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刨根问底 | 车位到底该不该买?看完变专家

发布时间:2018/02/06 09:33 | 来源 :中国网地产

也许您还没有购房,正在观望之中,在选购时您一定会遇到是否要买车位的问题?


也许您已购房,但您的爱车现在仍在“租房”住,甚至停在路边风餐露宿?


也许您房、车、车位都已拥有,可是25万的车位上停着15万的轿车,您总觉得钱花的不值?

 



车位该不该买,怎么买得值,大多数人还是一头雾水。

 

读懂下面四个问题,关于购买车位您便可以成为“专家”,不光可以给自己作为参考,同时也可以帮助身边的亲人朋友。



1、车位分哪几种?车位都有产权吗?

2、到底买车位划算,还是租车位划算?

3、多少钱的车位算贵,何时入手最划算?

4、今后车位会涨吗?车位可以用来投资吗?


01

车位种类要分清,小心车位无产权


目前小区车位分为三种——产权车位、人防工程车位、计入公摊地上车位。每种车位产权归属都不同,购买之前先分清车位差异:


第一类:产权车位




定义:在小区地下空间中,车位建筑面积未列入公摊面积,满足立项和规划条件、办理了土地出让手续,可以办理所有权证书的车位。

 

产权归属:开发商或车位购买者

 

能否销售:能(这是唯一可以销售的车位)

 

TIPS:若您在考虑购买车位时,一定要认清你所要购买的是产权车位!切记!

 

第二类:人防工程车位


定义:建造在小区人防工程区域内,属于国家强制配套的人防工程的产物。


名词解释:人防工程,按照法律规定,开发商要在一定规模的小区地下建设人防,产权归政府所有。和平时期,人防可以由开发商作为建设单位,以谁投资谁受益的原则进行经营。战时,人防全部要清空由政府进行管理。


产权归属:归国家所有


能否销售:否


TIPS:人防车位目前只能由开发商与业主签订长租的合同,但是此类经济纠纷曾有过案例,由于人防车位只允许临时出租,且租期每次不得超过三年。所以不建议选择此类车位。

 

第三类:计入公摊地上车位




定义:建造于小区公共用地的地上空间,为了满足临时停放车辆需求,计入公摊面积的车位。


产权归属:全部业主共有


能否销售:否


TIPS:按照规定,车位租金收入属于物业共有部分受益,由业主大会决定用途,物业服务企业不得擅自使用款项。(但这块的管理和资金分配一直都是有严重问题的,关于社区内哪些钱应该由业主大会受益,之后我们会做专题的文章为您解读。)


02

车位标配是关键,别让车位成为压力


我们简单的算一笔账,目前成都市的车位大多价格不菲,改善型住宅车位25万~30万已是均价,刚需住宅一般也不会低于15万,车位的租金根据不同的楼盘300~600元不等,我们取购买车位20万,车位租金450元/月进行对比计算。



花费20万购买车位


1 拥有70年产权 2 安全性高 3 舒适便捷 

4 具有升值潜力 5 可自用也可出租



租赁车位450元/月

(在租金不涨的前提下)


1 花20万可租用37年

2 每次停车需要找车位(甚至抢车位)

3 无产权 4 安全性差


通过以往的经验和成都车辆保有量的增长速度来看,车位在37年内不涨价应该是不可能发生的。房价、车位价、车位租金整体呈增长的趋势。




这样看来,买车位明显更有优势,如此一来,资金才是最大的问题。在简单的计算了买与租的受益对比后,我们来看一个很重要的数据,车位配比。


车位配比:小区建筑面积(或户数)给定的车位比例。


成都市2014版成都市规划管理技术规定中就有明确的要求,住宅以二环路为界,二环内的按照每100㎡建筑面积设置大于等于1个车位;二环外的按照每100㎡建筑面积设置大于等于1.2个车位。


