直播:博鳌21世纪房地产论坛第17届年会(五)

来源:中国网·地产中国 2017-07-23 15:51:00

主持人:谢谢高志先生,接下来我们就进入到了头脑风暴的第二个环节:强监管之后的金融与地产:松紧的平衡术。早上已经把2017年的房地产行业所遭受的挑战论述过了,融资的难度以及企业的成本之间,如何进行有效的平衡?这是非常重要的。下面我们就请路劲地产集团主席单伟豹、迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长李晓东旭辉集团副董事长林伟、溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰、中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人付强。把论坛的主持交给钟伟先生。

圣象·中国地产六方会谈(二) 强监管之后的金融与地产:松紧的平衡术

钟伟:谢谢,在座的5位嘉宾都各有特色,单主席在我们行业内历经风雨,还有李总,他主要是玩,他在玩的时候偶尔挤出点时间来工作,还有金融圈的投资者,像刘晓兰先生和付强先生。

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟

第一个问题,未来对中国房地产的市场的判断,我想请教5位的是,您觉得在未来的3年,中国的房地产市场每年平稳的销售金额增长是5%或者是个位数?

第二个问题,平稳不是太好,但是也不太差?

第三个问题,稍稍有回调。你觉得是哪一种情况?

单伟豹:销售量现在峰顶是差不多了,整个面积不可能增加了,但是销售的金额可能会减少。总的趋势是3年内我觉得还是平稳向上的。

路劲地产集团主席 单伟豹 

李晓东:我觉得未来三年有5%平稳有一个的区间。

林伟:我觉得还是比较平稳,因为它会波动。今年涨一点,明天跌,总体比较平稳。但是,会加剧集中化,整体比较平稳。

刘晓兰:我会选择一,它会集中在大的企业里面,相对增幅会高,但是整体上会控制在5%左右。

付强:我觉得单纯的预测,是平稳。但是实际上要做经济分析的话,得作出坡度,但是目前的体量是差不多的。

钟伟:没有人选第三,觉得一高,二心有不甘。十九大召开,两会之后政府也要换届,在2020年之前,3年半,目前的限购、限价各种限制性的措施,是在不迟于2018年底会有所放松?还是2020年之前都不会有放松呢?政策放松的时间是1年办之内,3年半之内放松,或者没有困难,还是2年半放松?

单伟豹:现在政府的调控政策是每一个城市发布出来的。有些政策出来,我们看不明白,没有在供求关系方面做工作,所以,我的预测最迟到明年年底,这些政策,会有调整的可能性。有些措施会纠正过来。房地产还是会正常的稳中求进的发展趋势。

李晓东:因为刚才这个问题,是一二线城市现在做的事,三四线城市现在重点不在限制,而是如何去库存。如果回头看一二线城市的话。我的感觉,目前的政策,各个地方执行的力度确实不太一样。整体来说,按照主持人给的几个答案里面,我偏向于说如果是限购的政策,随着这两年的一二线城市的供地有些恢复。限购在3年半以内一定有放松。但是贷款的控制,我觉得可能持续的时间会长一点。

迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长 李晓东 

林伟:我比较赞成单总,调控是每一个城市掌控得不一样。但是,因为十九大要召开,每一个城市都想跟中央表态,所以目前的感觉,调控是比较乱,比较没有章法,有的地方甚至是不合理、不合法的。因为它已经追溯了很多的东西,造成了企业投资的时候,很多时候是无所适从,但是只要出调控,都是阶段性的。未来两三年内,随着十九大以后,新的经济战略出台以后,每一个城市,都会回归理性。对这个体系情况有所调整,所以我觉得这个调控会慢慢更好。

刘晓兰:我个人的判断,短期内,应该还是不会放松,但是我们要赞成李总的观点,要分不同的城市,最终的目的是让房地产市场房价发展是区域理性,所以这个是相对的,所以不同的政策上会有阶段性的调整。

溢臻投资管理有限公司董事长 刘晓兰

付强:前面专家说的我都同意,一方面是市场,一个是宏观经济。

钟伟:一些过分作为的政策,在未来的一年半的时间,有所规范的可能性还是比较大。我问的政策和市场的两个标准的问题结束了。

接下来,想倒过来问付强先生以及林总,金融和投资从两位的角度来看,未来地产金融有可能为地产提供什么样的金融创新服务?或者是地产商怎么样才能从投资者拿到更好的、更方便、更安全的钱呢?有没有新产品设计的思路或者是可能性?

