强化保障性住房供给与管理。图为南山朗麓家园公租房。

■ 聂伟

提要

高学历人群是深圳建设创新型城市的人力资源支撑，但高房价会降低高学历流动人口的住房质量。住房支付能力超过合理范围，住房质量低和居住融合程度不高等对高学历流动人口定居形成抑制效应。长租公寓作为一种新兴产品，可以改善高学历流动人口住房条件和提升住房稳定性，但租金上涨和居住隐忧多，仍然催生过客心态。应从住房供给、住房融合、住房支付、长租公寓管理等方面出发提升高学历流动人口的定居意愿。

一 高房价影响高学历流动人口的居住质量

在住房价格长期处于高位的情况下，在深圳买房对于大部分高学历流动人口来说已经成为一种奢谈；高房价导致住房租金提升，拉高居住成本，是否会影响高学历流动人口的住房质量？2014-2017年全国流动人口动态监测调查数据深圳样本结果显示，与北京、上海、广州等一线城市相比，深圳高学历流动人口的住房状况一般，住房来源以私房为主，住房支付压力较大且呈现逐年递增之势，住房质量平平。深圳市大专及以上学历流动人口以租住私房为主，自购房比例不高，2017年相应比例分别为78.8%和16.1%。住房月支出呈现逐年上升的趋势，从2014年的1216元增长到2017年的2017元，增幅达65.8%；住房支出占总支出比例和总收入比例分别从2014年的26%和15%上升到2017年的30%和21%，位居北京、上海、广州之前。高学历流动人口的公积金参加比例仅超过50%。深圳流动人口面临的购房困难最大，流动人口的平均住房面积为16.9平方米，但大部分居住在城中村、棚户区或未经改造的老城区，居住环境不佳。高学历流动人口对于饮食安全卫生、物业管理满意度不高，居住融合度不强，面临一定的居住排斥，住房满意度处于全国中等水平。

二 高房价引发高学历流动人口的流动

在上述情况下，高学历流动人口是选择离开深圳还是长期居留？随着房价的持续上升，深圳高学历流动人口长期居留倾向的各个指标都呈现下降趋势。首先从长期定居意愿来看，未来五年打算长期定居比例逐年下降。其次从户籍转换意愿来看，愿意迁移的比例从2014年的68.6%下降到2017年的57.3%，而且户籍迁移意愿不确定性、模糊性比例逐步增大。再次从家庭迁移意愿来看，约四分之一的高学历流动人口的家庭成员已经全部在本地，完成了家庭迁移；约两成的流动人口未来计划将家庭人口全部带来；26.6%的高学历流动人口准备带一部分家庭成员来深。最后是购房置业倾向，深圳高学历流动人口打算在本地购房的比例从2014年的33.5%下降到2016年的16.5%。整体购房意愿比北京、上海、广州均低10个百分点以上。总体上，深圳高学历流动人口的居留倾向依次按照户籍转换、长期定居、家庭团聚、置业安家逐步递减，分别为57.3%、50.6%、42.3%、16.5%。据此可以初步判断，高企的房价和房价收入比影响深圳高学历流动人口去留意愿。

三 何种住房因素影响高学历流动人口去留抉择

当然，在深圳这样的超大城市，房价的快速上升，背后反映的是经济发展水平较好，就业机会、收入水平、公共服务等资源质量高，对高学历流动人口具有非常大的吸引力。但日益高涨的房价、高昂的居住成本带来较低的居住质量，对高学历人才留深产生了较为负面的影响。已在深圳购房的高学历流动人口，加深了融入深圳的程度，强化深圳人身份认同和心理归属感；而且作为刚性需求的住房，短期刚性成本难以消除。因而自购房会提升高学历流动人口的定居意愿。租住在以血缘、地缘和业缘为纽带所构成具有聚集粘着性的城中村、单位宿舍，虽然价格相对不高，但住宿配套设施不齐全、卫生条件不安全、安全隐患多、物业服务差、舒适度低，周围的人文社会环境质量低，住房满意度和幸福感不高；与当地居民存在地理空间的隔离，面临一定社会排斥和居住歧视，往往在心理上形成二元隔离认同，高学历流动人口居留倾向低。

