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中国网地产 2018/11/9 10:39:47

你想让人刮目相看,得先学会吞咽困难。

2016年8月“新华联不动产”正式更名“新华联文旅”,高调宣布进军文旅产业。两年之后的8月,新华联斥巨资打造的全国旅游优选项目、湖南省重点工程长沙铜官窑国际文化旅游度假区项目迎来正式开业,这被业界视为新华联新的利润增长点的起点。

10月29日,新华联发布2018年三季度报,集团前三季度实现营业收入61.68亿元,同比增长66.5%;实现净利润3.06亿元,同比增长27.7%。

转型的新华联看似一切走向正轨,不知在漫漫深夜能否抵御来自内心最深处的痛?

新华联的财务悲喜录

有悲有喜,才是人生。

31日,新华联发布公告称,公司股东新华联控股于10月17日至31日期间,累计增持公司股份2619万股,占公司已发行股份的1.38%,累计增持金额为1.10亿元。本次增持计划实施后,新华联控股持有新华联股份数量为11.60亿股,占新华联总股本的61.17%。新华联控股承诺,在增持实施期间和法定期限内不减持所持有的公司股份。

此次增持计划公布2天前的10月28号,新华联三季度报显示,新华联控股持有新华联股份数量为11.34亿股,占新华联总股本的 59.79%,其中11.31亿股股份处于质押状态,占新华联控股所持股份的99.74%,几乎全部质押,占集团总股本的59.62%。

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来源:新华联2018三季度报

值得注意的是,中央汇金在今年第三季度新进成为新华联第十大股东,持股数量为1613.29万股;证金公司在今年第三季度增持新华联1600.87万股,持股数量增至5443.99万股,在新华联前十大股东当中排名第四位。

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来源:新华联2018三季度报

由于归还借款的原因,新华联货币资金由2017年底的88.46亿元降至60.20亿元,降幅达31.95%。现金流方面,新华联前三季度投资及筹资活动产生的现金流持续为负,分别达到-19.33亿及-31.78亿,同比增幅分别高达333.07%和105.35%。新华联方面表示,由于支付自持物业支出及偿还债务增加,导致现金流净额增加。

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来源:新华联2018三季度报

现金短债比持续不破一也是令新华联无比头疼的一件事儿。Wind数据显示,2018年前三季度,新华联现金净减少30.96亿元,期末现金余额达到28.46亿元,相较于2018年上半年的25.2亿元增加3.26亿元。但一年到期的非流动负债相较于2018年上半年增加18.79亿元至53.27亿元。

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图为2018年上半年TOP房企现金短债比

越靠近圆环中心还债压力越高

发展风险越大

加之19.86亿元的短期借款,2018年前三季度新华联短期债务达到73.13亿元,现金短债比仅0.39,现金完全不能覆盖短期负债。新华联短期偿债压力陡增。

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来源:东方财富网

令人担忧的财务状况也令新华联的股价在近半年开始走下坡路,2018年5月28日在经历6.44元/股的相对高价收盘后,到弹房君完稿的11月7日以4.04元/股收盘,累计降幅达到37.27%。

一心求变的新华联,怎么摆脱财务危机成就“新新华联”?

新华联的转型血泪史

锦上添花易,雪中送炭难。

2018年3季度,新华联文旅实现营业收入32.02亿元,同比增长115.7%,相当于2018年上半年29.66亿元营收的108%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.84亿元,比上年同期增长210.41%。

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来源:新华联2018年三季度报

对于三季度营收大涨原因,新华联文旅方面表示,主要因为项目结转收入以及收购湖南海外导致收入增多。

2017年12月新华联并表湖南海外旅行社推动收入增长33.61%,整体毛利率同比提升4.02%。公司持股湖南海外的60%股权,其核心业务为国内及出境游业务,可与公司在国内布局的长沙铜官窑等景区项目实现引流等协同效应。

新华联文旅内部人士表示,“公司三大文旅项目,芜湖鸠兹古镇和长沙铜官窑古镇的回款均在10亿元以上,西宁新华联国际旅游城也已经超过6亿元”。目前,新华联文旅半年报及三季度报中,并没有涉及集团文旅项目的具体数字。

值得注意的是,铜官窑古镇项目在新华联文旅内部被称为“1号工程”,也被看作集团转型的关键棋子。

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铜官窑古镇(来源:新华联铜官窑古镇旅游)

官网显示,2015年11月新华联集团总投资100亿元的长沙新华联铜官窑国际文化旅游度假区项目正式开工,2017年提速推进,2018年8月28日建成开放。

同样作为第一次转型的新华联也经历了水土不服。铜官窑古镇开园后不久就经历了各路吐槽,景区建设未彻底完成就开始营业售票、门票售价偏高、体验感变差等等。而这些也不免让人与北京的古北水镇做对比,古北水镇建设周期长达4年,整体投资45亿元,预计投资回收期约为8-10年。

回报期长达十余年是文旅产业的特点,而新华联此次未做好万全准备便“匆忙”开业,或许也是集团财务压力过大希望尽快回本。

新华联文旅总裁苏波在2016年就曾公开表示,新华联文旅未来文旅项目将通过“销售+自持”的运营模式,新华联文旅的收益可以来自多方面,可售物业、古镇运营、自持物业经营及其他边际收益。

新华联此前曾预计铜官窑古镇项目在预测运营期间将累计实现销售收入207.89亿元,实现净利润69.78亿元(自持运营设施按照预测期25年测算),项目资本金投资净利率为11.20%,具有良好的经济效益。

据新华联内部人员透露,2018国庆期间,芜湖鸠兹古镇、长沙铜官窑古镇营收超过2000万元。

至于“销售+自持”运营模式效果究竟几何?还有待时间检验。

(责任编辑:李.彤)
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