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迷失的康养地产:有多少沦为开发商的拿地噱头?

发布时间:2019/4/29 9:01:54 | 来源 :中国网地产

4月10日,中国社科院世界社保研究中心发布了《中国养老金精算报告2019-2050》,《报告》预测,到2035年我国全国城镇企业职工基本养老保险基金累计结余将耗尽。

随着人口老龄化问题的加剧、养老金见底,依赖国家来养老的难度渐大。在“健康中国”战略的推动之下,涵盖养老、养生、医疗、文化、体育、旅游等诸多业态的康养产业,开始蓬勃发展,成为备受关注的新兴产业。

在此契机之下,我国健康养老产业迎来了前所未有的黄金发展期,房地产企业也是纷纷抢滩。

国内康养地产,正在“大跃进”式发展

据公开资料不完全统计,截至目前,全国已经有80多家房企和外资企业布局养老地产板块。公开资料显示,在2018年北京秋季房产会上,共有300多个来自全国各地的旅居康养项目参展。

目前来看,养老地产板块的主要参与企业,大致可以分为以下三大类

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一是实力雄厚、经验丰富的房企,如万科保利、复星、绿地等;

二是手握大量资金的保险机构,如国寿、康泰人寿、生命人寿等;

三是寻求产业布局或收益项目的社会资本,如红杉、云峰、和谐等。

由于发展养老地产的投入巨大,需要雄厚的资金作保障。因此在众多进军养老地产的企业之中,大型地产公司占了不小的比例。

迷失的康养地产:有多少沦为开发商的拿地噱头?-中国网地产

上市公司涉足养老地产不完全统计,数据由成都瑞年祥商业管理公司提供

迷失的康养地产:有多少沦为开发商的拿地噱头?-中国网地产

地产企业涉足养老地产不完全统计,数据由成都瑞年祥商业管理公司提供

打造康养项目有助于房企拿地

成都信息工程大学管理学院副教授尚玮博士在接受采访时提到,各级地方政府已经完成或正在进行,从支持单纯的房地产项目开发,到支持和吸引带产业项目开发这一方向性的政策转变。

近年来,各地方政府越来越注重产业资源的导入和已有的资源的利用,期望引进能够为地方政府带来税收、就业、民生等社会效益的产业。康养产业是一个融合性较强且具有广阔市场前景的朝阳产业,刚好契合地方政府发展的需要。

在此背景之下,相比传统的住宅、商业项目开发,以打造康养产业为“噱头”去开发房地产,拿地的难度会更低。这一政策,被某些开发商所利用,成为了他们进军康养地产行业的主要动因。

因此,目前市面上的某些康养地产,多有“挂羊头卖狗肉”之嫌疑,即打着康养产业的名义来卖房子。这些项目中,许多社区并未按照康养社区标准来打造,相应的康养服务也未跟上,最后所呈现的项目,也就成了纯地产。

除此之外,我们所了解到的部分“康养小镇”,虽是依托项目地良好的气候及生态环境,打造了几百亩甚至上千亩规模的特色小镇,但除了气候环境符合康养产业的要求外,在医疗资源配套、护理服务等方面并未达到康养标准,甚至有些康养小镇项目所在地的气候,并不适合康养产业的发展。

存在这样问题的企业,使得整个行业一度存在“以劣币驱良币”的现象,这对于整个康养地产,特别是诚心在做好产品的企业,其负面影响是极大的。

为了“活下去”,房企纷纷转型多元化

今年初,中指数据发布了《2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜》(下称《排行榜》)。《排行榜》数据显示,开发商队伍正在呈现“强者恒强”的竞争格局。其中,2018年百亿级房企达到156家,较2017年增加12家,市场份额超75%,行业集中度较前年有加速提升的趋势,强者恒强态势凸显。激烈的竞争中,开发商都在积极转向多元化发展。

纵观各大房企,它们大多是通过自建或改建原有物业、发展自身服务能力的方式进军健康养老产业。而房企进军养老地产主要目的,大多是企业遇到瓶颈寻求转型突破、解决自身房产库存、为已有物业提供服务增值、获取长期运营收益等。

在这其中,在去年高喊“活下去”的万科,早在2012年就在着手布局养老业务,旗下养老项目已在北京、上海、杭州、青岛、成都等多个城市运营,并实现了较高的入住率;远洋地产通过与国际知名养老服务商合作的方式发力养老产业,据远洋地产总裁李明消息,未来养老服务在战略上会是远洋地产的主要业务之一;常青国际投入健康养老产业已10余年,由最初的机构养老延伸到居家养老,并首提“候鸟式”养老,开启新型养老方式。

另外,作为国内涉足养老地产较早的房企,绿地控股在其2018年发布的康养产业战略规划中提到,绿地康养居酒店计划投资200亿元,两年内在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家店,五年内在国内外形成500家连锁,同时对优质康养资产推进资产证券化。

“就我们目前了解的情况来看,真正把康养产业做成功了的项目,全国都找不出几个。”绿地都江堰小镇项目相关负责人曾表示,虽然进军康养地产板块的房企众多,其中也不乏有实打实在做康养的企业,但就目前市场端的表现来看,这些企业之中,失败的案例比比皆是。

尚玮博士认为,房企进军康养地产板块,失败的原因概括来讲有以下几点:缺经验、缺模式、缺运营方式;主题不突出、差异性不够;定位不清晰;配套的产业和康养服务跟不上。

康养地产是行业的未来趋势

尚玮博士认为,在当前政策形势、消费趋势和房地产市场的大势之下,进军康养产业确是房企“二次创业”的新机遇,也是未来地产行业的新趋势。

2015年10月29日,中共十八届五中全会上,建设“健康中国”被列为国家战略。在国家战略的推动下,一系列的相关政策相继出台,康养产业迎来发展新机遇。于此同时,中国人口老龄化问题加剧,大众健康意识增强,现有的医健资源并不能满足居民日益增加的医疗健康需求。据成都瑞年祥商业管理公司(下称“成都瑞年祥”)市场分析师分析,在未来五年,养老服务业客户将显著性增长,养老产业现已成为大型企业的投资热点。

根据《2017中国高净值人群医养白皮书》报告显示,医养融合的中高端养老社区正成为“笑养人生”的首选方案。近三年来,此类养老社区在高净值人群中的感兴趣程度逐年提高,与2015年相比,高净值人群入住养老社区的可能性增长44%;相比2016年,表示“肯定会入住”的人群上涨50%。

报告还提到,主力高净值人群的付费意识显著提高,68%的人表示出了对于更高品质增值服务的支付意愿。在关注的增值服务中,提高生活品质型的内容也是他们最为强调的类型,关注比例达到78%。

成都瑞年祥市场分析师表示,进军康养地产的房企们,部分确有“挂羊头卖狗肉”的嫌疑,这一部分企业将会在不远的将来,逐渐被淘汰掉。但能够为客户带来高品质生活体验的康养地产,也将会是未来的发展和投资趋势。

(本篇稿件研究资料由智库专家尚玮博士提供)

(责任编辑:杨川)
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