未来10到15年 我国长租公寓市场将达到万亿规模

来源:成都全搜索新闻网 2018-01-12 10:08:06

    租赁是慢周期的行业,如果用以往的高杠杆模式拿地,存在极高的资金链风险,如若叠加去杠杆的政策环境,盲目扩张的企业将会陷入困境。

      2017年12月30日,碧桂园首个长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”在上海青浦区正式开业,规模400套,以35平方米为主户型。距离正式宣布布局长租公寓领域仅7个月,碧桂园就实现了首个长租公寓项目的落地,并计划在三年内建设100万套长租公寓。
      其实,在碧桂园进军长租公寓领域之前,万科龙湖等房企在早期就利用自有的房地产开发资源开展长租公寓业务,驶入租赁市场的蓝海中。
      自2010年前后兴起的长租公寓,在2017年发展较快。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2017年是租赁市场政策持续释放的一年,国家和地方政府加大对住房租赁市场发展的扶持力度,租金证券化以及各类房地产信托投资基金的创新,都有助于长租公寓的发展。
      中城投资执行副总裁王珊表示,我国租赁市场的机构渗透率目前仅为2%,未来10年到15年可能超过20%,长租公寓市场容量有望达到万亿级规模。
      克尔瑞地产研究预计,2018年,越来越多的房企会把长租公寓作为重点发展方向:已经明确方向的房企将提出明确的实施细节,并着手执行,甚至将长租公寓提升至更高的战略高度;而尚未涉及长租公寓的房企也将积极试水,开展业务布局。
      龙头房企加码长租公寓布局
      随着“租购同权、租售并举”的观念逐渐深入人心,中国城市新居民的住房需求正在向租赁市场转移。2017年,在一系列政府与市场的推动下,住房租赁市场已经成为各大房企拓展的新方向,房企不断推出或加码长租公寓及其相关业务布局。
      根据克尔瑞地产研究表明,在中国排名前30位的地产商中,已经有三分之一以上的企业涉足长租公寓市场。
      万科是最早涉水长租公寓领域的房企。2016年5月,万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。据万科2017年中期报告,截至报告期末,泊寓已覆盖21个一二线城市,累计获取房间数超过7万间,开业超过2万间,规模远高于其他房企长租公寓品牌。
      龙湖地产的长租公寓品牌“冠寓”从2016年开始起步。截至2017年7月底,龙湖已经布局7座城市,运营及试运营10家店,开业2500多间。
      旭辉积极实施“房地产+”战略,将长租公寓作为多元化布局的方向之一。旭辉“领寓”目前有上海、苏州、杭州等地的20多个项目正在筹建中,规模已达到7000间。
      2016年,招商蛇口成立长租公寓品牌壹间公寓;佳兆业在2017年推出寓享空间;远洋在2017年推出的邦舍Boonself,旨在打造精英白领社区的资产管理和运营的长租公寓。
      值得注意的是,VC SaaS(科技驱动创投)的一份长租公寓行业报告显示,在监测的144家长租公寓企业中,大部分企业成立于2013年至2016年,而到目前,链家自如、YOU+、蘑菇公寓均已进入C轮以及战略融资阶段。
      “的确,地产开发商进入的节奏比一些长租公寓运营商要慢,这和租赁型用地积极推出和供应有关。”严跃进指出,越来越多的城市开始尝试“租售并举”的模式,吸引了众多有实力的开发商进入自持物业领域,倒逼开发商转变开发理念,从单一的房产销售模式转向物业运营。
房企切入长租公寓领域目前主要有两种方式,一种是单独成立长租公寓品牌,另一种是和专业的      长租公寓运营公司合作房企。相对于其他运营商,房企的优势是可以凭借母公司拿地进行自持物业的开发,同时借助集团整体的信用进行低成本融资。
      长租公寓尚未成租房主流
      链家研究院的一份报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿。然而,数据显示,截至2017年年底,国内长租公寓的数量在全国租赁市场的占比仅为2%至3%,长租公寓的热度并不高。
      链家研究院分析了全国十个租赁热点城市的住房现状,整体来看,租赁住房的供应主体为个人普租和城中村,个人普租仍是大多数城市的主流,而品牌公寓占比不到10%。
      不过,在中央政策的指导下,截至2017年11月底,全国超28个城市多次发布了相关政策细化房地产租赁市场的监管细则,已有12个城市推出自持用地(含租赁用地)160余宗,租赁面积约550万平方米。
      链家研究院院长杨现领在“2017第二届中国房地产资产管理生态链大会”上表示,“租赁是一个非常市场化的市场,政策可以供给,但是给不了需求,我猜大部分租客不可能借钱加杠杆去租更好的房子。因此,租赁的需求与人均可支配收入水平高度关联。”
      北京泊寓相关负责人表示,目前入住的租客大多是30岁左右、收入中等偏上的白领。但以城市精英、白领为主的中高端客户群体在整个市场的占比有限。
      VC SaaS的行业报告指出,长租公寓面向的受众还有毕业学生、创业青年、青年工作人群。这类人群具有对住房有迫切需求,但是又无力承受商品房高房价的相同特征。
      然而,对于这类群体来说,公寓的高租金同样会令他们望而却步。一位大学毕业的受访者告诉法治周末记者,在租房时曾考虑过长租公寓,但是价格很高,市中心的公寓租金近5000元,户型还很小,便宜的公寓又距离市中心很远,最终还是选择了合租,月租金在2000元以内。
      以北京泊寓为例,法治周末记者发现,在北京海淀区,22平方米左右的户型每月租金至少4950元,而在房山区相同户型的公寓每月租金为1480元。
      租金仍是长租公寓进一步扩大客户群体的瓶颈,严跃进预测:“大趋势看,长租公寓的租金未来会有继续提高的可能,尤其是品质租房时代的到来。”
      扩大规模优先于盈利
      长租公寓虽然吸引了希望分享红利的各路资本涌入,但随之而来的是盈利模式欠缺、管理运营能力不足、无序竞争等诸多问题。严跃进告诉法治周末记者,受租赁市场本身的现金流模式以及政策调整和市场疑虑的影响,目前整个行业里盈利的并不多。
      链家研究院的数据显示,目前自持型地块的土地成本仍然过高,以北京为例,已成交的4块100%自持的地块楼面价均每平方米25000元以上,加上建安成本、运营成本以及各种税费,以目前周边自如的租金水平来算,想要实现回本要超过25年,盈利遥遥无期。
      严跃进坦言,目前长租公寓的各类资金进入,关键的考虑点不在于盈利,而在于做规模或网点布局。实际上,规模效应对于房地产企业的经营很关键,尤其是创立品牌,形成较多的消费需求黏性。
      对于长租公寓来说,理论上的利润率应该超过12%,但目前很多长租公寓会有“雷声大雨点小”的经营效果。因此,“从长租公寓发展的长远角度来看,需要用金融创新的方式来经营,比如说,在租金收回周期较长、租金较低的时候,如何用资金证券化的方式来实现资金的回笼等。”严跃进如是说。
      VC SaaS的行业报告提出,对于长租公寓,租房流程线上化和运营流程管理标准化是提高产能、实现规模化的有效方式;提升档次、强化服务是提升盈利能力的关键;获取低成本、大规模融资则是保障房企加速扩张的前提。
      租赁是慢周期的行业,如果用以往的高杠杆模式拿地,存在极高的资金链风险,如若叠加去杠杆的政策环境,盲目扩张的企业将会陷入困境。杨现领认为:“规模的快速扩张很可能是陷阱,而非效率。”


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