付强:应该说整个中国的经济结构,各方面都提去杠杆、防风险。风险方面我们是高度重视,但是无需恐慌,还是做好自己的事情。金融创新当前来说,监管还是促进一个更好的公平环境。我们国家金融最新的情况,上半年贷款是73.5%,非金融企业的债券加起来不到1%,直接融资还是会进一步的加强。

中国民生银行地产金融事业部研究规划部负责人 付强 

我觉得在这个方面,其实房地产金融,在中国是刚刚起步。如果把中国和美国的金融比较,我们差得非常多。中国只是占到了千亿人民币的规模。所以,一方面,除了传统的开发带按揭之外,还有大量的东西,就是存量,让存量流动起来,这是我们需要做的工作。另一方面是城市更新。如何进行城市更新方面,我们还在探索,这方面有很多的空间。

钟伟:刘董事长您做投资的,您怎么样对地产投资?

刘晓兰:我不是专门做投资的,李总比较了解我,我比较专注于资产管理。所以希望从这个角度来了解这一轮的投资或者资产和资本,这3种之间可能发生了一些变化。因为这段时间,我遇到了3个非常有意思的现象。

第一个来自于投资机构。今年上半年,他们在关注并购资产后的资产进出。中间环节的管理是他们特别关注的,即如何能够安全的拿到预期的退出?所以最近非常多的资本关注市场上具有资产运营管理的机构在哪里?他们希望能够跟这样的机构合作。然后来解决他们的并购资产,最后来实现他们资产带来的一个退出,这里面代表新的是蓝山资本等等,最近他们都是频频出手关注轻资产管理能力团队的投资和合作。

第二,运营商,比如说他们在这一轮里面的表现,我觉得最有表现是我们的毛大庆,大部分的人是自有资金到办公室市场,因为这个相对来讲启动资金门槛比较低,但是它特别考验是他们的管理能力。能不能将这样的一种特殊资产,通过空间的应用来实现资产的溢价和增值,最终吸引资本市场,但是最终的目的不是仅仅做房东的住宅,他们希望在资本的市场能够有益得到溢价,这个是特别有意思的一波出现。

第三,开发商。比如说坐我右边的旭辉为代表的百强的企业,他们面临最大的问题就是这么多年来有大量的存量资产,是因为他们快速往前跑的时候,后面就是仓库的压力越来越大,如果林总你们家的商业存量有几百个。

林伟:我们一直是轻资产的战略。

刘晓兰:在新的政策下,他们要发展,但是又会产生新的存量资产。而且在持有的比例增加的情况下,他们的现金流回流又碰到了问题,这个时候,他们回过头来,去找存量的资产能不能帮助他们解决发展中的资金贡献,比如说资产资本证券化的时候,又碰到了一个环节,这些资产如何变现?这些资产如何动起来?又回到了资产的资产运营能力。

我发现非常多的开发商找到我,希望帮助他们搭建一个企业内的资产管理的自我造血的能力,帮助他们解决自己的存量和未来新增的存量带来的资金的压力,能否变现,为企业下一轮的发展做预备。所以我觉得这个从我自己资产管理角度,这一段时间看了非常有趣的现象,我觉得是这一轮里面或者下一轮地产的一个新的转型风向标,这是我的分享。

钟伟:谢谢您的介绍3个有趣的现象。接下来就各抒己见,因为从上午到现在的会议,我们不停在讨论怎么去多做一个支持,多做改善自身运营,从单主席开始,畅所欲言介绍一下,自己未来3年最想做的是什么,跟地产或者金融相关的?

单伟豹:其实房地产是有金融属性的。如果把房地产仅仅看成房地产,你的发展是有限的。在美国和英国主要的房地产是基金。下面的开发商是地区性的,不是全国性的。中国这种趋向,我相信也会慢慢的成熟。一个大的企业,路劲除了做房地产,我们也做高速公路。在这两年过程当中,我们做得很大,或者是做得快,或者是盘活你的高速公路,这个还是不错的。如果没有这个概念的话,你就靠自然增长,它是有限的。跟别人比你不用金融的手段去开办你的产业,无论它是什么,规模有多大,如果不用金融手段去做,我相信你是做不大的。

