2013年6月，来自中国台湾的乡林集团以10.9亿元在成都金牛区凤凰山拿下287.4亩土地，拟实现从台湾日月潭到成都凤凰山的城市跨越，打造全球第四座涵碧楼酒店。

如今项目修到十多层，因限高原因已停工多年，成为三环边最大的「烂尾楼」。

2018年12月11日，旭辉10100元/㎡拿下凤凰山103亩住宅用地，有人说拿高了、有人说拿低了。更兴奋的是朋友圈的房产中介，成都楼市离回温不远了、北边迎来了春天等言辞屡屡刷屏。

事实上，与年初那场土拍相比，凤凰山地价9个月内降了近3000元/㎡。和大成都今年成交的所有万元地横向对比时，凤凰山的价格也只能算垫底。

主体已基本呈现的凤凰山音乐广场、大踏步的北改进程，以及低空传来的飞机轰鸣、上百亩的烂尾楼，三环内这片充满魔幻气息的土地上，旭辉拿下的是烫手山芋，还是原始股?

韦家碾地铁站

土拍过程回顾

万科、龙湖帮忙「抬价」，旭辉志在必得

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这场土拍仅有十家房企落座，但竞拍过程却持续了约40分钟，举牌次数达到70轮，其中不乏万科、龙湖、金科等品牌房企。

根据锐理数据微信群的直播状况，最初举牌的是时代、香港置地、光明地产，随后旭辉才加入战局，一路将地价推过九千关口。时代与旭辉搏杀十多个回合后，中骏再次举牌，其间万科在9560元/㎡时举牌一次。

随后香港置地出手，多年未曾露面的港企似乎再次瞄向成都市场，但香港置地举牌次数并不多。当地价达到9920元/㎡时，龙湖按捺不住了，陪旭辉走过了最后一段路，一直将地价推高至10080元/㎡，随即旭辉举牌，10100元/㎡成交。

铁打的旭辉、流水的陪跑者，不差钱的万科、龙湖并未坚持到最后，而在2017年才首破千亿的旭辉，既将成都定义为重要战场，也对手中的土地储备透露出明显的焦虑。

没有「水分」的万元地

价格很高，但放在三环内却很便宜

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事实上，早在今年3月27日，成都年内首场涉及传统主城区的土拍，就已经奠定了今年的土地行情。武侯新城与茶店子优质地块流拍，建设路10.8亩袖珍地块楼面价刚刚破万。

值得一提的是金牛区凤凰山56亩地块，彼时起拍楼面价9000元/㎡，经过19轮竞价，被泸州益佳房地产开发有限公司(佳乐地产子公司)以10900元/㎡摘得。

这块地需无偿移交15%的租赁用房，折算下来真实楼面价在12823元/㎡左右，再加上地块面积小、形状不规整、紧挨着凤凰立交，条件远差于12月11日成交的凤凰山地块，但两块地相隔距离仅有600多米。

这也就意味着，凤凰山的地价从年初至今已大打折扣，至少降了3000元/㎡。相当于上半年花大价钱才买了双阿迪王，下半年买双阿迪达斯反而更便宜了。

再来看大成都整体情况。

不完全统计，今年成交单价破万的地块不足20宗，但2017年成交的万元地却近40宗，即便12月后续土拍还能创造万元地，今年和去年的行情差异依然明显。

将今年的万元地进行横向对比时，凤凰山地块的溢价也不算高。

以武侯区为例，1月金科以13600元/㎡摘得三环边49亩地块，需无偿移交15%租赁住房面积;

3月成交的锦江区三圣乡地块，楼面地价13168元/㎡，自持租赁住房面积15%;

成华区八里庄地块，土地面积小、形状不规整，同样迈过了万元门槛;

而冲出银河系的国际城南，三环外地价13600元/㎡，无偿移交15%。绕城外轻松突破一万三，无偿移交20%。

这样一看，凤凰山地价破万还算楼市回温吗?放眼三环内，凤凰山在房企眼中的排序并不高!

大概率将打造高端产品

地块上方飞机频出，附近是278亩的烂尾楼

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如果武侯新城算是「机景房」，凤凰山的飞机数量则至少可以甩其十条街，而且都是低空飞行。

但凤凰山地块容积率仅有2.0，注定旭辉这块地需要在刚需的胚子上做出豪宅的产品。

从区域同类产品来看，凤凰山板块大都是老小区，没什么可比对象。新房方面，佳乐今年3月拿到的地块早已动工，案名为佳乐·云锦，外侧围挡显示将打造89-140㎡的小高层，目前正在修配建的幼儿园。

紧挨着的三环外侧，就是凤凰山公园，以及占地278亩的乡林涵碧天下。

涵碧天下目前建筑主体修到十多层，号称「台湾豪宅专家在成都打造的一号作品」，并在凤凰山公园内规划了全球第四座涵碧楼酒店。逼格很高，但因为区域限高，以致停工快两年了，复工遥遥无期，无法成为参考标准。

说回旭辉本身，其在成都并没有太多拿得出手的项目，锦绣花城是和华宇联手的，棠府是和金科一起打造的，唯一一个由自己全面操盘的翰林首府还远在崇州。

也就是说，凤凰山地块是旭辉首次进入成都三环内，后续不排除有引入合作方的可能。

从全国状况来看，前11个月，旭辉控股累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约1308.6亿元，合同销售面积约818.44万㎡，合同销售均价约16000元/㎡。

如果这块地未来的住宅价格也在一万六，则和旁边绿地世纪城的二手房价保持一致，在10100元/㎡的地价基础上也有一定的利润空间，倒还算合理。

凤凰山音乐广场主体可见

夹在北站与天回镇之间，凤凰山没有原始股

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我们将处于且长期处于北改进程中。

喊了六七年口号的城北，在房地产市场一度丧失话语权。火车北站，凤凰山、天回镇三大板块形成一道天然防线，将购房者的殷切希望挡在门外。

目前状况是，火车北站扩能改造工程持续进行，商贸大道主线桥计划明年12月完工;天回镇地价突破万元，但高价地项目久未入市;

凤凰山的看点可不止土拍，成都市金牛区分区详细规划(2016-2035年)种，将凤凰山街道列入文化北城建设范围，总占地面积592亩的露天音乐广场已初具雏形，在三环边颇具地标的昭示性。

凤凰山似乎做好了起飞的准备，但房地产市场并未给予足够的回音。

凤凰山以南是火车北站，片区几乎没有新房供应;

跨过凤凰山向北，与旭辉地块直线距离约6km的北星城，11月新房带装修均价约9000元/㎡，312套房源781人报名，摇中率39.95%。但该片区已聚集了保利、绿地等品牌房企，生活氛围成熟。

继续向北是国际商贸城板块，年初开盘的华润龙湾御府，新房均价约11000元/㎡，470套房源中签率20.55%;

同在该片区的新希望锦悦北府，6月以约12000元/㎡的单价入市，356套房源仅有146人报名，市场热度迅速降温。

也就是说，对大城北而言，今年不仅没有高价地入市，稍微知名点的品牌项目新房价格也基本和现在的地价持平，还没有想象中那么好卖。凤凰山虽然地理位置更佳，但不确定因素同样更多。

如今，在韦家碾地铁站内随处可见新希望锦悦北府的广告栏——北四环原始股。相比之下，北三环的凤凰山目前还没有原始股，只有高价地。