博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在海南三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为“强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。

主题：强监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期

主办方：21世纪经济报道

联合主办：全联房地产商会 精瑞人居发展基金会

指导单位：南方财经财经全媒体集团 博鳌·21世纪房地产论坛组委会

时间：2017年7月21-24日

地点：海南三亚理文索菲特度假酒店

中国地产主题论坛（二）——特色小镇：泛地产的突围路径

21世纪经济报道资深记者 张敏

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！我是本场会议的主持人——21世纪经济报道张敏。本场论坛的讨论主题是：特色小镇。这是非常火热的话题，今天上午我们同样在这个厅，有一场海南省特色小镇基金的路演，也是非常的火爆。基本上反应出一种风向。

特色小镇是比较新兴的事物，监管层出了很多的政策，与此同时今年年初特色小镇也是第一次被写入政府工作包括当中。在此前，已经有一批地方政府主导推动特色小镇的建设。所以说明特色小镇有可能是企业和政府的一种抓手，从企业的角度来讲，是不是在传统房地产开发模式受限下的突围路径，对地方政府来讲，是不是经济增长方面的新动力？这些话题，都讲在今天下午的论坛中讨论。特色小镇也是一个新生的事物，它的运营难度还是相对比较大，它的盈利模式，我们还没有看到特别清晰的盈利模式。

所以，投资和运营的角度来讲，我们有非常多的疑问。希望今天下午的论坛，能够讨论出一些新观点，能够让在座的各位都有收获。

下面，请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾，他们是：

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士

中新城镇化研究院院长袁开红女士

中国少数民族文化艺术促进会特色小镇建设专业委员会主任、中国特色小镇产业建设联盟主席吴玉瑞先生

山水文园集团执行董事兼CEO张晓梅女士

蓝城集团总裁许峰先生

黄金湾投资集团董事长申威先生

百富东方集团董事长戴宏亮先生

美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目总监叶文青

中发蓝海联合商业投资（北京）有限公司毛军先生

绿地集团三亚城市公司总经理巴黎先生

感谢各位嘉宾的到来，也需要说一句，我们本来还有北京盛诺一家医院管理咨询有限公司创始人蔡强先生，因为昨天飞机晚点，实在赶不到今天的会场，我们也对他表示一并的感谢。

在城市的论坛开始之前，欢迎大家登陆新浪微博发布井号加上自己想说的任一内容进行互动。

首先，有请全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生女士致辞。有请。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长 聂梅生

聂梅生：各位来宾女士们、先生们，大家下午好！非常高兴在美丽的三亚博鳌21世纪房地产论坛第17届年会上开特色小镇的会。

刚才主持人讲了，小镇是时代的风口。我想这话说得比较好，确实是这么一回事。小镇的灵魂是什么？似乎是产业。当然这个还可以再商量。

今天下午的论坛上，我想说3点和房地产有关的看法，全联房地产商会现在成立了特色小镇分会，所以想说房地产产业和特色小镇之间有什么关联。

一、房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量。

有的人说，最近由于房地产的生态发生了很大的变化，好象我们的路越走越窄，有点走不下去的意思。所以出现了很多的变数。房地产实际上搞了30年，我们聚集了很丰富的经验，而且聚集了大量的资本和资源。我们曾经在30年当中反反复复的是支柱产业。咱们的支柱产业是否走到头了？我觉得不是这么一回事。本次21世纪房地产论坛，抛开房地产纠结的话题，我们现在的空间更大了，不是路更窄了，是路更宽了。特色小镇是其中一个空间更大的说法。

房地产企业进入特色小镇方面有非常多的优势，而且在前排坐的诸位都做了很多尝试。特色小镇是不是这么容易？我们的空间更大了，但是要求也更高了，不是很容易的事。关于特色小镇，我也做了一些思考，也跑了不少的有名小镇。我们原来擅长的是什么？地、银行。地的快速周转我们很在行，但是现在不行了。关于特色小镇，我觉得有几件事情是避不开的，你想做特色小镇，无论原来是金融机构还是开发商，都避免不了：

首先是定位，在城镇化概念下可以做很多特色小镇，也可以在新兴产业和产业创新上做很多特色小镇概念。这是两个不同的定位。首先你得想清楚你的定位在哪里，定位了以后的第一件事情对我们是陌生的，不熟悉的是我们的商业模式。商业模式当中，最重要的是金融模式。比如说房地产30年的发展，我是亲历的，原来在政府机关的时候，关于房地产的金融模式，突破了两件事情：一是住房抵押贷款，这个不突破，根本没有中国的商品房的突破；然后再是银行的各种各样的信贷，融资突破得很大，以至于形成了炒房。它当时的金融模式是发展得非常充分，而且是过度的，所以形成了很多的问题。

但是特色小镇的金融模式在什么地方？你没有按揭，土地也是目前的瓶颈。地方政府到底能够给我们什么？它的金融模式在哪里？当然今天上午的国开金融启动200亿的基金，资金是不是唯一的模式？这个问题不解决你动不了。这个问题解决以后，再说建设。

运营和你最后的商业模式，盈利模式是结合在一起的，你原来策划的运力模式到最后的运营当中是否能够实现？钱能否回来？不像卖房子，房产证一转就可以完成了。所以这件事情，我们的空间确实更大了，但是要求也更高了。我们进入了完全不太熟悉的商业模式。中国在本次经济转型当中才出现的特色小镇，这个特色给我们出了很多的定位、商业模式、金融模式和建设运营，这一堆是我们都得解决。

原来开发商是各做各的，现在不一样了，现在的特色小镇，融合发展、抱团发展，这是大势所趋，不是一个开发商就能够把一个镇打造好的。我们要接受中央提出的新概念，但是接受不太容易，一个是平台经济，一个是共享经济。这两件事情，恰恰在特色小镇当中是要充分体现的。特色小镇是一个平台，我不太同意它是产业链，它是一个共享经济。为什么说它是一个平台？

我们现在说特色小镇，说是产业特色，实际上你想一想，三大产业都可以做特色小镇，第一产业是农业。农业特色小镇还少吗？相当多的在农庄基础上做农业特色小镇。还有农舍，形成旅游产品。第二产业是建筑业，就是制造业，里面有很多的特色小镇可以和制造业联系在一起。东北老工业基地，是一个特色，不是一个小镇，是一个大城市。把东北都变成第二产业的城市群，结果现在衰败了，衰败之后在特色小镇当中就不能产生第二产业的特色吗？第二产业是制造业，是最重要的，连美国都要回归制造业，它是实体经济当中最重要的一部分。第三产业，就不说了，大家都扎堆到服务业。

比如今天上午，在海棠湾创造了一个金融的小镇，把金融总部放到这里，他绝对是to B的，它形成了一个金融特色小镇。但是也有很多是to C的，真正的服务业都是to C的，马云、马化腾都是在C端做。那我们的做法是什么？我觉得应该是符合的，但是你的定位要定位好。

我们成立这个分会，准备发起100个企业主题的特色小镇，为我们的会员企业聚集资源，同时争取配套政策。所以我们全联房地产商会和大家一起称起我们的特色小镇的一片天，这也是我们应该做的事情。最后代表组委会感谢各位朋友长期以来对21世纪房地产论坛的支持和帮助，谢谢大家！

