5年前，大家提起物业公司，第一反应都是房地产开发公司的附属，不仅业务能力无法自主，且往往要靠母公司输血维持运作。5年后，再提起物业公司，“高PE”和“新利润增长点”已成为它们新的标签。

截至目前，港股主板上已有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国六家内地物业公司成功挂牌上市。其中，彩生活、中海物业、绿城服务，都是从从事地产开发的母公司分拆而来。但它们目前的动态市盈率，却都远超母公司。

（动态市盈率为截止2018年2月2日收盘时的动态市盈率）

资本市场这番反应，一方面是源于对内地房地产行业增速放缓的预判，另一方面则是源于对物业行业中长期前景的看好。

当然，并不是所有的物业公司都能打动资本市场，获得高PE。高PE背后，除了要会“讲故事”，还要能“梦想照进现实”。

再过几天，又有一家内房企的物业公司即将登陆港股——雅居乐集团旗下的雅生活，弹房君搜刮了几份研报资料，扒扒它的“故事构成”。

一、背景：“雅居乐物业”+“绿地物业”双品牌

雅生活的业务开始于1993年，1997年公司正式成立，开始为雅居乐集团在广东中山的物管项目提供服务。2001年的时候雅生活成为了国家第一批具备一级资质认证的物业管理企业。

伴随着雅居乐集团的全国性布局，2006年雅生活也开始扩张全国版图，服务项目开始向西安、成都、南京、三亚等地覆盖。

2015年起，雅生活开始外拓业务，也紧跟时代的脚步，开始更多地在业务中运用互联网+技术，并于2016年上线了自主研发的雅管家APP、雅助手APP、雅商家APP和雅管家微信公众号，进而将线上资源和线下资源进行整合，搭建成为以雅管家APP为核心的雅管家综合管理平台。

2017年，雅生活继续高歌猛进。6月时，雅生活以10亿元收购了绿地物业并引入了绿地集团成为雅生活的战略投资者，为雅生活未来的业务发展提供了强有力的支持。9月时，雅居乐发布公告，建议分拆物业板块——雅生活在香港联交所主板独立上市。

今年1月29日，雅居乐公告旗下雅生活服务股份有限公司就建议分拆及全球发售刊发招股章程。根据相关安排，雅生活已于1月29日至2月2日完成全球IPO招股，并将于2月9日正式在港交所挂牌。

二、定位：中高端物业管理公司

得益于雅居乐集团地产项目的中高端定位，雅生活自成立以来，也一直定位为以中高端物业管理服务为主的综合生活服务集团。目前公司的业务主要分为三大板块：物业管理服务，业主增值服务以及非业主增值服务，基本已形成了覆盖物业管理全链条的一体化服务体系。而收购绿地之后，雅生活还将打开商用物业，尤其是超高层商业的物业管理市场，将雅生活打造成商用及住宅物业管理的标杆品牌。

此外，与其他物业公司明显不同的是，由于雅居乐集团的地产物业销售中，旅游地产占了近20%，因此雅生活不仅是旅游地产管理专家，还是超大型物业管理领域的领跑者。截至2017年9月30日，雅生活单个管理建筑面积超过百万平方米的项目有12个。基于旅游产业特点，雅生活为业主针对性地在销售、收楼、入住、度假各阶段推出一体化社区增值服务业务。比如：销售阶段的置业游；收楼前的一对一特色预约收楼；收楼中的一站式验房服务和无忧托管服务；收楼后的开荒清洁、配送代收和长短期租赁运营服务；度假阶段的当地特色旅游活动和长短期租赁运营等。

三、体量：2020年管理面积可达2亿平米

根据雅居乐集团的公告披露，截至2017年9月30日，雅生活在中国65个城市提供物业管理服务，在管总建筑面积约为7620万平米，服务业主及住户逾一百万。

2017年6月，雅生活与绿地集团互相入股合作，绿地集团取得雅生活20%股份，成为雅生活集团长期战略性股东，而雅生活也因此获得了更多的物业管理项目——原绿地物业所管理的417万平米管理面积，其中包括中国第一高楼武汉绿地中心等大型高端商业体。而在未来2018-2022年的5年时间里，绿地将确保雅生活每年自绿地开发的物业中获得700万平米物业服务面积，还有300万平米物业服务面积的优先获得权。则五年的话，可得到3500-5000万平米的绿地项目的管理面积。

盘点雅生活近3年的在管面积可以看到，雅生活的在管面积每年都保持着超过40%的同比增速。2017年由于收购了绿地物业，管理面积增速更是突破50%。按照这个增速，预计到2020年时，雅生活的物业管理面积将超过2亿平米。

四、盈利能力：毛利净利增幅显著

按雅生活招股书披露，从2014年到2016年，雅生活分别录得营业收入8.26亿、9.34亿、12.45亿，年复合增长率达到22.8%。截至2017年9月30日，雅生活的收入为11.69亿元，同比增长增至34%。这份收入中，业主增值服务为6500万，同比2016年增长了39.2%，而非业主的增值服务为2.06亿。

在收入同比增长明显的同时，雅生活自2014年以来，也在不断降低人工成本，已经从2014年的52.7%降到了2017年前三季度的35.7%。这也拉动了公司利润的提升——2017年前三季度，雅居乐的毛利达到了3.83亿，净利率达到了17.2%。

五、运营目标：A+H双股架构

刚结束的全球IPO招股动作中，雅生活共发行了3.33亿股股份。其中香港发售占10%，国际发售占90%，供合资格雅居乐股东申请的优先发售包括2783.53万股预留股份。股价介于每股10.8港元至14.2港元，预计集资最多47.3亿元，市值可达166亿港元。

在港上市后，雅生活将通过选择性地寻求战略投资、收购及联盟机遇，拓展物业管理服务组合，预计集资所得约65%或25.89亿港元将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟；当中约45%或17.93亿港元将用于收购其他物业管理公司，约10%或3.98亿港元将用于收购与集团存在互补性的小区产品及服务公司，及约10%或3.98亿港元将用于与业务合作伙伴共同投资物业管理产业基金。

此外，雅生活执行董事兼首席执行官刘德明还表示，雅生活登陆港交所，只是踏入资本市场的起点，在合适的时机，雅生活未来将寻求在A股上市，打造成为“A+H”架构物业公司第一股，特别是国内的物业市场非常大，在一些政府采购上，会对国企或A股上市公司比较青睐，登陆A股将为获得更多，也为不同域领的投资者提供更多的选择。

总结

从几个基本点来看，雅生活登陆资本市场，已具备了足够的名气与体量，也有清晰的发展目标，在物业行业依然被视为“朝阳产业”的当前，登陆港股市场，继续乘载“高PE”东风并不难。当然，一入资本市场，投资者最关心的，还有一点就是回报率。据悉，雅生活的股本回报率在2017年的三季度已达到了32%，且上升势头强稳。这一点，也成为雅生活打动首批认筹者的重要筹码——从已经完成的认筹情况来看，国际价值型投资者积极认购，其国际部分更录得超额认购，反应理想。