锐见财报 | 佳兆业:大湾区“亲儿子”迎来“复盘”后首个偿债高峰

中国网地产 2018/4/23 10:13:20

房地产行业来看,广东,是一个神奇的地方。行业的TOP3,均发家于此。且在碧桂园和恒大2017年的区域销售额分布中,广东省分别为两家企业贡献了30%和11%的销售额,均为两家企业里业绩贡献占比最高的区域。


这其中,近几年火热起来的粤港澳大湾区功不可没。这在其他广东起家的房企里体现更是明显,这些企业有相当一部分在大湾区的土地储备与货值,都能占据到公司整体的三分一甚至二分一。


佳兆业就是其中的一家典型。


喜:过半身家归属大湾区


2017年全年,佳兆业实现累计合约销售额约人民币447.14亿元,同比上升49.8%,顺利突破440亿元的年度业绩目标,创下集团合约销售的历史新高。这其中,来自于粤港澳大湾区的合约销售占到了集团整体合约销售的56%。


2017年年内,在佳兆业新增的314万平米建筑面积的土地储备中,位于大湾区内的权益建筑面积达197万平米,占佳兆业整体新增土地储备权益建筑面积约63%。截止2017年底,佳兆业集团拥有的总土地储备合计约2240万平米,其中粤港澳大湾区土地储备占比达到58%。从货值来看,佳兆业目前在整个大湾区拥有的土地货值已超3000亿元,其中深圳占比超过50%,广州、惠州各占20%。


此外,年内,佳兆业还在原先拥有深圳、广州、珠海及上海城市更新项目储备的基础上,拓展惠州、中山、佛山及东莞的旧改市场——截止2017年底,佳兆业在大湾区拥有的旧改项目储备占地面积约2390万平米,其中深圳890万平米、广州576万平米、中山610万平米、惠州270万平米。


佳兆业集团行政总裁兼执行董事麦帆在2017年全年业绩发布会上表示,按照容积率、贡献率等粗略估计,佳兆业自有储备的旧改建筑面积约为5000万平米,粗略估计约可达到1.5万亿货值。而每年佳兆业在大湾区消化的旧改项目占地面积约80-100万平米,按容积率5计算的话,大概为400-500万平米建筑面积。


可以说,佳兆业现在与将来的“命脉”,都是大湾区给的。2018年,有大湾区撑腰的佳兆业,打算继续滚动规模——佳兆业管理层透露,2018年佳兆业的可售资源约840万平米,货值约1270亿元,为此,佳兆业将2018年的销售目标定为人民币700亿元,较2017年将有56%的增长。


悲:现金流不及年内应还借款


但大湾区,也曾是佳兆业祸起萧墙的萧墙。


2014年10月,因原深圳市常委、政法委书记蒋ZY因涉嫌大运会工程腐败、与地产商权钱交易落马,后传闻佳兆业主席兼执行董事郭英成卷入此案,并接受调查。2014年11月,深圳市规划和国土委网站一手房源备案情况显示:佳兆业深圳坂田城市广场等4个项目超过2000套房源为“管理局锁定”。


佳兆业由此开始了3年的沉浮。


这3年间,佳兆业经历了停牌、出售项目、债务违约、高管离职、项目停工、资产冻结、引援融创、重组规划等一系列濒临破产的危机,终于在2017年3月公布多年财报,实现复牌,重归行业。


但从重伤到痊愈,需要的日子终不是一星半点,佳兆业的盈利状况与债务状况,至今仍未完全撇尽乌云。

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从利润表上看,佳兆业在2014年-2016年期间的毛利、净利与2013年相比,都呈现出了明显的下跌,净利润值更是连续处于负数3年,整个企业基本处于亏损运营状态,其中2016年的核心净利润为亏损42个亿元。一直到2017年年报,这几个数值才算正向回归,实现核心净利润24亿元,企业运作扭亏为盈。包括每股收益,也从2016年的每股基本亏损人民币11.9分转为每股基本盈利人民币60.2分。


但2017年,佳兆业也仍有不少亏损。其中包括由于公司股价上升所导致可换股债券金融衍生工具部分公平值变动所带来的亏损约9.69亿元、分阶段收购佳兆业健康集团控股有限公司亏损1.46亿元,以及违约赔偿2.54亿元、撇减持作销售的已落成物业及发展中物业约人民币2.62亿元、撇销应收贸易账款及其他应收款项约人民币1.41亿元及其他亏损约人民币1580万元(这四部分亏损在收回其他应收款项坏账约人民币4.5亿元及政府补贴收入约人民币8960万元后,亏损净额约1.23亿元)。


对佳兆业来说,这些亏损都还不足以让管理层寝食难安,最令其担忧的,是还债压力。从佳兆业近5年的现金流与短期应还数额来看,2014年和2015年间,这二者失衡到了极致。在2014年底以后,为了自救,佳兆业也以高息大举借债——2014年的总借款同比2013年增长了196%,而从时间来看,2018年,正是佳兆业的一个还债高峰。今年里,佳兆业需偿还的借款有222亿元,而目前佳兆业的现金及银行存款(现金及银行结余+受限制现金+短期银行存款)也不过212亿元。

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在行业之前的周期里,高利润、高周转的现金流,让企业对于融资、负债的概念并不深刻,但随着融资环境、行业形势的变化,企业对于现金流与债务结构的重视度也在不断提高。以去年规模扩张较快、资金需求量较大的企业为例,如融创中国,其去年末现金结余967亿,一年内的流动负债是787亿;阳光城2017年期末手握364亿现金,一年内到期短债为311亿元。再如去年和佳兆业销售规模相当的荣盛发展,其2017年年报显示年末其拥有的现金及现金等价物为225亿元,同时一年内到期的非流动负债为111亿元。可见,现金流覆盖短债已经成为企业健康运营的一个关键要素。

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而刚刚“扭亏为盈”的佳兆业,显然背负着比其他同行更大的压力,虽然2017年的现金流同比已明显充裕,但从现金短债比来看,债务偿还问题也同样紧迫。况且今年里按照郭英成的想法,佳兆业还要在科技、文旅、大健康、特色小镇等多个业务板块有所投资、建树,则其需要花费更多的资金进行投资。

说到底,今年里,大湾区能给佳兆业带来多少利润,其中又能达到多少回款及时为集团输血,这些都將成为决定佳兆业2018年能否安然喘息的“命源”。

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