近日，长租公寓行业诞生最大收购案，蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资收购知名长租公寓运营商爱上租。

此举标志着长租公寓行业自2016年爆火以来，已度过最初的萌芽期，进入新的整合发展阶段，向精细化运营方向转变。

在此期间，包括龙湖、万科、华润等第一梯队房企均涉足租赁领域，打造冠寓、泊寓、有巢等自有长租品牌，行业竞争在2018年进入白热化阶段。

2018年清理赛道

作为新兴行业，长租公寓的成长并非一帆风顺。

2016年6月，国家出台一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策;2017年7月，住建部释放“租售同权”的利好，让一直声量微弱的长租公寓迅速破壳。2018年，住建部又先后强调租赁住房的地位，包括增加相关土地供应等。

政策利好的背景下，各方资本闻风而动。

2018年年初，O2O互联租房平台自如宣布完成40亿人民币A轮融资。随后不久，互联网长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成1亿美元B轮融资。两大品牌的率先露头，拉开了2018年长租公寓全面爆发的序幕。

截至目前，排名靠前的地产商均以自营或投资的方式入局长租公寓。如龙湖冠寓、万科泊寓、旭辉领寓国际，以及2018年低调发布的华润有巢。

新选手加入、老选手离场，2018年也是长租公寓清理赛道的一年。

据不完全统计，2018年有近十家长租公寓品牌因经营不善、资金链断裂等原因而停止运营，导致数千名租户、房东、消费金融机构陷入纠纷。

但长租公寓的市场环境仍是整体向好。

城市化背后高规模的流动人口，以及每年都在创新高的高校毕业生，为租赁市场源源不断地输送需求量。前瞻产业研究院在《2018年长租公寓行业发展研究报告》中预测，到2020年，长租公寓潜在营业收入近2200亿元，总体净利润规模将达250亿元左右。

两类模式成主流

数据显示，2018年全国共计成交租赁相关用地142宗/647万㎡，规划建面远超2017年的规模。但由于是新生业态，长租公寓的运营模式还不像住宅开发那样明朗，在房企与互联网租赁平台之间存在一定的差异性。

以龙湖为例，官网数据显示，龙湖冠寓目前已入驻30余座城市、开业房源超过两万间。冠寓把客户分成八大类，例如青年专才、外籍留华等，并通过核桃、松果和豆豆三条产品线匹配不同客群的需求。

运营方式上，龙湖冠寓分别采用轻资产模式、中资产模式及重资产模式。轻资产模式主要以纯品牌和运营的输出与管理为主，且租约一般为10年，并要求毛利率控制在35%以上;中资产模式，主要为10年以上租期租赁经营的项目，一般采用股权合作、委托管理等方式;重资产模式则是包括龙湖的自持项目，以及对优质物业的收并购。

轻资产模式可以在短时间内加快布局、扩大品牌影响力。重资产模式毛利率更高，但成本投入及回报期也远超轻资产。

另一类长租公寓来自互联网租赁平台。以自如为例，自如推崇“整栋托管”合作模式，针对地产开发商及物业持有单位提供委托管理、租赁直营及合作三种模式。在委托模式中，自如不收取一次性加盟费和互联网系统使用费，而是在运营服务期与物业持有机构共担风险，只有当出租率大于70%时，方收取5%的委托管理费。

合作加盟模式则拥有标准化的管理系统、独特的社群运营体系，以及通过自如App渠道提供稳定丰富的客源。在所有项目合作期间，自如将免费开放自身互联网平台优势，提供充足的流量支持。

成都的机会点

一线城市与强二线城市是长租公寓的主要阵地。

2017年以来，成都「人才新政」红利持续释放，截至去年11月底，累积吸引约25.1万名大学本科以上青年人才落户;截至2018年底，西安新增落户数量超过105万人。

人才落户，为长租公寓市场创造了广阔的发展空间。

以成都为例，目前，龙湖成都冠寓总计获取23家店，持有房源量超万间，已开业15家店，开业总数超5000间。2018年新开业7家门店，开业3个月出租率达90%以上。

龙湖冠寓相关负责人表示，政策红利为长租公寓行业的发展提供了优质土壤，整个市场处于良性竞争状态，许多企业切入到市场中来，但由于需求量巨大，市场还是一片蓝海。

然而，行业痛点依然尚未解决。

从消费者的角度来讲，因为“黑中介”的存在，很多租赁没有合同，也没有任何服务，缺乏安全保障。这样的居住方式就只是“居住”，没能跟城市资源之间产生连通;

从供需矛盾的角度来看，传统租赁市场仍占了95%左右的市场份额，导致年轻人对居住环境及社群品质强烈的消费升级意愿，还无法得到足够的回应。

未来，期望行业内外的各个机构、平台及政府携手，共同为改变年轻人的租住生活做出努力，让租住生活更美好!