1949年到2018年，超大规模的城镇化率从10.6%到59.6%火箭式跳跃，城市红利的兑现速度超过西方国家的数百年;1969年内地拥有第一条地铁线，去年底内地运营线路已累计6730.27公里，成都更是一天内“三线齐发”。

两项迅速变化的“超大规模”的影响下，城市面积不断扩张，创造了房地产业的“黄金十年”。粗暴式增长结束后，“超大规模”效应仍在发挥作用。城市外拓抵达边界，传统主城区腾挪出上万亩新旧更迭的开发用地。轨道交通与高价值土地的叠加，让TOD应运而生。

城市更新与TOD，不仅将影响行业的下一个十年，甚至会影响城市的21世纪20年代。

2020年1月8日，以【融合发展 洞见趋势】为题，2019中国红城市更新产业论坛暨金奖盛典在成都落幕，集结头部房企与行业专家，持续探索城市更新与TOD。

以下为鹏友会核心创始人郑雪元女士为我们带来主题分享—《从趋势变化，看企业如何运用资源整合互助发展》。

(便于阅读感受，文章内容在演讲原稿基础上有调整)

郑雪元：各位朋友请思考一下，城市更新是什么?去年和前年我在城市更新领域做了两个项目，同时在研究有关城市更新的一些事情。　　大家想一下，城市更新能给我们带来什么?我们为什么要进行城市更新?城市更新激活了什么?城市更新希望我们在这个城市里生活的人有什么样的感受?资本怎么想城市更新?企业怎么想城市更新?每个个体又是如何思考城市更新的?

城市更新就是微雕塑，一种新型的微整形

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所以我今天要讲的关键词有几个，一个是服软，一个是放弃，一个是微雕塑，一个是历史性的激活，一个是延续。

用一个形象的比喻，城市更新就是在为我们的城市生活做微雕塑，它是一种新型的医美、微整形。　　

刚过完新年，世界上发生了非常大的事情，各种各样的评论声音就出来了。但是我觉得有一条，人家活干得漂亮，怎么干得漂亮呢，闪电般的击中。其实我也在很多时候特别希望自己的活干得漂亮。

我们日常生活中经常遇到的现象是这样的，领导们今天晚上睡一觉，做了一个梦，第二天早上起来变成了集体决策。第二个情况是，我不清楚我的活怎么干利索，这是大家共同面临的困境吧。

郑雪元

给大家分享一个同学的故事，他叫盛力(音)，天生有战斗天分，他的那个年代，民间战斗从未失手过。

他自己总结了三个原则，第一个原则：任何一场战斗3分钟之内必须解决，要么赢，要么去求和。经常说一战斗一天一夜、三天三夜，那是武侠小说;

第二，总有一方要先软下来，要服软，这个战斗才能解决;

第三，武功再高也怕菜刀，这是大家经常听的一句话，在特别粗鄙的年代，打群架的孩子们都知道核心技术有多么重要。

后来无论是他，还是被他战败的对手，对于他的大局观意识，他面临战斗时冷静的思考，还有他出手之迅速与敏捷，都是佩服的五体投地。这就是刚才我说的，活要干得利索。

盛力(音)同志天生有战斗的天分，但是到40岁的时候，他退出江湖了，因为当年他总结出这三条战斗经验的时候，也只不过是看过一些书，凡是跟战争有关的大著作，什么战争论，孙子兵法，他都不知道。

但是40岁以后，他把这个天分停止了，他跟大家讲什么，我年纪大了，跟这个社会连接不上了，不知道这个社会在发生什么，我得歇会儿。但是他真的休息了吗?对不起，他没有休息。

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因为他变成了一个头发相对稀少，40岁以上的大叔，他把自己沉浸在几件事情当中，第一个是健身，第二个是滑雪，第三自己做了一个小花园，第四他回到了自己的影音室，重新看了很多的经典影片。

我问他夫人，他做这四件事的时候高兴吗，他夫人说特别开心，看了以前很多的经典影片，又看了现代影片，然后跟他夫人说，还是老电影好看。

他做了一件事，是无意而为之的，被我们国家农业部看上了，在他的花园里养了40多种芍药，但是有2000多个品种，这是我去了他的花园才知道的。我们国家农业部派人过来，说很多芍药品种已经失传，甚至没有了，在他的花园里面再现了。