主持人：谢谢聂会长的分享。

聂梅生会长提出了特色小镇给我们带来的空间更大了，但是要求也更高，而且它在定位和运营模式上，尤其是金融模式上还存在非常多的疑问，我们希望在后面的讨论中对这些问题有所解答。明天中午在我们的会场，是全联房地产商会特色小镇分会有一个成立仪式，欢迎大家关注。    接下来，我们请出中新城镇化研究院院长袁开红女士作主题演讲。中新城镇化研究院，是在推进新型城镇化建设的国家战略背景下，由国内城镇化实践先行者和有识之士的倡导及推动下组建，致力于打造具有国际影响力的新型城镇化高端智库与实践平台。袁院长也腾提出：“特色小镇打造，以人为本是根本”。下面有请袁开红院长与我们分享《静思  新型城镇化与特色小镇之热》，有请。

中新城镇化研究院院长 袁开红

袁开红：大家好！首先，非常感谢组委会的邀请，能让我有这样的机会，跟大家在这里分享这几年在特色小镇领域里的探索。

我想，这两年，我去到的地方，应该有上百个之多，国内外的都有。国内除了青海和西藏，其他所有的地方都有去过，也做了不少的项目。特色小镇缘起浙江的时候，我也有幸做了很多的课题和企业的项目。今天，我想把这几年来的思考，在这里用4个章节和大家做分享：第一个是特色小镇之热，第二是城镇化之路，第三个是产融融合是关键，第四我们应组委会的主题，我想谈泛地产的突围路径。

我对特色小镇的认识，先把3个关键词说出来：以人为本是根本；文化基因是核心；产城融合是关键。

先看特色小镇之热。我从特色小镇领域里给大家举几个例子，在2016年中国文化产业年度盘点网络热点词当中，特色小镇是其中之一。我们从10大热搜词当中，特色小镇又是其中之。我们从百度搜索的话，在2016年上半年，特色小镇关键词百度搜索指数平均值几乎为零。从2016年7月开始，搜索指数逐渐增加，总体趋势增加，其热度一直持续到现在。

我们只把其中几个关键文件做了汇总，在座的各位都有了解，所以不多说。我想强调的是，除了联合发文，住建、发改、财政，实际上我认为并不代表特色小镇应该去负责的主管部门仅仅是这3个。国土部的领导会说特色小镇没有我们能做吗？土地也是每一个人都会碰到的问题。我们不谈这些，我们只谈特色小镇的内容，大家也都在谈。

我现在罗列出各大部委和区域的特色，文化部、工信部、农业部、体育总局、林业局，这还只是列出来的部分，包括这些部委下述的行业协会，我们都有接触过，而且是3位数以上的数量，根据自己的行业特色，要打造多少的特色小镇。各地方上，西藏应该也有，因为西藏当时请我过去，我害怕，去一趟得一周，我没有这么多的时间。除了西藏，剩下的各省市的文件都有陆续出台，我在这里只列出了几个，而且包括一线城市。我们认为一线城市对特色小镇的热度不如其他的省份，包括对北京，我当时也写了一篇政策解读。

我自己觉得是两个，三部位联合发文的时候，为什么写？他们是有一个判断。因为全国一共2千多个县，在这2千多个县里，我们认为有条件发展特色小镇的，起码在现阶段，我们估计也就1千个左右。这意味着经济好的地区，一个县平均有一个小镇，我认为是国家希望看到的东西。但是，没想到，在中国这种体制下，政治经济学的市场化程度下，我们这么多人跟出来上万个项目。这个是我们都始料不及的。但是既然这么热，我们觉得我们有义务去做一些研究和分析，给大家一些指引。因为方向还是对的。

特色小镇为什么热？我们还是要回溯中国的城镇化发展历程。不了解中国的历史背景，现在就特色小镇做特色小镇，我认为是不够深刻的。而且在匹配度、内容的设计和开发上，我认为是有问题的。所以我把中国城镇化的进程，以我们认为的4个阶段跟大家简单的说明一下。

中国城镇化，肯定是有上千年的历史，我们只说新中国以后，我们认为中国的城镇化经历了4个阶段，即破门时代、资源时代、市值时代，人本时代。

破门时代，农村人口向成长流动。这个阶段，是我们对外开放和跨区域流动的阶段，我给一个关键词，我认为是自由。当然这个自由有很多的理解。

资源时代。邓小平南巡讲话以后，中国城镇化开始将原来的计划体制向市场体制转移的过程。这里有4个重要的特征：从理论探索到实践改革上，我们的市场机制开始冲击计划经济。从体制内的探索，到体制内的改革，国有企业被并购重组和股份制改造。从生活资料到生产资料的流通，城市生产资料的市场化改革开始。最后一个是资源的权利体系向资源的价值体系转移。我们说城镇，为了这种资源聚集的平台，在这个阶段，我想也用一个关键词跟大家表述，我认为是体制。

市值时代。我们以入世为基础。这个背景下，中国城镇化是开始在用国际资本市场统一的价值体系去审视城市各种资源的价值，WTO入世是标志，国内的资源和市场与国际的资源和市场在一个规则下运行。这个阶段的城镇化，是用产业概念塑造城市价值，并预知市值积累城市发展阶段。这一个阶段，虽然伴随着我们都知道的强拆、土地财政、高额的地方债，但是毕竟实现了中国城镇体系与国际资本体系市场的对接，为城市发展奠定了物质基础。从这个角度来说，我们认为是功大于过，同样用一个关键是法制。

人本时代。我们在前3个阶段经历了公民的流动性、资源的流动性和资本的流动性3个发展阶段之后，虽然不彻底，但是中国的城镇化在我们自己的体系下，完成了西方市场体系下城镇化几百年的发展历程，虽然存在很多问题，也有血的教训，但是实现了从农业社会的小农经济权利中心向国际市场体系全面对接的功能上的转变，这个转变，我们认为是伟大的。因为这个转变，城市才具备了以人为本而服务的可能性。当然这种可能性，其实带来了很多的代价，比如说下岗工人，比如说拆迁，比如说计划体制的解体，以及工业经济的再造，但是今天，我们实现了历史性的转变。在人本阶段，我们需要有一个为人服务的理念。

下面我们看到目前为止中国城镇化的水平，我们的城镇化超过了世界的水平，但是与发达国家仍有差距。我们看各省市的城镇化的数据，东西部有差距，东部强于西部，这与现实相符。我们谈到城镇化发展的阶段和城镇化的相关数据，我们想简单的总结一下目前中国城镇化面临的问题，我不做详细的展开。

第一，无所不在的硬件缺陷。这个我们都知道，不客气的说，中间有很多开发商的贡献在里面。

第二，滞后的软件服务。养老难，上学难，公共服务的脸难看等等，都是各地都存在的现象。

第三，稀缺的发展机遇。稀缺的发展机遇，目前为止，国内存在空城的现象，都是败财政所赐，这样的话人的机遇在哪里？这都是我们未来需要去解决的问题。

第三，撕裂的城市文化。对中国的城市而言，文化矛盾的解决远远高于其他的城市。我们做特色小镇的设计，文化基因是我们必须要深入挖掘的重要方面。

以上说的所有的历程，希望我们在未来特色小镇打造过程当中，看到这些差距，然后怎么去弥补和改进。刚才的问题，我想主要回答了重要的3个观点的前两个，就是以人为本和文化基因的问题。

那么第三个，我们想讲产城融合。

这是研究院自己关于地区产融融合的研究模型。我们认为，中国是人口大国，制造业的强国，未来这个是不能丢的。我们把产城融合作为重要的发展路径。简单的说，我们在一个区域去做特色小镇定位的时候，我们要考虑它的原点，原点分析是什么？实际上就是要对3个关键词：有什么、缺什么、要什么。怎么去做这个分析？我们有3个维度，基于城市资源和城市产业和城市能力。我想强调的是，对于能力的维度的考量，我们认为尤其是在中国，尤为重要。这个能力，包括政府的治理能力和社会发展的能力。这些相关的表述，不管是在哪一个体系当中，或多或少都有提到。