住房支付能力较低对高学历流动人口的定居意愿产生阻滞效应，房价快速上涨同时工资收入并未同步上升，高达38倍的房价收入比，明显超过国际通用的5到7倍标准，大大超出高学历流动人口的承受范围，让高学历流动人口望房兴叹。高学历流动人口的住房支出逐年升高，拉高在深圳的生活成本，加大其城市生存压力风险。深圳的租金收入比为21%，虽未超过国际的合理标准30%，但低廉的居住支出对应的是相对较差的住房条件，较差的居住质量和较低的住房满意度，不利于高学历流动人口的扎根立足。

四 长租公寓有助于提升高学历流动人口定居意愿

在房价上涨而流动人口支付能力有限的时代，长租公寓作为一种新兴产品，在深圳快速崛起，能否提升高学历流动人口的居留倾向？

通过个案访谈发现，第一，长租公寓在居住条件上基本实现了“拎包入住”，其临时性及搬家低成本性，促进了高学历流动人口的城市间流动。长租公寓的单间属性在空间上不利于家庭团聚；且周边人文社会环境相对较差，难以从总体上提高居住满意度。

第二，与传统普通租赁相比，长租公寓具有规范的管理，居住稳定性相对较好，在一定程度上避免了高学历流动人口的“颠沛流离”，在闯荡初期可能提升高学历流动人口的定居意愿；但是当生命周期进入到三十岁或婚姻家庭期时，长租公寓带来的强化效应不大。

第三，长租公寓在房屋租赁市场中提供了一种“服务水平高、居住品质好”的差异化产品，在较高程度上适应高学历流动人口对高品质生活的需求，故而在房屋租金上比普通租赁市场更高；居住租金是“涨租时代”，在买不起房的情况下，租金上升增加了高学历流动人口的生活成本，在一定程度上会抑制其长期定居意愿。

第四，近期长租公寓装修污染“甲醛门”、租金变房贷、租贷平台爆雷、严重影响承租人的权益，甚至扰乱房屋租赁市场秩序；居住隐忧“坑多雷多”。虽然长租公寓总体上迎合了高学历流动人口的住房需求，但是对于打算长期定居的高学历流动人口来说，租住长租公寓仍然不是长久之计，容易催生过客心态。

五 多方面提升高学历流动人口的定居意愿

在高房价对高学历流动人口定居形成阻力的背景下，应该从住房供给、住房融合、住房支付等方面出发提升高学历流动人口的定居意愿。

第一，以多元灵活的形式强化保障性住房供给与管理。给予居住时间长的高学历流动人口更多住房保障支持，强化政府购买租赁住房服务；尽快推进深圳新一轮房改制度的落地生效；推动公共租赁住房由租转买，提升住房稳定性。

第二，以开放包容的心态增进本地居民与高学历流动人口的群际接触与互动。一方面社区可通过培育本地居民与高学历流动人口交流互动的项目，搭建交流平台，减少邻里居住歧视。另一方面组织本地居民与高学历流动人口共同管理建设社区，参与居住社区管理和决策，从而真正融入社区；采取“大混居小混居”保障性住房建设方案，促进高学历流动人口的居住融合。

第三，以完善均衡的住房保障制度提升高学历流动人口的支付能力，进一步强化高学历人才住房补贴的后续管理和扩大高学历流动人口住房公积金的缴纳比例。

第四，以高标准提升长租公寓的建设与运营管理质量。完善长租公寓管理的相关法律法规和行业标准，建立长租公寓行业信用评价体系，增加长租公寓供给和强化租金监管，增强多样化产品的开发，加快城中村综合治理的进度。

（作者系深圳大学城市治理研究院研究员，社会学博士）

（本文来自深圳市哲学社会科学规划2017年度课题成果（课题编号135C013）