进到他的私人工作室里常看到很多篆刻名家的拓品，篆刻的刻刀，还有非常多的石料，我们发现他在调整自己的生活方式。

微雕塑，重新塑造自己一种新的生活状态，这个新的生活状态可能是他喜欢的，未必是大众的，他在用一种调整的姿态，新的姿势去面对现在社会的重大变革。

我记得四年前的时候，非常感谢今天在座的陈总，因为当时他邀请我去做创新创业的项目评委，我在那里就发现一个重大问题，我们在这样的一个身处重大变革的时代中，如何调整自己的姿势，去适应重大的社会变革，是我们每个人要对自己提出的问题，是每个企业主要对自己企业提出的问题，也是我们的政府对自己问的问题。

可是这个问题大家有没有在求解的路上，还是说这个问题一直放在那儿，我不再去想它，只是一个问题而已。

要了解大势躬身前行，请沉浸回归到本行业

2020年，我不是神婆，但是我推测，在政府端和企业端，尤其是城市建设与基础建设的端口，一定会发生非常重大而深刻的变革。商业模式的新兴与颠覆，我觉得我很有幸能够在这样一个重大历史变革的过程中，亲身参与、经历。

接下来我想讲的是服软。这个服软就像我刚才讲的那位同学一样，他先知道我服软了，因为我连接不上了，因为我不懂了，服软之后再重新出发，重新找准姿势，这就是他的态度。

城市更新需要我们每个人，每一个经济体和政府端要有服软的态度。你只有服软了，才能去正视它，面对它，才能求解，找寻你的解决方案。

2018年做的两个城市更新项目中，我发现一个特别大的问题，我们每个城市有每个城市不同的气质，因为我那个城市更新项目就在西安，我一到西安，首先我做的是团队全部本土化。因为只有你的团队本土化了，才能了解当地的风俗习惯，他们的生活状态。

西安是一个历史厚重的城市，把历史激活才有发展的机会。我们发现西安重大的历史机遇，也是它很凸显的一个问题，就是历史很厚重，但是无法让人群去了解和知道我的新玩法，我新的生活方式，我怎么去带动大家沉浸其中。

这里面其实我想说到，Z世代年轻人的消费特点，这里面我们考虑过，因为我们当时的城市更新当中非常明确的定位，他的人群就是针对年轻人。

他们的特色是什么，第一个叫做我要，我即刻就要，我要迅速得到。他们即刻索取的状态是远超我们任何历史时期的人的，他们没有沉淀的能力。

第二个，我们发现不管是技术还是消费，所有的时间被掠夺了，这个掠夺是谁一起来完成的?资本和互联网，资本与互联网互相加持一下，导致了我们每一个年轻人都变成了迅速被掠夺者，变成了孤立的个体与超级大平台，比如美团，阿里巴巴、快手等等。

就是这种迅速掠夺时间，造就了他的生活方式产生了重大的变革，这个变革是源于资本和互联网互相加持。我想说的是，资本应该是以什么态度来面对城市更新，不是简单的城市改造，大家一定要注意。

大家一谈到城市更新，很多人就围绕着建设端在说话，我要重新建设什么，推倒什么，大家不觉得遗憾吗?

中华有5000年的历史文明，但是你在路上能看到多少有5000年历史的建筑?建筑是为什么而用?是为人的生活生产而用，不是简单的艺术作品，他一定有使用功能。

我们看到这个现象的时候要重新去思考，城市更新已经摆在每个人面前，迫在眉睫的需要改变你的生活的时候，你能做什么，资本在做什么，我们说现在投资市场的逻辑已经变了，不是简单的抢赛道就OK，能够暂停赛道就OK。

现在一二级市场是联动的，我们要看到的是价值再创造。一级市场变成了抢赛道，占风口，大家回归了，叫做价值本身的投资。

那在这个时候，资本应该是全方位赋能你所投资的领域，实际上资本要干的是，不仅仅是给钱，还要赋能，包括资讯、资本、资金等等。

资本已经清楚时，我们所有的产业要围绕着产出来计算。刚才说的那些如果做到了，资本做到了，下一端自然就跟进了，我们的城市更新是不是就能够相对理性的，回归到真正关心每个人的生活方式上。

2020年仍然是经济寒冬，未来五年的经济情况可能不那么好，无论是我们国家的政体，还是大的经济转型期，很多企业家很焦虑、很犹豫，四处听论坛，一个一个的听，听的结果是越来越焦虑。