基于我们对地区城镇化的分析模型，我们认为，产城融合的匹配度，我们想长期跟踪一些发展趋势，有助于我们对微观曾经的发展提供一些指导意义，我们做了产城融合匹配度的模型，这也是我们自己的模型，我们将产业发展系统做了几个子指标体系：效益创造力、科技创新力、环境可持续力等等。通过我们对这些子指标体系的设计，我们找了公开数据上能够找到的24个公开指标，未来我们要延伸到各个特色小镇，我们现在用的指标体系和我们自己的模型，我们用了产城融合匹配度的耦合模型，通过耦合模型得出了35个大宗城市，做了产城融合匹配度的排名，未来区域有一些指标，我们同样可以去做，判断整个区域的发展，这对个体项目同样是有帮助的。

通过排名，我们看到，产城融合匹配度，深圳、上海、北京、广州、武汉。这意味着什么？通过这些分析，我们看到，其实跟我们现在的判断是一样的。我们以产城系数差值的正负0.05为界，差值是大于0.05的我们视为相对协调。产城基本同步的占到9%，城镇化领先的仅占6%。我们根据产城融合的综合排名，我们分别进行了城镇化的排名和产业的排名，还是会有位置上的调整。

产城融合的精髓，实际上在于融合。我们也会长期跟踪研究国内外各个地方的一些产城融合比较好的方式作出分析，未来也给大家一些指点。我们5月份去了美国，跟美国20多个州的相关官员有面对面的沟通，我们认为，产城融合的发展模式，还是中国新型城镇化的重要路径。

产城融合是包括3个层面的思考，第一个是产和城分开的。第二个是产和城空间上的融合。我们把很多功能都放在一起，貌似产和城在一起，但是实际上，它并没有在内容上实行真正的融合。我们同样对产城融合的分析，我们是有4个维度的设计和路径的一些实践。我们认为产城融合，包括4个方面，继产业发展和政策导向互助，产业资源和城镇资源对接，产业布局与城镇空间匹配，这一点是大家通常都做的。最后一个是产业文化与城市文化交融。这点相对来说是最难做的。

那么，我们以此进行了产业融合的分享，这是我们很重要的系统。我们在强调发展的时候，一个目标两个主体三个维度四个系统，我们要打造产城融合下的特色小镇，需要有2个主体，政府和市场。3个维度产业发展、城市发展和城市文化提升，4个系统包括城市的建设系统、公共服务系统、规划系统和要素系统。其实，最重要的在这里，包括我们做特色小镇的时候，我们可以说博弈，博弈在哪里？博弈在市场和政府。在这4大系统当中，哪一个政府做，哪一个市场做，哪一个政府为主，哪一个市场为主，现在都是需要突破的。当然我们也有一些实践上的探索，到时候也可以和大家分享。

我们在地方上，目前为止，国家特色小镇也谈到制度创新的问题和机制创新的问题。最底线，有的政府说，我什么都可以做，甚至可以把城关给你，你只要不让我再投钱。其实很多制度是可以在这个基础上做创新的。

那么，我们再说第四个方面，就是泛地产的突围路径。这也是论坛上想谈的主题。我们也做了一些思考。

谈到特色小镇，国家之所以要出特色小镇的政策，我想从我们的角度来说，提高人民生活水平和改善人民生活方式，但是这个的含义，我想也不是这么简单。今天提泛地产的突围路径，必须要有整个特色小镇打造流程，它不是产业链的关系，从顶层设计开发设计，未来可能有资本运作的产业链上，开发商需要上移和下延，这不代表自己全都做，因为你也没有这个本事做。

联合体现在是非常的重要，我们考虑这点的时候，我把田园城市的东西和大家做分享，特色小镇为什么做的问题。这实际上是一种新的社会生活形态，因为中国也存在大城市和乡村的贫富差距。实现农民享受市民同等的就业、医疗、社保和良好的基础设施待遇的同时，也能使市民感受到低房租、低房价、空气清晰、生态良好的田园环境。这个是特色小镇未来发展的基础。而且我觉得从这个层面上来说，应该是国家、企业和地方百姓一起努力的事情。

我们参与全链条服务的时候，我想提一点，也是各位企业家们肯定都面临的问题。

第一，特色小镇不可能全面开花，先决条件很重要。一定是看区位、资源和产业能力，大城市周边地区、资源稀缺地区，我们有条件的上，没有条件的就不要上了。

第二，特色小镇的打造，内容重于形式。我特别想说，产业IT可以引入，但更应培育自身产业IP。有很多国际上非常好的项目，我们引入中国没有问题，但是这个问题一定要有本土化的过程，同时，我们是不是有很多的东西，可以借鉴国外的形式，但是我们的内容，真的要自己用心去琢磨。波特兰的一个甜甜圈，这对我们来说是没有美食欲望的东西，但是在这个城市，甜甜圈成为地方的名片。我们希望，每一个地区都有自己的特色，我拿食，每一个地区都值得打造的东西，想在这里给大家举一个例子，时间关系不多说。

第三，特色小镇有共性，但更需要个性，大量复制不可取。从这里来说，我想拿几个音乐小镇给大家做例子。这些都是音乐小镇，美国的Branson，是以演义产业打造到的小镇；美国的Woodstock是以摇滚乐打造的特色小镇；美国的Nashville是以乡村音乐为打造的特色小镇等等。他们的定位全部都不一样，我希望国内做特色小镇的人需要净下心来挖掘和沉淀的东西。

最后，我们向来善于加快进程，这是中国特色，但需符合自然规律，中国的特色小镇，可以造，但是不能作。在特色小镇打造的持续热潮中，需要所有当事方理清思路，脚踏实地，以促地方发展，会一方百姓为出发点，做出精品。中新城镇化研究院希望和大家一起为打造美好家园而努力，谢谢。

主持人：谢谢袁院长的分享。

我个人的感觉，之所以形成空城的现象，就是产业导入出现了一些问题，我想，这个应该对我们将来的特色小镇的运营商能够带来一些启示。袁院长去梳理城镇化进程的时候，感觉特色小镇是一个新的概念，但是它应该不是一个新的事物。因为在我们提出特色小镇之前，已经有很多的企业和政府做这样的事情。我们接下来要请到的嘉宾，他一直做这样的事情，我们接下来邀请的是山水文园集团执行懂事兼CEO张晓梅女士，水文园集团就已着眼于主题小镇的建设并间主题小镇产品列为集团战略发展的核心。下面，我们将请出山水文园集团执行董事兼CEO张晓梅女士与我们分享《政策倡导与市场机制》，看山水文园是如何布局规划，打造自身IP。有请。

山水文园集团执行董事兼CEO 张晓梅

张晓梅：现场的各位嘉宾，大家下午好！

因为我知道这个时间是3点钟，按照人生物钟习惯，是最困的时候。我希望在接下来的10分钟之内，咱们抖擞起精神。袁院长讲了非常精彩的话题，小镇特别热，但是在今天的中国，小镇的热，能不能变为实，在做实的过程中，小镇就是要让中国最普通的老百姓的生活变得更美好。同时我们的生活的方式，应该更有品质。

在接下来的时间之内，作为一个企业，我们用了十年的时间，在小镇的路上践行，在践行的过程中，有很多的心得，有很多的体会，当然也有一些惨痛的教训。那么这些心得体会和教训，能否从中找到规律？我相信一定可以。