我们这两年,也开启了我们的房地产基金,以基金的模式做高速公路的投资,也是比较成功,同时你的运营变得非常的重要,不仅仅是资本的能力,而是资本的运营能力变得非常的重要。方向性的东西不会错,如果不了解房地产的金融属性,不用金融的手段开发,量是做不大的。

李晓东:首先还是做金融方面。这几年,一年大概有1/3的时间,没有在一些公司的具体业务中,也有更多的时间思考行业宏观的变化。我觉得现在几个趋势,确实跟以前是越来越不一样了。房地产跟现在很多的技术进步、IT、互联网+。我记得前年的时候,大家谈得比较多的是“互联网+”的事情。

其实可以看到,这给传统的房地产带来了很大的变化。一个是像原来我们的商业地产,这两年随着互联网空间,很多的交易,不需要面对面了,把很多展示的场所放到线上。这中间必然有业态走向了夕阳行业。还有跟电子商务相关的物流和仓储也有很大的提升。我们到美国去看,很多的基金公司就是在乡下,美国很多大公司的总部也放在乡下,包括谷歌。这样的业态,带来的投资机会的变化,也是非常大的改变。

原来中国的市场是新房的市场,是增量的市场。在这个市场里面,应该说,中国占全世界新房市场一半以上的比例。我记得以前美国和日本,万科在销售额达到1千亿的时候,已经是全世界最大的房地产公司。今年突破5千亿的公司不只一家,所以我们的新房市场,一直一马当先,但是逐步的向存量转化的过程也在发生。

在新房市场占主导的时候,很多的房地产金融创新是来不及跟上的。很多房地产的资产证券化,都是针对存量市场。我自己看中在现在这种市场急剧波动的情况下,还有一个资产的全球配置。因为我个人的兴趣爱好和我对市场的看法,我觉得中国现在运营商要取代投资商,我们很不幸,我们就是投资商的角色。

中国下一步随着房价不断的攀升,特别是地价也在上升。未来作为基金的话,很难合理算出投资回报,现在更多的是看相其他的价值洼地,在全世界范围内做资产配置。由于今年外汇管理各种政策的变化,好像谈的人少了。但是,我觉得未来的3年,我还是鉴定看好这个领域里面,资产的全球配置和海外地产的投资,这是我未来3年会关注的。

钟伟:您未来三年最希望代表旭辉集团做什么?

林伟:未来3年想做的很多,但是要求是3个:

第一,旭辉还是会加强稳健快速的有质量的增产。这几年对旭辉企业来讲,还是有很多合作。还有快速的增长,能够增强我们企业的核心竞争力,能够提升我们企业的品质,从而获得资本市场的认可。能够得到更多低成本的资金,为下一步的发展储备力量。

第二,我们希望能够更加深交流合作,旭辉合作的项目非常多。我们合作的伙伴,有金融机构的,有行业内部的,也有一些地方的民企,合作的模式也是五花八门,但是宗旨只有一个,就是双方的优势互补、合作共赢。这也是一个相互学习的过程,这个合作还是会坚定不移的做大做强。

旭辉集团副董事长 林伟 

第三,今天上午各位老师也讲了,接下来,世界资本市场是越来越收窄。在这个过程中,小机会是在运营商。这也是旭辉最近思考的。所以我们去年成立了7个葫芦娃,7小龙,其中有一个板块是围绕基金,还有长租公寓板块。这两个板块,我们有一个想法,基金板块,就是和资本市场接轨,长租公寓板块就是考验我们对持有物业的运营。随着政府对整个城市发展的规划和调整,这两个城市,包括深圳,可持续供应的努力越来越说,甚至在北京,每一个区都接到城市的指标,所以,在北京上海,它没有办法做到可持续每年的增量开发。它很多会被动的进入存量资产的运营,所以,旭辉也做这些方面的调整,包括在商业地产等等,希望在这上面增加合作资本。

这样我们把两个方面做好,就可以贯穿从资本到开发商,到运营商完整的链条,这样的话,才会让我们今后在面临新的发展时代,抗风险能力更强。

钟伟:谢谢,刘总和付强总,都是金融专业人士,两位在未来3年最希望围绕地产做一些什么?

