两个男人领衔的新万科

中国网地产 2018/3/13 13:17:55

1月31日, 万科的一纸公告将祝九胜推到前台,消息不胫而走,这位万科新任总裁一夜爆红。次日上午,万科在深圳高调举办媒体会,在董事长郁亮的卖力“推销”和媒体的强力聚光灯下,祝九胜俨若传奇人物登场,弹房君在此不再赘述。弹房君更为关心的是祝九胜背后的男人——卸下了总裁担子的郁亮,将如何和祝九胜一同为新万科布局谋篇?在行业发生巨大转折之后,万科如何构筑领先优势?


郁式万科生态系统


自去年6月郁亮正式接棒以来,“多元化”一词几乎与万科如影随形。在其紧锣密鼓的布局之下,万科的多元化版图终于浮出水面。郁亮为万科规划的发展路径是:未来,万科所有新业务将会是一个生态系统,它们会分拆上市,形成一个庞大的上市公司群。


不过,生态一词,是一个略显油腻的词汇,它出现在BAT大佬的商业构想中,当然,也曾出现在贾会计的PPT里。在互联网的世界中,生态并不少见,但说起房企生态系统而言,多数人却是黑人问号脸。


所谓生态系统,广义的概念是指通过不同生态主体之间的联合、渗透,最终形成1+1>2的协同效应,这个概念在互联网圈曾经风靡一时。


以最擅长打造生态链的阿里为例,阿里的生态帝国布局首先基于其有竞争力的电商优势,而后通过多种渠道整合内容资源,以收购入股的形式,快速建立行业地位。现如今,阿里早已不是一家单纯的电商,而是已经跨越了电商、大数据、金融、社交、物流、文娱、本地生活、健康、旅行等等的一个生态体系。


然而,此生态非彼生态。关于万科未来的生态系统,郁亮递交的发展蓝本如下:万科多元化业务共划分为5大体系,分别为核心业务——房地产开发和物业管理,优势业务——商业开发运营与物流,拓展业务——长租公寓和冰雪度假,摸索业务——养老和教育,潜力业务——“轨道+物业”和混合所有制改革。


正如阿里一样,有了电商,阿里就有了往下延伸的可能。万科亦如此,有了房地产主业的流量优势之后,才可以构筑新生态。这也是郁亮始终强调把房地产开发主业放在核心位置的重要原因。


此外,通过5大体系,郁亮将给万科多元化业务圈设定了一个明确的范围,正如他此前提出的万科要发展“十项全能”的新标准一样,郁亮对十大业务寄予厚望。


在其十大业务下,隐藏着万科的那条生态链:当客户买了万科的房子或租了万科的长租公寓,能享受到的服务有物业、家装、商业、产城、教育、物流、度假,它们渗透到人们生活的方方面面,互为交圈。


时机与战略选择孰轻孰重?


在生态系统的蓝图下,万科明确放松了对地产主业的销售指标,对外扬言不在乎排名,两年前该企业雄踞行业第一宝座十几年。事实上,在整个房地产开发行业,销售收入排行也越来越不能反应企业的真实竞争力。企业实力排行,以后需要关注销售收入、营业收入、资金流动性、利润率等多重指标。对于当惯了头羊的万科而言,重组了股权结构,调整了董事长和总裁人选,辟出了多元跑道,显然雄心不减当年。


郁亮曾表示,依靠嫁接和整合资源,万科未来希望在城市配套服务商的每个创新领域,都能成为第一第二。而这一决心在万科的物流、商业板块中尤为突出。


“普洛斯和万科加在一起,差不多世界第一。”万科执行副总裁兼首席运营官张旭称,目前普洛斯和万科在全球已经拥有超过500个现代物流园区,面积达6000万平方米,服务超过800家客户。此外,随着万科商业自主运营的购物中心,以及不断收购及轻资产输出项目的不断增加,万科商业旗下管理的购物中心数量目前已仅次于万达,直逼万达的商业大哥地位。


不过,在万科不断押注存量市场之时,亦有专家学者对于存量时代的到来表示出疑虑。


日前,任志强在公开场合放言,中国进入存量市场,还有很长时间,新房市场需求仍然巨大。他劝戒在场的企业家:“别担心要转型,该改行,这个阶段还早”,而他的判断逻辑是依据一手房和二手房的销售对比。


任志强表示,“今年有将近17亿的销售面积,其中3亿多是现房,剩下都是期房。而二手房的销售总量在北京这样的城市是1:3,二手房交易是3,一手房交易是1。但是全国平均下来,现在一手房的总量大于二手房。存量是什么?400亿平方米的住宅,进入存量的概念就是每年有5%的折旧,一年需要20亿左右的改造量,比现在的16.9亿还多,所以还差的远,没有进入到存量。”


除此之外,曾一度扬言要去地产化的万达转眼间又要设立地产开发集团,而同为房企TOP3的碧桂园、恒大也带领着一众属下在房地产开发市场凶猛进击。同期,作为最敢于创新的万科,却选择了稳步小跑、加速转型的道路。


对此,亿翰智库上市房企研究中心张化东表示,并不认同任志强所说的存量时代未来临观点,“房企不能等到存量时代完全来临时再布局,那样就晚了。但是目前从比例上来看,万科转型的节奏和力度相对比较合理,它发力的业务和万科自身也有相关联,未来可以通过其他业务带动地产业务发展。”


未来已来,行业已经站在新时代的起点,政策与市场都在变化中,融资能力与土地获取能力仍然至关重要。此外,多元化产业的整合能力也将考验新万科,郁亮和祝九胜任务艰巨。


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