因为宏观上的东西，除非你准备迅速套现离场，不再去经营你的企业，否则宏观上只能给你深刻而重要的深远影响，但绝不会给你当下的解决方案。要了解大势，同时要躬身前行，请沉浸回归到本行业，让他发现新的价值。

我们说商业模式有两种，一个是商业获取，第二个叫价值创造力。价值获取最核心的两个要素是什么，叫做可持续性的放大。第二个价值创造，在你的现有价值上有溢出价值，也意味着有溢出价格，否则的话没有机会和时间。

企业家们跟资本连接，考虑回报率的时候，还容易忽略什么。这里面提到了放弃。

价值是回归本身价值，而不是伪创新来带动自己

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第一个，麻烦你放弃研究不靠谱的竞争对手。什么意思，你需要一双慧眼，不要去研究所有人。

你发现经济寒冬的时候，一定是大浪淘沙，某一个行业活得好的企业，绝对不是投资最多的，公关花费最多的。

他一定是回归了价值本身的企业，他本身就是你的竞争对手，所以如何找到你真正的竞争对手，放弃研究不靠谱的竞争对手，这是一定要做的第一个放弃

第二个放弃，是放弃不靠谱的供应链，拿房地产举例子，经常下游单位两三百个，最后所有的招标决策机制就是价低者得，这是行业的通病。

我们到今天看的结果是什么，所有有名的开发房企没有一个利于的都被投诉，甚至质量上暴雷。为什么，因为你用了不靠谱的供应商。

好的供应商会在你的终端产品上叠加价值的，否则不叫供应商，那只是说你需要采购而已，跟你的战略一点关系都没有，怎么叫战略伙伴呢，怎么叫战略的供应商呢。所以一定要放弃这种战略供应商，寻找可以给你终端加分的供应者。

第三，叫做放弃人员的冗余，但不是简单的裁员。年底了，在座的很多企业主，很多高管，我奉劝大家，宁愿裁员，不要降薪。

第一种，本身跟业务不匹配的人，无论他人再好，对不起，他在你的企业里面无法产生价值，所以要放弃;第二，怎样放弃在团队里一直呆得好好的小白兔。

还是那句话，劳苦和功高是两回事，所以放弃的是哪一类，大家要想清楚;第三，要放弃所谓的组织创新，2019年大家听了很多这样的词汇，动不动就是组织创新了，你创新什么了，天天围着华为学，学的是什么，叫中台式的管理方式。

我就请问你了，华为它是一个纯技术企业，它可以通过中台式的方式进行管理，你的企业适用吗?抄什么呢?抄它有意义吗?

真正好的中台企业是已经在管理上没有办法继续提高绩效，你才去向平台要价值。本身你的企业都没有管好，管理上都没有出效益，你自己盲目的在那儿搞了一新词叫做组织创新了，不外乎那叫回归常识。

所以如果你用一个新的词汇去迷惑自己，催眠自己的团队，我告诉你，那个事特别扯，受伤害的只是你自己的企业，绝不是别人，所以不要追风，不要人云亦云，给你一个新词汇就在那儿想怎么把新词汇套上。

所有的价值是回归本身价值，而不是去用伪创新来带动自己，去讲噱头，那是催眠，搞不好变成冬眠了，所以在这样的情况下，大家如何把姿势调整到对准更准确的跑道，怎么样价值端创造自己的价值，去找别家的附加价值，能够借力借势，这才是需要思考的。

所以资本方，我们说当他们的逻辑变了的时候，我们所有的实业和产业的逻辑要跟着变，现在可怕的是我们很多资本方还没有意识到，如何去改变这样的逻辑，如何去适应新的逻辑。

我觉得我今天的几个关键词讲完了，串起来，第一个要服软，第二个，要放弃，第三个我们才说连接，如何重新激活它。

今天大家来参加这个会议的时候，我们中国红的主题，恒茂传媒，中国红品牌，整个房协还有鹏友会社群，生态增值联盟等等，这样的平台其实就是让我们每一个个体去减缓你自身的焦虑，调整一个更好的姿势，多多被激活，重新去认识我们的跑道，重新去找你的价值可再生的地方，去看看我们如何对城市进行真正的微雕塑、微更新，做好我们每一个人生活的医美，才是最后的赢家，谢谢大家。