龙湖集团副总裁 袁春

主持人：谢谢朱剑敏先生，把碧桂园25年来的经验和大家做了分享。尤其是碧桂园的新的生产模式，也做了介绍，重点是围绕科技小镇的打造，也给了我们一幅新的画面，绿色的食物爬满了墙体，让人家耳目一新。

接下来有请每次都光临博鳌21世纪房地产论坛重量级的企业，就是龙湖集团副总裁袁春先生，掌声有请。

袁春：各位尊敬的领导，各位来宾，各位媒体朋友们，大家下午好！

首先非常感谢能够受到主办方的邀请，跟大家做这个分享。

我从业有22年，最近有几个感受：

  第一，房地产行业最近几年受关注的程度比较高，八卦的事也比较多，我觉得真的可以媲美娱乐行业，因为我们这个行业有很多的大咖经常会上头条。

第二，咱们周边有两类专家是最多的。一类是房产专家；一类是股票专家。我相信，大家在茶余饭后，一定会涉及到这两个方面的话题。所以，作为这个行业的从业者来说，确实需要思考这个行业未来需要往哪一个方向走。

前几年听到一个朋友对一个企业的战略的研究和形容，他当时用了两个字叫：“活着”。当时觉得挺有意思的，也觉得是悲观的。但是现在觉得这两个字是对的，我相信所有的开发企业，都想做百年的老店，但是人的寿命都很难到百年，何况一个企业。所以，企业作为一个组织的行为，就必须要穿越这些周期。今天我给大家分享的主题就叫《守正出新，穿越周期》。

从4个方面给大家做分享：

第一是说龙湖的表现。

 这么多年，龙湖坚持我们自己的做法。在今年的成绩上，会有一些亮点。我相信今年的上半年，几乎所有的房企成绩都不会差，当然我们对自己的成绩，我觉得还是一个比较中肯的成绩单。上半年我们的增长，年度目标完成率比较高。因为前两天我们在上海也有媒体问我，你们的目标是不是定得保守了？我觉得实际上，对于一个房地产企业来说，在这个时点下，规模不是特别的重要。规模现在不是特别重要的事，我觉得一个企业能不能在大周期里，中国的房地产这么多年一直是在上升的周期里，没有真正意义上的经历大周期。2008年，或者是2011年，或者是2014年，最后都被价格上涨所覆盖。所以真正意义上的，大周期并没有到来。所以我们很多的企业还是享受到了红利。因为龙湖一直坚持有质量的增长，资本市场还是比较认可。从我们的市值到上半年也是创了新高。

 第二，在新形势下，房地产企业每一年都是面临新的形势。我们针对这个机遇谈龙湖对房地产行业的思考，包括未来应对的一些策略。

这是中国房地产创造价值的方式。我们觉得是4个维度，时间、空间头寸和创新运营。不同的周期，不同的阶段，可能每一个企业对这个的理解都不一样，2008年之前，在时间和空间，一个企业在合适的时间点，在一个合适的地方，拿到一块地，你只要不是乱来，基本上不会有问题。当然，随着时间的变化，我印象中，龙湖成立到现在，应该没有碰过非标的东西，包括在境外的发债和国内的发债，是没有通过高端的。从现在来看，有一些评论说我们是不是在一些上涨的时候，会失去一些规模的机会，但是我们非常的坚持。因为我们觉得作为长远的做百年企业，必须得考虑。

因为毕竟中国房地产市场转型是没有经历过大周期的，而且你不知道这个大周期什么时候到来，所以龙湖一直比较坚持。因此，在这点上，我们走到现在，今年会有一个增长，这个是非常自然的。

下一个阶段，如果我们把时间和空间、头寸拿捏好的情况下，创新运营就非常的重要。大家都知道一二线城市，基本没有可以拿来销售的住宅的。那你是不做了吗？前两天发的12个城市租售同权的问题，你不去研究吗？我觉得未来一定是靠运营去提高你公司的附加值和竞争力的。对大周期来看，我们也有自己的看法。房价的涨幅是远超经济增速的，房价的租赁比例也比较大。

中国的城镇化率目前是56%，所以，大周期的机会还在，但是，可能会出现分化。不同的城市，会出现不同的情况，因为它的发展程度不一样。所以整体还是一个比较革新。

特别是在一线城市，房价的涨幅，会放缓或者是下跌。你的租金的比例，就是说你的收益率已经慢慢的上来了，因为我们正好守好在一线城市，随着一线城市的房价上涨，租赁是一个大的方向。

大家可见到一些报道，这几年的并购是一种常态。所以优秀的企业，必然在这个市场里面获得更大的蛋糕。龙湖地产是坚持聚焦一、二线城市，这是因为基于我们对一、二线城市无论从人口GDP和它的经济增长来看。当然也有一些媒体人问我，我们也进了一些三线城市，这并不是我们最核心的业务，但是我们会做尝试。

所以，基于以上的几点，我们还是聚焦于城市群。因为从未来看的话，从中国的南北，包括东西的高铁网打通的情况来看，城市群已经形成。所以我们聚焦于环渤海、华东、中部、西部。这些城市，大家可以看到的，现在的经济活力是非常大的。而且几个城市之间的协同，未来的增长，已经可以看到很多的成效。所以我们会非常坚定的针对这些，我们已经进入了这些城市群进行了深耕和聚焦。