我从3个维度跟各位讲在小镇方面我们的实践。这3个维度分别是：

第一，我们看到了很多小镇发展的路径，我们发现，无论万千世界怎样变化，几万、几千年的历史中能够找到规律。所以小镇一定有规律是可以借鉴的。如果我们把这些规律找到，让工具和技术去加以优化，小镇就能够找到一条发展的路径。

第二，在中国的土地上，我们一直讲要走出一条中国特色的社会主义道路，中国的特色和世界发展的规律能否有机结合？最终再探索小镇在中国的发展路径。

第三，如果我们了解了世界小镇发展的规律。我们企业在过去十年用了什么样的方式和方法，在实践的过程中，希望探索新的路径。

首先第一个部分，就是特色小镇的对标和理解。今天早上，我们在国开金融的会议上，我提了一个观点，这个观点是在中国过往的改革开放的30年，感谢伟大的党和政府，给中国带来了很多的变化。我们看到了中国的城市发生了翻天覆地的变成，当然当我们离开城市，来到我们的郊区，甚至是近郊的时候，城乡有一定的差距。当然到欧洲的各个小镇，我们也会发现，可能在欧洲的城乡差距，虽然仍然有，但是城和乡之间，每一个小镇独具特色的文化、独具特色的自然以及独具特色的生活方式，能够让人在此流连忘返。在这个过程中，我们能否找到一些小镇的共性规律？

我一直讲的是我们去学习和借鉴西方的经验，不是照搬，而是找到规律，将规律进行总结，我们发现事物发展的过程中，把规律性的东西总结下来，再加上地方的特色，可能就事半功倍。我们发现了一些共性特点，我们发现每一个小镇，无论多么有特色、多么有主题，甚至在某些维度上有特大的差异，但是只要是小镇，就跟中国的农村和中国的乡镇一样，都具备5大特色。这5大特色分别是：

第一，我们发现每一个小镇都有公共的场所。我们曾经学过鲁迅的社戏，在他的村子里，到了晚上，所有的老人和孩子都到村庄前面的广场，因为人是社会性的动物，任何的村落和城市，都有广场。所以第一个规律，公共的社交性的场所是必不可缺的。

第二，一方水土养一方人。所以有大量的历史人文和名人，这些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社会和人的居民密不可分。

第三，其实，在每一个小镇里面，人离开得了食物吗？所以我们生活和居住在那，就得有集市，在集市购买的过程中，就可以构建美食的体系。

第四，有人结婚了得有结婚的活动，在不同的小镇里面，节庆的活动构成了完整的要素。

最后，共性的东西才是我们讲的自然的景观和建筑的外立面，如果把这5点结合在一起，就会发现，其实任何的主题小镇，必须具备上述的5大要素。如果只做单纯的一部分，如果人没有了生活的根本，产业就是空城，如果只是做历史和人文的故居，人在那里的时间只有一到两个小时。所以，很多的地方，在思考主题特色小镇的时候，我们都认为主题特色小镇就是做特色，可是我们忘了主题特色的背后是与人相关的5大特性。这5大特性归结在一起，再去形成你的主题和打造你的特色，这样的小镇就富有了生命力。

所以我们一直说，引入和学习借鉴欧美特色小镇的发展，不是简单的把IP引入到中国，而是学习和找到其中的规律。找到规律性的东西的时候，主题和特色，特色两个字是标志，但是在标志的背后，所有的特色仍然跟这5大特性有相关的关系。

围绕这5大特性，我们会发现，我们学习了先进的一些概念，也学习了规律性的东西，我们就总结为4大维度和7大特色在构建特色小镇成功的路径。这4大维度是规划、开发、产品和运营。这4个东西大家都讲，但是是否都一样？海南有大量自然景观还有原来形成的基础，也有不同的主题，但是如果没有总体规划的概念，只是点性的思维，看似百花齐放，但是最后没有满园春色。我们要形成整体性的思维，每一个点和每一个主题以及每一个特色之间应该有相关联。我们讲的规划，是从硬件和软件的角度，原来老的东西和新的东西的结合形成总体性的规划。

第二个产品。产品内容的本身是什么？我们在座的每一位都是消费者，我们在座的每一位也是投资者的话，你会想，今天作为投资者和社会的实践者，我们打造产品的过程中，要解决的是什么？是你生活中最根本的需求。所以我们讲产品的开发过程中，我们怎么能够把人的生活的需求放进去，形成不同的产品，这才是最重要的特点。而不是简单的把产品做成了产品。

最终结合在一起才是运营。在特色小镇发展的过程中，绝大部分的运营商，我们关注在哪里？其实大部分的关注是在开发上。我们在开发的过程中，最终留下的是一座空城，看似产业和特色主题的背后的虚无。其实新时代之下，我们真正的产业运营商要做的是什么？真正要关注的是整体规划之下，把开发有序、开发变得不再重要，最重要的是规划之下的产品的内容，以及未来通过持续和长久的经营，去关注住在这里面的人，让这里面住的人生活在这个小镇里面，能够安居乐业，能够享受到美好的生活方式。所以在未来特色小镇发展的过程中，运营放到了至高的高度。

所以作为实践者，全联房地产商会现在做一件事情，我们会成立特色小镇的分会，在接下来的时间，绝对不会简单的做开发的事情。开发的事情在这个时代已经过去了，在未来的时代，我们要去做的是我们如何通过有效的规划，打造一个平台，让所有产品的内容围绕人生活的本质，最终通过运营，让来到这个小镇的人，每一个人能够安居乐业，这才是未来真正的核心竞争力。

政策与市场机制是特色小镇发展的思路，政策的逻辑和资本的逻辑以及商业的逻辑之间，没有形成横向的打通。最后变成了政策满天飞，企业用不上，很多政策制订完以后无法落地。资本的钱不能和商业之间形成完整的配合，最后导向是传统的开发和建设。我们今天提出一个新的观点，我们今天能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑，三者之间形成一个有效的关联，最后采取影响小镇的商业模式。这种小镇的商业模式里面，任何一个小镇不遵循商业的逻辑，没有未来生产关系的现金流，没有未来持续的成长，这样的小镇会可持续吗？如果小镇的投资者投的过程中，只研究产业，只研究模型，但是不知道资本市场对它的投入和退出的时候，他找不到钱和资金的注入的时候，这样的商业逻辑能支撑吗？也不能支撑。最终如果没有政策的导向，逆势而为，这样的商业逻辑能长久吗？也不能长久。

所以，只有将3者有机的结合设计出不同的产品的模型，小镇才能形成最终的结果。所以在这样的基础之下，我们做简单的模型。这个模型就是我们认为依据不同的政策打造不同的特色的小镇，在特色小镇的过程中，可以将政策和IP和商业以及相关的模式进行不同的组合，不同组合的过程中，三者之间形成叠加，才会形成我们在未来落地过程中的不同路径。而不同的路径，随之而来，才会导出不同的产品，不同的产品背后才形成不同的特色。

我们同时也因势利导，知道了资本金融，包括国家政策和商业逻辑之间的关系。在践行的过程中，我们想在未来走一条怎样的路呢？恰恰这4个字就是山水文园这4个字。中国之大，来源于山水。中国的传统文化里面，不画任务，只画山水，因为大山大水孕育了中国的地大物博，山代表的是中国的精神的象征，人在追寻物质生活到一定程度的时候，其实，对精神领域有更大的追求。而水代表的是什么？代表的是中国文化的源泉和灵性的释放。围绕刚才讲的内容，最后所有的小镇，无外乎回到这4个层面，在这4个层面下，小镇应该具备以下的大精神内涵：

