不断释放积极信号，稳步迈向可持续发展道路。”