农村集体用地进入 租赁市场将实现“三赢”

　　本刊评论员/闫肖锋

　　中国房地产即将开启租赁时代。这标志着我国向建立租售并举的住房制度，建立房地产市场长效机制迈出了重要一步。

　　最近，根据住建部等九部委要求，在人口净流入的大中城市将加快发展住房租赁市场。首批开展试点的城市有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。

　　南京是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房，新批地块“只租不售”以满足刚需人群的住房需求。部分二线城市仍采用“买房即可入户”的户籍政策，而也有多个城市开始试水“租房入户”新政。

　　过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国房地产市场进入一个全新的租赁时代。我们乐见这个时代的到来。

　　从购到租，不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板，也是调控思路的重大转变，即从以往侧重调控房价，转变成建立多元化的住房供应体系，以满足大家的住房需求，从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

　　更大的长效机制接踵而来。8月28日国土部、住建部制定并公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，试点预计将在2020年年底之前完成。

　　此次文件明确指出，不仅村镇集体土地可以直接成为租赁住房用地，而且村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这实际上是绕开以往的政府征地、招拍挂卖地、开发商建设等环节，而以村镇集体组织为主体直接向市场提供低成本的租赁住房来源。

　　农村集体用地进入租赁市场将实现“三赢”：于租客而言，租赁城中村不再是游走于灰色地带，租客利益将得到有效保障；于村民而言，可以更长远地坐享土地红利；于城市而言，这是盘活闲置资源、改善人居环境的民生政策。

　　不同于农民过往自建的“小产权房”，这次是政府批准的，只要按规划，农村集体组织提供土地，就可获得分红权，这将大大激发村民的建设热情。不仅如此，由于政府介入、资本力量参与，对于一向以来作为“脏乱差”代表的城中村，更是一次脱胎换骨的发展契机。

　　本次“集体土地建租赁房”改革，是中国土地制度的重大变革，这意味着政府向社会大规模转移土地红利，一大批低成本土地入市，对抑制高房价、高租金很有利。大城市郊区农村户口或许会成为“香饽饽”，将有可能产生一大批新富阶层。

　　众所周知，在中国，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要经历“地方政府征地→改变土地性质→卖给开发商→商品房”的种种环节。

　　那么，此举这就意味着，这类用地既不用政府征地，甚至也不用开发商，可以组织自行开发，直接进入市场。我们知道，地价是房价的大头，在一二线城市中，土地成本占据房价成本的一半以上。这项政策让农民受益，更让城市刚需族受益。

　　诚然，此举不可能大幅降低房价，但却可以有效缓解房价上涨的压力。从短期来看，利用集体土地建设租赁住房，可以较好地解决房屋租赁市场中的高成本、低收益和高租金困境，将“级差地租”让利于民，同时让炒房者止步，让“租售同权”后担心租金大幅上涨得以释怀。从较长远来看，集体土地入市可以改变我国城市住宅土地供应中只有国有土地的现有格局，从拓宽土地供应和培育租赁市场两方面都将对我国房地产市场带来长远影响。而房地产开发商现有的开发运作模式也会发生局部改变，与村镇集体组织合作参与租赁住房的开发、建设、运营，很可能成为开发商下一步转型的方向。

　　作为房地产长效机制建设的一个重要部分，市场化、正规化的房屋租赁市场如果能够真正发展起来，将形成房屋购租相互制衡的有效体系，进而为实现控制房地产价格过快上涨、充分满足民众的住房需求、保持房地产市场的长期健康发展打下坚实的基础。

　　总之，农村集体用地进入租赁市场，将让刚需族、农民和城市发展本身受益，同时有助于建立调控房价的长效机制，可谓一举多得，值得期待。

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