首先得有格调。所谓的格调不是指奢华和高端，而是在这个过程中，我们的山水之美创造的小镇的格调必须是高雅。第二，我们应该用工匠精神，将做出来的每一个产品打造成有品质的作品。所以不是简单的农家乐，也不是简单的民宿，就能够去创造特色小镇。把所有的细节做到之后，才能找到便捷的交通。这里的交通，不仅仅是指的是今天抵达性的交流，还有交易方式的便捷，以及在生活方式的便捷。我们发现，我们原来的小镇的交通非常不便捷。所以把便捷的方式做好了以后，最终住在这个地方，你一定是欢乐的。要在欢乐的过程中，还能够有静下心来的休闲，在健康的过程中保证他的身心不断的发展。

最终所出来的不同的小镇，才会产生不同的特色。我们以前做特色小镇的时候，常常因为这里有陶瓷，就只能做陶瓷，作到最后发现没有人来。事实上，特色小镇的过程中，不同的方式就是不同的模块，和我们今天做的磨方是一样的，通过魔方的方式组成不同的组合。最后就形成了我们实践过程中的特色小镇，就是浙江山水特色小镇。我们希望把这个小镇打造成一个乐园为核，因为要给大家欢乐，在人流的背后才能产生商流，进而通过商业和文化，通过我们的酒店，通过不同的健康和养生的方式，能够让这个地方，形成一体化的发展。这个发展的过程中，我们最注重的是软件的精神与内涵，我们会在这个地方大量的打造IP的形象，文化的演艺和活动，还要把历史的展示融入其中。

我说一个小镇，应该有5大维度的关键性要素，节庆也有了，美食也有了，公共的空间也有了，在这个过程中自然的景观也有了，历史和故事也有，这种软体的东西都有内涵的时候，硬件就变得不再重要。最终所形成的主题小镇，就会产生多业态、全天后，还能融合不同的地方文化。在商业打造的过程中，形成不同的组合，创造不同的模式，而娱乐的部分，形成文化核心，产生多元化的融合。发展到今天，取得的初步的成果，可能小镇还没有完全建完，但是全球的招商基本上完成了80%。

最后，我们来看一个视频。

让中国更美丽，让生活更美好。我相信在座的所有人跟我有一样的愿望，在全联房地产商会的领导之下，特色小镇分会将会努力的去打造这样的平台，将所有的资源进行集成，找到世界和行业发展的规律，每一个企业努力的践行，最终让每一位一定能够生活得更加美好。

主持人：感谢美丽的张晓梅女士的演讲，像刚才讲的特色小镇不是一个产业链，是一个平台，这个平台上，房地产开发商不是主角，里面有很多的参与者。

接下来要介绍的嘉宾，对特色小镇的建设是不可或缺的，这位嘉宾是美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目经理叶文青先生，与我们谈分享《特色小镇的舒适环境解决方式》，有请。

美的集团战略客户部副总经理兼中央空调房产项目总监 叶文青

叶文青：尊敬的各位嘉宾，大家下午好！一年一度的博鳌21世纪房地产论坛又在美丽的三亚举行。我也是连续13年参加了这样的论坛。感谢各位嘉宾对美的集团的支持和关爱。

基于聂会长、袁院长以及张董事延伸的话题，我的话题也是围绕特色小镇。刚刚几位嘉宾讲得非常精彩。我也简要的回顾前面几位嘉宾提的市场环境，我分5个方面进行阐述。

市场的变化，各位嘉宾也比较清楚，在近几年的严厉调控基础上，特别是地产板块，大的环境来讲变化是非常大的。我们从毛坯房到精装修，以及材料的整装，这是一系列的变化。精装发展的节能减排，在提高舒适性的情况下，一定要有自身特色的文化底蕴。很多特色，是围绕当地的特色，还是以什么样的形式进行展望，这个都非常的关键。在中国人的风格里面一定是安居乐业，一定是很欢乐的。

当然，我们也可以回顾全国各地商品住宅全装修的发展趋势，覆盖面是非常广的，在未来城市化建设当中，未来的精装修越来越多，但是离不开供应商的企业来做实质性的方案。商业地产是多元化、差异化的发展，我们也可以看到，产业地产、养老地产、旅游地产，包括我们提到的特色小镇，这里面一定是围绕特色来做的亮点。我们不能说任何一个地方做的都是一样的。我们肯定是围绕自身的区域市场情况去定论自身的发展。

所以，特色小镇一定要有它的特色。一定是覆盖了文化的创新还有宜居，还要有一系列配套的服务。那我们需要什么样的空调的解决方案？或者是家电的解决方案？一定是具有灵活性、美观性和延伸性以及稳定性的东西。我会带来针对特色小镇的家电版块的解决方案。

我们可以围绕美的的产品，比如我们的TR+  mini系列等等，我们掌握了国际核心的技术，我们的产品是利用到特色小镇里面。特色小镇舒适环境的解决方案，我们可以围绕它的户型，比如工业、酒店、运动场馆、别墅、商超等等一系列，我们一定要有不同的解决方案。针对经典的户型，我们会有TR+系列，我们也围绕市场的变化来研发我们的产品。我们有TR+mini的产品系列，也结合了工艺类型不是特别大的情况下，我们有这样的产品去应对。当然我们还有一些别墅，像大户型的，我们也有我们的解决方案。包括酒店、商超大型综合体的产品，不同的结构，我们有不同的产品去应对这样的特色。

既然讲到了解决方案，美的具有什么样的硬实力？不仅仅是说有解决方案就可以，一定得有机制的保障。美的是一家消费电器、暖风空调自动化产业的企业集团，我们在深交所上市，市值2737亿，也是深交所上市的最大的企业。美的这个词是非常热的热点，我们去年收购了德国的库卡，库卡是专门给奔驰和宝马做自动化生产汽车的，我们收购了日本的东芝家电业务，我们也进行了全球化经营的模式。

所以说，在空调领域，或者是机器人的领域，美的的发展一直在壮大。国际上，我们的外销可以达到50%以上。当然，除了品牌实力，也离不开我们质量的保障，我们不断整合全球的研发的资源，在全球8个国家设立了17个研发中心，外籍的专家达到了300以上。同时加上了研发的投入，这块是硬性标准，我们利润的5%都是投入到研发里面。我们的研发也超过了200个亿，我们一直追求以最好的产品提供给市场。我们的专利达到了26000多件，在制造业我们是排在前两位。整个集团产品的结构，也是围绕消费电器、机器人产业为主的，基本上，在座的各位，家里面都有一件美的的产品，比如说我们的电风扇、微波炉等等。

美的中央空调1999年到现在，在国内品牌是连续9年是市场占有率第一。这里面，还有一点是来自第三方的房地产资质和荣誉，我们也是连续9年获得了中国房地产最佳的供应商，最具信赖的供应商，在前十强的地产商里面，我们已经有8家达到了战略合作，我们和保利是3年，我们和万科从2009年到现在一直合作。一定要有好的品牌和质量，之后还得有好的服务体系，才能延伸这么长时间的合作。

我们企业自身也有安得物流，我们也设立了144个仓储基地，我们在物流运输方面是所有体系里面最齐全的，实现的最后一公里的宅配送。我们在全国还有36个分公司，随时响应，不管各位开发商在全国的什么地方开发的特色小镇，我们都可以响应。安装是非常关键的，所以我们进行了可视化安装系统，只要下载一个APP系统，如果在办公室的话，可以看到空调安装的进度，如果产生故障，会通过APP的系统反馈到电话上，你就知道这个空调有没有使用，可以提前开关，可以检测到空调运行的问题。