不过天府新区某些项目与此有出入。那边以单户面积给指标:如低于120㎡,一户配一个;120到180㎡,一户配1.5个;大于180㎡,一户配两个。


那么为什么说车位配比是个很重要的数据呢?因为每个小区的具体车位配比不同,入住率不同,地下车库的具体情况也将会不同。


举例而言:如果某小区车位配比仅有1.2,而通过简单的观察,入住率是相当高的,这样的情况下能够提供租赁的车位将会很少,现在一家一辆车已经接近成为标配,如此一来,您将面对的是每天都要抢车位,甚至被迫停到路边,或者更远的公共停车区域。





那么你可能会面对的是:抢车位,心力憔悴;停到路边,可能被贴罚单甚至车被损伤。




总结:在资金充裕的情况下,只要车位价格合理(价格问题请看下一个问题的解答),可以果断的考虑选择为了安全和舒适买下一个车位,甚至两个。若处于犹豫期,可以参考您所在楼盘的车位配比数据和小区的入住率,如果车位配比不高,而入住率很高的情况下,您可以在价格合适的情况下果断入手,不要犹豫。


当然,如果目前您的小区入住率不是很高,地下车位充足,而您的资金暂时有限的情况下,也不必要因购买车位而产生额外的经济压力。可以将购买计划延期,因为当今的社会节奏下,一个家庭在20~30年内换车换房的几率还是比较大的。


03

15万车位良心价 车位成本可不低


首先,标准车位的尺寸是5M*2.5M,车位的建筑面积(产权面积)在35㎡~40㎡左右,然而使用面积只有12㎡~13㎡,其余的面积包括地下坡道、墙柱、设备占用面积等。


地下车位的成本主要由四部分组成(以35㎡车位为例):


1、车位建筑安装成本

成都市地下室安装成本为2500元/㎡左右

35×2500=87500


2、配套工程成本

包括地面树胶、消防设施照明、监控、排水等,260元/㎡

35×260=9100


3、车位修建税费

成本约300元/㎡

35×300=10500


4、人防易地成本

每个楼盘都需要在地下设置人防单元 ,这是人防办强制规定,作为战时防空地下室的使用。部分开发商为了降低成本,修建更多可售车位,往往通过缴纳“人防易地建设费”来达到目的,往往就直接增加了车位成本,约为360元/㎡左右。

35×360=12600



如此算下来:这几项成本的综合高达119700元。


没错,一个车位的成本就要将近12万元,所以如果您还能碰到15万的车位,就马上入手吧。很多时候开发商为了回收资金车位都是不赚钱甚至赔钱卖的,而在整个项目中造成的利润损失会在制定销售价格时就均在房子里了。


在成都今天这样的楼市环境下,普通住宅项目车位售价不超过22万,应该都是可以入手的价位。

 


04

车位价格必看涨 投资车位有风险


成都市的汽车保有量高举全国第二位,达429万辆,并且以每月数万辆新车的速度正在增长!





所以仅用投资价值的角度来讲,在除去自用之外,投资车位是具备升值空间的。并且车位的租金也是持续上涨的,那么投资车位的资金持续稳定回报能力也是有保障的。


但是,投资车位,不是一件简单的事情,这里面存在着政策管控的限制,限制住宅车位优先配售本社区业主这类的规定是有可能实施的。


并且,2018年3月起,成都买卖二手车位/商铺等将正式实施评估计税,如此一来,较高的交易税费也会大大增加投资的风险。

 



看懂了这些,相信您对于买不买车位这个问题一定心里有数了吧。



但其实作者我个人不赞成购买车位,第一,绿色环保的交通方式和越来越便捷的平台共享交通模式可以完美的代替大部分情况下的私人用车。第二、汽车+车位的投资需要40~50万,如果可以省下去做其他投资,或许会更加划算。



无论是绿色出行的趋势,或是理财之道的尝试,我们有理由相信在今后的社会中,私人汽车都将从必需品过渡为非必需品。
留言告诉我,你是否赞成我的想法呢?


(责任编辑:杨川)
中国网地产

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