刘晓兰:我曾经是开发商,也做过投资,也做过运营,所以这3个角色。当我经历过了以后,未来3年我想尝试做第四个角色,就是我作为资产管理,我还没有想得特别明白。目前取的名字是体检中心,为什么呢?因为当我都经历过这3个角色过,当这个时代来临的时候,我发现了一个现象,就是我刚才说的,这3个角色里面,都有它的巨大的需求,可是出现了信息的不对称,人才的不匹配,资源的浪费。在这样的需求背景下,有没有这样的平台,能够帮助开发商到投资机构到运营者搭建起来,让更多市场得到精准的诊断以后,能够找到专业的医生,这医生就是我们的运营商,还有找到匹配的资源,与他们合作。

这样的话需要有这样的平台,这个平台我们已经尝试了积累了3年以后,已经有开发商、运营商和投资机构,有100多个专家。这些专家可以作为下一轮的共享专家。我希望利用这个平台,为我们有需求的3种不同的机构输出共享,让他们能够为这些机构做资源匹配和人才匹配,让他们缩短这个过程中的转型也好、调整也好,让他们快速降低他们的风险。所以近期我们也尝试着在一些企业做了这样的体检。当资产出现问题和需求的时候,如何让它快速的预判,跟什么样的投资机构进行匹配,跟什么样的投资机构进行合作?未来三年,最想做的是为我们的行业有需求的、就是为我们行业的大量的存量资产提供一个解决方案的平台、资源和人才,我们知道这条路怎么走,但是必须尝试。

钟伟:付强你是地产事业部最有统筹的人,您怎么看这个问题?

付强:我们作为一个金融机构,最终的目的是服务好我们的客户,促进企业的发展。大家都知道,国际的大行都是设立了房地产事业部,我们有完善的研究规划、开发、营销,包括产品设计、风险管理的团队,我们在全国26个城市设立32个团队,员工是400人。目前,地产业是越来越向大企业集中,越来越向10强的企业集中,这是很好的融合。

目前为止,我们的效应和质量都还是很好的。我们的质量在全国的商业银行里面是排在前列的。我们作为事业部,我们希望搭建金融生态的平台。给企业提供商行加投行的完整服务。

钟伟:谢谢。最后,我们进入第三个环节,就是八卦,过去的时间,有一些人慢慢淡出了,比如王石,也有一些人成为了京剧王,比如孙宏斌在乱世的时候出奇招的性格。当然地产行业有很多的风风雨雨对于已经发生了这些,围绕着企业,围绕个人的事情,在座你们有什么要发一些感慨的,如果有请举手。没有任何一位想说,看来同业之间,大家还是比较谨慎。在座的5位嘉宾,已经展现出了他们的智慧,有没有想向5位嘉宾提问的?

现场提问:我想问单伟豹,您对这些年路劲地产的发展满意吗?

单伟豹:我肯定是不满意的。香港所有的房地产都比较保守,没有适应中国高速的发展,也没有适应国内在各方面的突破,所以确实是比较保守。比如说,中国的“一带一路”,谁都知道“一带一路”是什么东西?上次我们开董事会,我问我的董事们,我说什么叫“一带一路”?很多人都不会。所以,基本上,香港的以前的工作模式是落后的,没有与时俱进,路劲也是一样。我们在尽量改正中,但是我是不满意的。

钟伟:谢谢。还有没有其他的问题向在座的嘉宾提问的?

现场提问:林总,未来5年做3千个亿,如何实现的路径,能不能再透露一下?

林伟:3千亿是我们今年提的“二五战略”目标,我们的“一五战略”是在2012年提出的。我觉得路径,首先要选试点城市,要布局在多少的城市,才能够完成3千亿的布局,所以第一个是布局。

第二,如何阐释城市产品线的规模。上一年的目标是800亿,年初的时候,800亿内部就有内部认筹,这个是根据已有的计划投资的,每一个城市都要做,我们布局了以后,每一个城市需要做自己的格局的安排,去争取,去突破。

第三,就是我刚才讲的合作,加大与每一个城市优秀的企业合作,为我们实现目标得到快速的帮助。旭辉最近新进的青岛、济南、郑州等等,都是建设与当地优秀的合作伙伴快速的融入这个城市,像西安,我们这个月初进去了,但是今年就马上能够实行5个亿的销售。

钟伟:谢谢5位嘉宾,我们第二轮的论坛到此结束,谢谢各位。

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直播:博鳌21世纪房地产论坛第17届年会(五)
来源:中国网·地产中国2017-07-23 15:51:00
博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。
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