2017那些地价飘渺的板块,两次土拍最高“差价”7360元/㎡

来源:中国网地产 2018-01-09 15:02:06

在刚刚过去的2017 ,许多板块都迎来了自己的春天,在土拍市场上实现了华丽的转身,它们或是撕下刚需的标签,或是蛰伏多年终于迎来爆发。


然而在土拍市场上出现了一种地价刚刚破万后就立马失守的现象,同一区域内两场土拍差价巨大,土拍的冷热不均让市场行情增添一份迷离。

 


   武侯新城   





位于成都市武侯区西南部三环外侧的武侯新城,承接了成熟居住区武侯区的外溢需求,是现阶段中心城区达到一定饱和度后下一个崛起的新兴板块。


在2017年4月的土拍中,以擅长打造高端住宅金茂府系列的中国金茂首入成都,高调的以17160元/㎡的楼面价拿下162.3亩地块。


在2017年7月的土拍中,武侯新城的再次供地,且地块位置毗邻此前金茂拿下的“地王”。结果令人意外,该地块被龙湖以9800元/㎡的楼面价收入囊中。


两次土拍楼面价差价达7360元/㎡,有人在调笑龙湖拿地之后,邻居作为地王的金茂已经在哭了。


然而龙湖竞拍拿地时,最终商业竞自持比例高达到50%,且金茂一项以擅长打造高端产品著称,后期有实力利用项目高端定位消化高价地块。


对比两次土拍指标以及房企后期打造的项目定位之后,可以发现武侯新城的地价其实没有降下来过,两次土拍差价虽大,却着实是一个伪命题。

 

     中和     




中和作为城南继大源之后又炙手可热的板块,有完善的产业规划、地铁规划、且早已是品牌开发商的必争之地,中和今年在土拍市场的表现依然让人惊喜。


在2017年9月7日主城区土地的拍卖会上,中和一宗91亩地块被北京金隅以楼面价12800元/㎡的楼面价竞得。乍看成交楼面价还算温和,然而注意到当日成交的无偿移交41%的出让条件时,就明白土拍中和的真是楼面价已突破两万大关,达到惊人的21695元/㎡。


然而时隔一月之后,万科就以楼面价8200元/㎡竞得一宗位于高新中和街道的93亩地块,当日土拍地块未触及最高限价13800元/㎡便获成交。


表面上两次土拍差价为4600元/㎡,但实际上两场土拍差价是更高的13495元/㎡,业界纷纷表示万科此次是瞄准时机捡漏中和。

 

    大丰    






2017年9月6日,一宗位于大丰的地块被金隅拿下,楼面价10950元/㎡,溢价率95.45%,总价10.45亿元,这是金隅8月拿下郫都地块后再次拿地。新都成继双流、龙泉、郫都后又一地价破万的二圈层区域。


虽然处在印象中一直在改造过程中的城北,大丰新城具有较完备的路网以及教育商业资源,是城北发展较好的板块之一。曾有人断定,不出10年内,南大源,北大丰将会成为现实。


作为城北唯一能对标城南大源的潜力板块,大丰在土拍市场上表现一直良好,从2016年9月龙湖以溢价率141%拿下大丰赵家村地块到2017年9月金隅溢价率95.45%竞得地块。


今年大丰的土拍一直保持着高溢价的特点。但令人意外的是,在大丰土地破万后一周首次供地时,地块未触及熔断线,仅溢价24%时便宣告成交,楼面价又跌落至7200元/㎡。


值得注意的是,当日人居以楼面价7200元/㎡竞得的大丰地块周围无大型商业,并缺乏优质的教育资源。更重要的是,地块还处在凤凰山高架旁边,两侧均为行车干道,居住条件并不理想。


      视高     




作为成都2017土拍市场上当之无愧的网红板块,视高板块的崛起速度令人惊讶。


在这片没有“熔断”的土地上,保利接连出手,2017年5月斥资5.67亿,以楼面价2893元/㎡拿下视高105亩商住用地。随后多家开发商持续看好视高,至今保利、北辰、川发展、万科新城控股等品牌房企已抢滩视高,纷纷在区域拿地,视高地价一路上涨。


直到9月29日,新城控股拍得地块的楼面价达到6264元/㎡,创下仁寿楼市土拍单价新高。新城控股在创造视高地价新高的同时,将区域内两次土拍成交楼面价差拉伸至3946元/㎡。

 


      东升       




位于双流的东升,在7月25日,一宗地以10100元/㎡被北辰实业收入囊中,刷新了双流该地区楼面价记录,双流东升正式宣告进入地价万元时代,东升作为双流地区第一个破万的板块,有在建的地铁三号线2期横穿板块,也有其发展多年的老城区生活气息浓厚的优势。

 

然而在10月25日,东升板块再次供地时起拍价调涨至8250元/㎡,意外的是该地块高开低走最终以底价被中房竞得。除了有少许配建的公共服务类设施之外,这宗土地没有其他太多的要求。


短时间内较大的地价落差使得当时人们纷纷揣测土拍市场是否已经降温。

 

       温江       





2017年9月19日那场温江专场土拍上,温江本地房企四川金禾盛投资有限公司一举以10100元/㎡的楼面价竞得84亩的住宅用地,温江地区地价破万的同时也标志着成都二圈层全线破万。



温江此前因其高库存去化周期长的特点,一直以睡城著称,此番地价破万,表示了房企了温江市场的看好,在传统五城区供应不足的时期,温江有望在承接外溢需求中迎来一波发展春天。


在2017年11月1日的土拍上温江这个最后一个步入万元俱乐部的圈层,拍出了不符合市场预期的2200元/㎡。


究其原因,是当日供地属于重大招商引资项目,将用于成都医学城修建产业配套住宅,建成后,只能定向出售或租赁。由于不能算作后期市场住宅供应的地块,因此2200元/㎡的低价失去了对温江整体土地价值的参考意义。


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