我们的地产行业、酒店行业、通信行业等十几个行业进行了专人专职的跟进，我们用实力和真诚去服务每一个嘉宾。我们目前为止已经有65家地产开发商达成了地产合作，前10强有8家，我们至少都是合作了3年以上。其他的样本工程，就不多过的介绍，特色小镇里面涉及到的不同类型的建筑和场所，我们都有非常好的解决方案和空调以及家电所应用的产品。

最后，美的中央空调合作愿景，继续深化与各大房地产企业的战略合作，致力于为房地产企业的多元发展提供节能、稳定和灵活的舒适环境。谢谢大家！

主持人：谢谢叶文青先生的分享。

我们的论坛进入到对话的环节，刚才听完各位嘉宾的发言，大家一定是很有收获。但是，就像最开始说的，聂会长给我们提出了一些问题，其实并没有完全解决，当然这些问题是行业长期存在的，但是至少我们希望能够在接下来的对话环节当中，能够有一些思想的碰撞。

接下来我们有请：

中新城镇化研究院院长袁开红

中国少数民族文化艺术促进会特色小镇建设专业委员会主任、中国特色小镇产业建设联盟主席吴玉瑞

蓝城集团总裁许峰

黄金湾投资集团董事长申威

百富东方集团董事长戴宏亮

中发蓝海联合商业投资（北京）有限公司总裁毛军

绿地集团三亚城市公司总经理巴黎

刚才几位嘉宾的演讲当中，提到了很多有意思的问题。我记得袁院长说了一个点，就是最开始政府部门批特色小镇的时候，有特别多的企业和政府踊跃申报特色小镇项目。中国过去有很多这样的经验，一旦一个新的项目上马，或者是一个新的概念炒起来，都有很多的研究主体和资金介入。

从目前的情况来看，请教在座的袁院长和吴老师，特色小镇的情况，有没有过热的现象？还是说这就是正常的情况？

袁开红：首先，我先强调特色小镇这个事，肯定是好事，是应该做的。那热不热？肯定过热。在座的应该还有发改委的领导，我说话必须注意。我们在中国做事情，政府风向标对企业来说是很重要的考量。住建部第二次申报国家特色小镇的材料里面提到的一些观点，我稍微的解读一下，有不当的地方，请各位专家和领导指正。

我想对那个解读，我不知道大家有没有去看，起码第一批是127个，但实际上，第一批报的时候，是159个，批了127个，给每一个省都有指标，每一个省都会刷下去一个，中间好象有两个省没有刷下去。所以，大家也要报特色小镇，要看省里面报上去的，你在这里的位置，如果是倒数的，就岌岌可危了。第二批的申报数量是300个，比第一批增加了一倍，第二批一定还是会每一个省刷一个。2020年1千个计算，后来每年平均还要再报300个。我觉得各地方去就说报国家，报这报那，首先你得看你有没有这个能力，包括当地政府有没有这个能力。

我简单说，我觉得有3个观点，从国家来看，这个确实是太热。

第一，要去房地产化。这是我们对第二批解读的第一个观点，因为里面提的禁止大肆的拆迁和建设。

第二，降旅游化。这是我们对政策解读的第二个观点，因为在政策当中，明确提出来，在报产业特色的时候，旅游产业的比例不能超过1/3。我们认为这样的一个要求，只能说从两个层面解读，只是我个人的观点，一是第一批申报的时候，以文旅为申报主题的太多，所以，一定要限制比例，不能所有的特色小镇都搞文旅。其实我们刚才强调产城融合的时候，很多二产不能放弃，这是我一直强调和坚持的。说到文旅产业的比例，在1/3，一是太多，二是文旅比例已经很高强度，我们另外的解读，文旅产业也是特色小镇打造过程中需要认真考虑和挖掘的。

第三，社会资本。社会资本的重视，对于我们未来做特色小镇PPP 金融创业也是有帮助的。

第四，如果你们细看，第二批申报的时候，中西部地区的比例已经明显的高于东部。我们认为，还是给中西部地区的发展留出了更多的空间。

这是我的观点，确实热，但是是一个发展方向，是一个优胜劣汰的过程。

中国少数民族文化艺术促进会特色小镇建设专业委员会主任、中国特色小镇产业建设联盟主席 吴玉瑞

吴玉瑞：是比较热的，因为我是负责民族特色小镇的申报和审批的，我们也没有一批一批的来做，热与不热，只要这个小镇能够建好，他的产出有保障，我觉得热一点也无所谓。

主持人：感谢吴老师，两位的观点有点不一样。今天在座的是7位嘉宾，你们两位是专家，另外的5位是来自企业界和投资界，我想问一下另外的5个嘉宾，我想先问许总，蓝城做小镇的业务是做得比较早，我记得蓝城提了一个计划，叫“百镇万亿”计划，嘉宾演讲中也提到了，资本的逻辑到底是什么。从您运营的经验来看，钱从哪里来？怎么解决资金的问题？

许峰：资金，从整体的运营角度来说，现在小镇的投入和整体开发过程来看，整体资金的投入量，小镇是逐步发展、逐步推动、逐步开发的过程，所以，它的整体的资金还是逐步投入的过程。所以从这个角度来说，并不是我们特别担心的问题。同时，在整个开放过程当中，还是有一个滚动投入和滚动产出的过程。所以我觉得资金从开发的角度来说，并不是最突出的。

如果说在短时间之内，如果做更多的项目，有这个机会的话，通过一些基金的模式等等方面进行支持的话，我觉得这样的推进速度会更快一些。但是，也要避免从基金或者是从基金的角度是快进快出的思路，可能还是要有一个可持久的，或者是说有一个长足打算的基金。

主持人：蓝城做这个基金的来源是怎样的？

蓝城集团总裁 许峰　

许峰：有几个方面，一个是自有资金的投入，一个是找到了志同道合的合作伙伴，这些合作伙伴有很多类，一类是专业的国有企业，他们有资金方面的优势，他们缺少开发上的品牌，或者是开发上的整体运营能力。一些是金融机构，尤其是和基金的合作，这几个我们都有涉足。

主持人：绿地公司的巴黎先生，您是在三亚做项目，三亚今年也做了一个规划，三年建设8个省级特色小镇，您对本地市场肯定是非常了解的，想请教一下，从企业运营的角度来讲，在三亚这个地方，建8个，刚才袁院长说了，一个省，国家级的才申报两个，绿地对这件事情有兴趣吗？

绿地集团三亚城市公司总经理 巴黎

巴黎：我的个人观点，我觉得现在做特色小镇是大势所趋。特色小镇并不是中国独有的，法国是从1956开始就搞特色小镇。包括我们喝的依云水，还有法国的香水城，它的规模就是一个小镇。这些小镇的发生，是从50年代就开始了，这也是法国城市发展房地产过热的产物。我很同意袁院长讲的，我们的小镇就是人民生活方式的改变和提升。包括我们北京发展的时候，要搞卫星城，是因为要发展，中国提这个是非常对的。

我们响应国家的号召要在中国搞二十个特色小镇的项目，我们也进行了研究。包括国家发改委下面有一个特色小镇中心，上次我们跟他们接触，乔主任讲的是，特色小镇很重要的是产业，产业最重要的是产品。比如是特色小镇，最终是什么产品？哪怕海南这里有很多的特色，咖啡也是一个产品，比如万宁的植物园，如果这个小镇有产品了，那么它的产业链才能够吸引人来就业。其实还是人口的问题。我觉得，一个小镇，法国的特色小镇的人口至少到5万人，第一个是产业支撑，第二个是人口支撑。

海南的空气好，大家知道有丰富的农产品，海南以后的发展趋势，第一个是现代农业，还有一个是康养，还有医疗教育，都可以搞。包括海南省政府宣传做100个特色小镇，这块是没有问题的，我们还有信心。