还有客户结构在转型变化，其实，所有在座的，我认为都是房地产的专家，因为你们都买房子。我相信绝大部分都赚了钱，所以你一定是专家。你们也不知道会发生什么变化。现在的客户的年龄和客户的需求在发生什么变化？改善性已经成为非常大的需求，特别是在主力的一线和二线，这个现象非常明确。第一轮的商品房的时候，它要一个房间或者是两个房间的需求，他更多的是要对生活品质、功能空间、配套、社区活动很多的需求，这无形中是产生了一个很大的可以去想象的空间。鉴于这个，在很多的传统行业，关于销售漏洞的问题，是普遍存在的。但是过往，短时间有几个小周期，在绝大部分的时候，其实这个市场相对是供不应求。所以我们很少考虑我们的房子真的是否会不足，或者是否真的卖不掉？包括上一轮形成的不足，在这一次三四线城市过程一些基本城镇化，未来是不是这样呢？我希望是这样，但是也未必是这样。因为我毕竟是这个行业的从业者，这是龙湖自己的一些理解。

这是我们的针对一些管控，你可以把客源和房源换成产品，所有的交易都是这个原理，最快的把你的产品和客户连接在一起。这是最简单的道理。有的时候，我们想得太复杂了。这张图想表达的是，从很早就开始，我们注重的是从客户端找机会。有人可能会质疑，找到了这样的客户，不一定有这样的资源。这一定事C2M的概念，当然这里面对应的是对一个公司内部的运营体系、运营能力的要求。所以，我们这么年多一直打造龙湖的内部管理能力。我相信未来这块一定会有所体现的。

第三方面是新房之外，大有作为。你可以看一些企业，比如新鸿基，野村，它的销售物业的占比，现在不是最多的。包括美国，实际上，现在市值最高的不是销售物业。

因为这个现象，已经在一些核心城市出现了，你没有新房可卖你怎么办？这是我们对未来的一个分析，也是对市场容量的分析，就是盯住消费趋势，技术变革趋势通过创新的模式，新房去年接近12万亿，未来会不会增长，有可能，但是我相信不会太多。

商业规模我们判断有1500—2000亿的租金规模。长租公寓，现在开始我相信很多企业开始进入这个方面，龙湖也已经进入，这个在中国的市场也会非常大。联合办公，全球的联合办公大概占4%，这块的租金规模会在900亿。写字楼，我们关注一二线城市的，并不去关注三线或者是一些偏远地区的写字楼。酒店有600亿的收入规模。针对这点，我们怎么样去做？在目前的时点上，我们能够做什么？

第一是新房，就要做成本可控上的战略。还有网络化布局，也就是说，其实说TOD模式的话，这方面运营都是在核心一二线城市的轨道交点。我们和政府一起合作做这方面的创新。长租公寓是资产的运营。标准办公对于我们来说是比较长周期的，在整个周期里，我们也分析了美国和欧洲的写字楼市场，其实中国也有讲过，我印象中2008年的时候，陆家嘴的租金曾经掉过一半，这个影响还是非常大的。

基于以上，我们再说一下为什么我们能够关注这些。这是我们企业的重组是有关系的。一个企业要创新，前提是这个企业有没有基因。你如果是高权利聚集的组织，可能就做不了，如果说你的所有的命令都是从领导发起的，那肯定不行。我们也是相信领导的智慧来自于民间，来自于老百姓。很多都是非常年轻的一些人，随着我们的经验和年龄的增长，我们就是一个低权利的组织，所以我们可以做这件事，差异化的创新。

我们几个业态，也做了自己的一些分析。为什么大家说传统商业不行了，说百货商场不行了，那是不是这样呢？线上再方便，但是实现不了服务和体验，人与人交流是做不到的，但是线下的场所，这些给做商业的提供了一个非常重要的要素，我们说一个商超的空间组织，要远比住宅和社区复杂得多，因为你交互的点是非常多的，客户交互，人与人之间的交互，人与物之间的交互，商家和客户之间的交互，这是非常的复杂，但是也是非常的有序和有空间，所以，这是龙湖正在研究的方面。

 过往也有租房，但是缺的什么？我们发现缺的是交流，因为现在的生活是需要交流，这是生活习惯发生的变化，导致了消费习惯发生了变化。

一展空间，就是我们的联合办公。我们现在已经开了一些项目，欢迎大家去参观，也包括长租公寓，我们也开了一些。我们把这些作为我们跟客户交互的点，对于我们的商业也好，关于一展空间也好，包括物业，甚至是O2O，未来都不是问题。只要把这些入口运营好，我们才有大量的客户可以来和我们进行交互，这个企业才会有更大的发展空间。

市场好的时候，一定孕育着风险，市场不好的时候，一定孕育着机会，这个一定是辩证的，任何事情都是辩证的。所以我觉得，在任何时候，谨慎的是我们对市场和客户有惊无险，乐观的是我们通过这么多年的打造，龙湖有足够的能力去从容的应对，这也是我们为什么在去年获得了三大评级机构给我们全投资级评级，这在民营房企里并不多见。

龙湖是有能力去应对这个市场的。因为我们很清晰的看到了这个市场和客户的变化。今天就跟大家分享这些，谢谢大家！