口号央企前三销售疲软不激 看不懂的中交地产

中国网地产 2018/6/1 18:19:43

估计整个北京稍有关心地产市场的人,对壹亮马都不陌生。这个项目2016年2月3日拿的地,至今已经两年半时间过去了,虽仍未开盘,但造势活动已经不下三波。


上周四在水立方,壹亮马又㕛叒亮相了。


这块地在朝阳区将台乡驼房营村,正好位于东北四环与东北五环的中间。土地总面积5.6万平米,建筑面积12.4万平米。2016年2月3日拍卖这块地时,很多人都以为这会是当年春节前的地王争霸战,毕竟在现场竞拍之前,网上就已经有过四轮报价,且在竞拍现场,中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾、万科等房企都来了。


然而最后这块地的竞拍却爆出了冷门:现场起始竞拍价51.35亿,中交绿城九龙仓联合体首先举牌后,就再无人跟进。最终,只经过1轮竞拍,绿地中交九龙仓就轻松以51.35亿元拿下该地块,溢价率1.7%,楼面价约41416元/平米(不计建安成本),共配建21100平米公租房,房屋回购价格5000元/平米。


冷门归冷门,这块地毕竟在五环内,且临近“丽都富人区”,联合体又有九龙仓和绿城两个高端项目操盘方,项目定位自然傲娇。在拿地当天,九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥就对媒体表示,一定会好好操盘,向北京验证九龙仓的实力。


在拿地后不久的2016年2月26日,三方联合成立了项目公司北京亮马置业有限公司,三方的持股比例为:九龙仓占比40%股权,绿城中国持股50%,中交则占比10%。具体分工上,九龙仓负责操盘,绿城负责产品和财务投资,中交地产(本文中简称中交)负责前期地块处理。


有趣的是,在上周水立方亮相会上,开场视频里介绍三家联合体时,并不是按照持股比例来念名,九龙仓被放在了第一位,绿城其后,而中交地产,被放到了最后。给九龙仓的标签,是艺术,给绿城中国的,是品质住宅,而给中交的,是资金雄厚的“大财阀”。


对,虽然中交集团和九龙仓分别是绿城的第一和第二大股东,但在念名上,绿城排在了中交地产之前。


就是这么一个资金雄厚的大东家,在亮相现场,并没有人上台发言,念名里也心甘情愿落到了最后,把舞台完全交出。


这看起来并不像是央企风格,也不是对待大股东应有的风格。从2015年入主绿城之后,绿城的每次大型发布会,都要把大股东的“好”挂在嘴边。


而这次中交愿意那么低调的原因,一方面是因为开发这类产品,着实不是他们的长项。


从中交过往所开发的项目来看,中交所擅长的,是刚需和改善的产品。这一点,中交集团层面也已明确。根据中交集团的规划,其旗下中交地产(A股)、绿城中国(H股)、中交海外地产(海外)三个房地产开发平台中,中交地产主要为刚需及改善型住宅产品,而绿城则为中高端产品。


二另一方面,则是因为中交地产着实缺少一线城市独立操盘经验。目前,中交地产的项目布局基本都在二线以下城市,且很少自主拿地操盘。从中交地产2017年年报来看,截至2017年底,中交地产共有房地产项目23个,而自己拥有100%权益的仅有3个。


两方面的经验不足,让中交在这一场发布会中,选择了只闻其声而不见其人。


但这并不妨碍中交成为这一项目方的最大受益人。对中交而言,这一个项目,是可成为自己品质与利润的代表作。


据业内人士透露,壹亮马项目方原先的心理价位为15万元/平米,但去年时遭遇北京限高令,项目的预售价被卡在了10万元/平米,与项目方的预期差距较大,因此延至今年开盘。预计今年6月壹亮马首次开盘将推出60套房源,销售单价或定于12万元/平米上下。


根据中交地产2017年年报的“主要房地产项目销售情况”测算,2017年中交地产的主要房地产项目预售额为110.4亿元,预售面积为75.52万平米,销售均价达每平米14620元。壹亮马的入市,将直接刷新中交旗下项目的均价高点。


而从利润来看,虽然中交只占股壹亮马的10%,意味着其可到手的净利润也只有10%,但众所周知,中交集团作为绿城的大股东,中交地产并表绿城一事,目前也只是时间问题。


中交地产2017年的净利润,就是并表而来。2017年,中交地产实现归属母公司股东的净利润6.17亿元,同比大增432.5%。而其中的重要组成,就是公司在期内以约6.4亿元的代价收购了华通置业100%股权,并将其约4.28亿元的净利润并入表中。


在规模上,中交地产的目标,是要做到房地产央企里的前三名。而这一路径的实现,中交明显并不打算靠自己。


按照中交地产4月11日发布的《2018年全面预算报告》来看,2017年,中交地产的实际签约销售额为106.71亿元,同比增长约106.4%。而2018年,中交地产只预计实现136亿元的签约销售额,相比2017年的实际签约销售额106.71 亿元,增长率仅为27.45%。


而根据中交地产的一季度报,今年1-3月,中交实现签约销售面积12.82万平方米,签约销售金额14.4亿元,这个业绩,也只占到年度预计销售目标的10.6%,销售状况实在难言乐观。


弹房君就中交的低销售预期与销售疲软表现询问了中交方,但对方未予回复原因。


也有机构人士表示,中交地产要实现央企前三的目标,必然需要“傍住”绿城,此消彼长的发展计划,也许是已打算将地产销售事宜都交由绿城来实现,以提升公司资金归集度和资金的使用效率,并减少同业竞争。


但不论如何,就算并表绿城已经提上议程,中交地产自己在经历过前2年的跨越式发展后,今年突然“状况外”的销售状态,也让人有些看不懂其“进入央企前三”的雄心壮志到底还在不在。


相关阅读 从中交地产复盘“中交系”整合迷局 中交地产:中交地产集团拟与中住地产进行吸收合并 中交地产:上半年净利润预增3.03亿元 同比增2948.33% 中交地产放弃收购西安中交金尧控股权的商业机会 中交地产与金地集团受让共计4.49亿元的债权

中国网地产是互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家级重点新闻网站。以引导正确的行业舆论导向为己任,为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。

立即分享

关于我们 联系我们 电脑版

版权所有 中国互联网新闻中心

京ICP证 040089号 京公网安备110108006329号

网络传播视听节目许可证号:0105123 ©2008

house.china.com.cn All rights reserved