主持人：我们还有3位嘉宾，分别是黄金湾的申总，还有百富东方的戴总，还有中发蓝海的毛总，我问3位一个问题，不管从资本方也好，或者是运营也好，你们投资特色小镇，你们所期待的投资回报率和投资回报周期是什么样的？

中发蓝海联合商业投资（北京）有限公司总裁 毛军　

毛军：首先，我这边是开发和运营，我不是投资，我们企业改制以后，从2012年就朝着运营发展，中国的经济再单向做的话，会越来越难，所以我们朝着产业化发展来运营和转型。2014年开始有政策，可以进行改制，提倡了很多经济体制，我们就朝这个方向努力。我们是从大集团之下转移，包括转型派生出来的公司。

我们在长白山做了一个冰雪特色小镇项目，也是第二批的300个项目之一，今天在北京进行答辩，我们这个项目也是综合性的。同时，我们和政府还签了另外的特色小镇项目，是在长春，准备做一个电影音乐小镇，刚才袁院长说了美国的音乐小镇，我很有同感，因为我们最近也在研究当中。这次来的收获非常大，一上午到现在，我们听了很多大咖的介绍，我本来就是来学习的，收获特别多。

我们从2012年改制开始，长白山项目我们从2013年开始接触，有很多的感触，因为我们之前是做房地产开发的，袁院长说这个特色小镇一定要去地产化，我们有很多的无奈和教训，我们认为各位嘉宾上午说得非常好，比如张晓梅说的几个原则和整合，我们特别有同感。所以今天确实收获很多。我们对特色小镇的理解，特色我们认为是根，如果一个小镇没有特色，就没法称之为特色。然后产业是魂。我们内容为王，如果内容不好，特色小镇成功不了。

我们觉得有3个要素：

第一，要深入挖掘当地的历史文化和传统的东西，这是特色小镇最充实的一点，如果挖掘得越透，可能你的特色越鲜明你的小镇越有生命力和竞争力。

第二，要精准的理解和把握政府的政策和发展方向。我认为这点非常的重要，我们之前也有很多的经验。中国的金融政策一定是在政府的政策之下才有的金融政策，所以金融政策不可能违背政府的大方向。

第三，要树立好平台经济和分享经济这种理念来做特色小镇。只有把平台理念和分享理念牢固树立了，才能够积极的主动整合各类资源，把它一起拿到小镇建设当中来。因为小镇不是一家做的，一家也做不完，所以一定要整合各家的这种好的业态进来。所以特色小镇分会，我们也积极的参与这件事情，我们也希望未来通过这个分会，能够为我们的行业提供更多的支持。我们有两个项目，一个是长白山的冰雪特色小镇，一个是长春市的电影主题的电影音乐小镇，希望感兴趣的朋友们，可以多交流。我们现在已经和国开金融合作，所以希望和大家一起扎扎实实的把特色小镇的工作做好，谢谢大家！

百富东方集团董事长 戴宏亮　

戴宏亮：我是1994年从上海到深圳创业，到深圳之后，主要是做住宅地产，2003年我收购了一批的工业厂房，现在工业厂房的价值大家都是看得见的。我想从几个角度来分享我对特色小镇的了解。

我大学毕业的时候是在深圳，1993年的时候，有一个机会，当时深圳的高新科技园，几个部委联合到深圳，我是参与者之一，如果这件事情能够做成，那现在深圳的高新科技园就是全国第一个乡镇企业。所以我跟特色小镇、产业地产这个行业是非常有缘的。

到了深圳之后，创业，后来做了长时间的天安数码城，走向了全国，在全国十几二十个城市做了科技园的项目。到了2015年开始，我自己的企业，百富东方现在在杭州青岛都有类似的产城融合，杭州有一个硅谷小镇，就是浙江省省长李强参与了第一批，总结浙江的经验，向全国提出了特色小镇，我也是参与者和经历者。

我主要想分享4个方面：

第一，什么叫特色小镇？特色小镇，我的理解，是总结了浙江的经验，依托大城市，把大城市周边以为基础的郊区的地方，逐步形成以特色产业为导向的小镇。去年，8月9号，我跟碧桂园成立了一个公司，碧桂园在这种形势情况下，也需要转型。我们一拍即合，在深圳成立了40%：60%比例的公司，我们的精力和时间顾不过来，现在只能以深圳和广州为基础，在东莞、惠州、佛山这一带，我们签订了一批的科技城，用了一年的时间，这些计划都进行和落地当中。

第二，产业地产。产业地产在地产产业里面，做特色小镇是也先天的优势。产业地产就是解决3个方面的问题：一是产业跟地产原来是不关联的，没有很好嫁接在一起，产业地产把产业和地产进行更加的研究和嫁接。二是不同的时期有不同的表现形式，比如工业园、产业园等等，到了今天，这种特色小镇，我觉得是当前这种背景下，是比较好的一种城市化进程当中的表现形式。三是产业地产，各种板块，其实产业地产这个领域是最终服务于经济。这是我个人对产业地产结合的实践的总结与体会。

第三，特色小镇的特别，在这个阶段富有它的战略意义。一是我们总结改革开放30年，二是总结欧美和日本一些大企业都是从小镇和郊区成长起来的，三我们国家在80年代中后期和90年代，我们的乡村企业和农村经济发展迅猛，但是因为我们国家的规划配置资源、公共资源都在后面往大中城市和核心城市发展，所以乡镇企业到了2000年后有一些疲软。到了特色小镇这个阶段，它富有它的意义。

第四，现在各个城市，经过十多年的经济发展，整个经济增长，快速发展，人力资本、资金成本和租金成本、房价逐年攀升。这也是市场的行为，这些企业要向东莞和惠州周边城市转移，这也是市场的作用。所以说特色小镇还富有战略意义。中央就是想在这个时候培育新的产业方面的竞争力和新的特色的竞争力。

今天的主题还有产业运营和突围的问题，大家都在研究转型，我自己亲历了十多二十年，这个行业不容易。产业地产里面，特色小镇里面，最大的3个要素，是土地资本、产业资本和金融资本三者之间如何作为一个运营主体，或者是作为联合体，如何把三者之间的事情做好，这个讲起来容易，但是做起来非常困难。这么多年，我们在这个方面，感觉到的一些体会，与大家分享一下。

第一，土地。现在政府的特色小镇里面，我们和东莞、惠州政府拿地的时候，他们的规划和土地，原来根本不是这样子。

主持人：打断一下，土地的问题，等下我还会问，待会儿再说。

黄金湾投资集团董事长 申威　

申威：从投资的角度来讲，我们来看如何选择特色小镇，包括它的投资回报率，刚才很多的嘉宾讲到的特色小镇非常的火热，实际上我们作为投资方资本方，大概从去年的7月份到现在，我们已经收到了几百个特色小镇的关于资金投资合作方面的项目资料，实际上，很多的项目，它的描述，都是未来的前景非常好，投资回报率都很高，实际上，我们认为，这些纸面上的商业计划，实际上还是有待论证的。

所以我们现在投特色小镇的项目，不看这些报表，也不看这些商业计划，最重要的是看这两个字：基因。基因我们分成两个方面：一个是项目本身的基因。就是说，你说描述的这样的特色小镇的所在地，它是不是有良好的资源，包括自然资源、人文资源，包括它的产业资源，是不是能够打造未来真正有特色的小镇。这个基因，我们是要做全面的分析，包括地貌、地形、气侯、人文环境，我们都做考评。

二是人的基因，团队的基因是更加重要的。现在我们接触的几百个项目，我们分析有几类人，有两类，一类是地产商，他们说这两年拿地太辛苦，因为没有带产业和项目，没有特色小镇这种名目的项目，是不可能给地的，想做住宅开发不可能给地。所以有很多地产商是倒逼的，拿不到地，所以想以其他的名义去拿地。这种特色小镇的建设，我们还是比较谨慎。如果你的思维方式，是把房子卖出去为标准，包括你的团队，包括你的绩效，你的目标是把它卖出去，这对特色小镇是偏离的。包括住建部最近发文去地产化，我们分析得很清楚。你要是做地产，你就明确说地产，你就是一个去库存的项目，就是开发型的项目，那我们按照房地产的投资回报的标准来考量是否值得资金进入。

还有一类，有一些地方基因是基于团队来运营的项目，这些是我们更加喜欢和关注的。这些项目，能够发挥地方的特色资源，把它去运营起来，它的考核指标是客流量，是消费的客单价，包括以后的长久规划，这些是我们非常喜欢做投资的。而房地产基因的开发商投资目标是3年，36个月要推出，这种项目，我们投的少一些。

另外我们现在投资特色小镇的项目，去年10月份，国家批复的127个特色小镇其中之一，就是在漠河村，我们投这个特色小镇的项目，我们的出发点是考量它的基因非常好，漠河的负氧离子是三亚的两倍，漠河吸引我们的地方是说冬天我们可以到三亚避寒，这个暑期漠河的温度是19度，非常适合老年人去居住，里面还建了一个养生养老的机构，我觉得，漠河是一个非常适合养生养老的好地方。

它的农产品有野生的蓝莓，包括当地的灵芝和人参，所以漠河是东北三省前3个特色小镇下，我认为它是非常具有特色的，是真正具有特色的。当地的书记和我们说，如果投资这个项目，是房地产开发然后卖，他们是不同意的。我跟他们的书记说，当地人不缺少居住，目前漠河库存的4千套房子，我们怎么去化呢？

其实，漠河有这么好的自然资源，我们不卖房，我们把它打造成养生养老的旅居的产品，因为我们在三亚还有产品，同时我们在北京国际会合作，它是中国驻外的166个使节来做中医诊疗，包括高血压等等研发中心，这样的医疗机构，我认为它的基因是非常健康的，我们把它引进来，作为一个重要的IP，我们和政府合作。我说书记我们不卖房子，我们来卖服务。我们把北极村打造成文旅、养生、旅居非常重要的基地。有非常好的风景和非常好的森林，而且非常难得的是在北极村，它是靠近北极圈，有非常好的地貌的资源。我们同时还引进北京的电视剧的制作中心，我们在里面拍片子，打造一个饮食文化基地。

我们不是把它作为房地产来做，我们是要打造运营平台。而且，我们是做旅居养老产品。刚才有些项目说上来要投几百亿，这是非常重资产的投资方式，意味着有巨大的风险，如果运营得很好，可能盈利，可是如果没有达到预期的效果，风险会特别大。前几天，有公司卖了13个文旅项目，作为国内前几名的集团转让他的文旅项目，为什么转让？如果运营得好它会转让吗？

我们做特色小镇，不要上来就要重资产，这种项目，看了以后，我基本上就不会参与。我认为有很多的项目，像漠河这样的项目，我们完全可以轻资产化，比如漠河村的房子，我们对面就是俄罗斯，我们可以打造俄罗斯风景小镇，把俄罗斯的工匠请来，做工艺的事业，这样的话，我们不花太多的钱也能够打造特色小镇，把现代化的房子改造成100年前的房子的样子，包括漠河的商业，我跟书记说，漠河的商业非常的宝贵，因为它有一个100年前的古商店，包括还有中国最早的供销社。所以我们认为不是重资产就一定成功，轻资产的特色小镇，我们运营的基因发挥到极致，也能够做到成功，谢谢大家！

主持人：刚才有两个点，特别有意思。选择投资标的的时候，对带有浓厚的房地产基因的时候，会选择性的回避。还有说到和漠河政府合作的时候，他们也是先问能不能先把原来的房地产库存先消化掉。他们操作特色小镇的时候，他们还是很难把这个思路从房地产开发角度去打开，多多少少都会有一些结合。

我想先问两位专家，根据你们两位的了解，现在的特色小镇的项目过程当中，有没有房地产化的倾向？

中新城镇化研究院院长 袁开红　

袁开红：这个问题，我觉得实事求是说，肯定有。但是这个肯定有，背后的原因有两点，一点是不得以而为之，一点是有意而为之。所以，这是有区别的。我觉得从企业来说，为什么很多讨论都是说我们有钱，我们有项目，我们需要地方政府的支持。其实，从企业来说，不可否认，我可以讲社会责任，但是我不盈利，我没法生存，其实也是一种不负责任。

盈利模式不清晰的时候，它一定是想在金融市场上，短期回报和长期收益的平衡点上，没有办法的选择。房地产是目前为止，对特色小镇金融产业、设计极为缺乏的不得以而为之的行为。地方做项目，我帮我们公司项目方跟政府谈判的时候，我确实觉得有难度，而且没有办法。只不过说，我们怎么把房地产资金、金融产品的设计、短期收益，我们把利润点尽可能的降到最低，或者说从产业运营或者是小镇运营的角度，我们真的是为了长期更好的去服务地方做的不得以而为之的行为，这点我觉得是可以的。

另外一种，纯粹是为了圈地盖房卖完就走人，可以说，这个肯定存在，而且有不少的数量。这种确实是要规避的。但是，你放心，这个市场都是相互成熟，相互自我平衡、自我协调的过程，政府方也越来越聪明，政府方会给你非常强的博弈，而且有的时候，也会有违约的行为在里头。所以，这个是双方提醒，对于这个问题，房地产企业短期行为，可以接受，但是你必须要让政府认同你长远经营的模式，而且很多地方政府给的很多政策，约束上来说，一定要先做产业，后做房地产，这是我的个人观点。

吴玉瑞：因为城市也好，城镇也好，在传统的历史上，它是因为各种政治、军事生活等等形成的，我们现在做特色小镇，里面有一个重要的考量，就是希望它的经济模式和设计建设，免不了今天谈的主题，在特色小镇背景下房地产突围的路径。

全联房地产商会成立特色小镇分会，我觉得，首先我们做房地产是必然的事情，而且要公开的谈我们做房地产，因为特色小镇没有房地产，就不形成一个小镇。

第二，我们必须去房地产化，因为我们任何的企业，我们的发展必须跟政府的政策和指导思想一致。

第三，我们要跟多产业融合的方法，用产城融合的方法，带出一个新的路径。那么在特色小镇里，在我们设计的路径里，我们是资源资产化，资产资本化，资本政策化。

主持人：袁院长讲的时候，特色小镇的盈利模式，感觉还不是这么的清晰。就像以前很多企业做文旅项目，都会不挣钱，我们现在没有特别清晰的模式。当然，我想从企业的角度来看一下，蓝城是操作得比较早的，请您谈理想中的特色小镇的盈利模式是什么样的？或者说蓝城有什么样的经验？

许峰：说这个话题之前，突然有一种感慨。做房地产做了20多年，突然觉得做房地产是地位很低下的行业，整个城市的发展过程当中，作为有责任的地产公司，应该来说，为整个城市的发展作出了巨大的贡献。现在我们看到的三亚的变化，包括全中国发生的巨大的变化，有各方面的努力，房地产开发商也是其中不可或缺的部分。

说到特色小镇的建设过程当中，也有大量的地产公司介入到政府倡导的行业当中去。所以，我觉得，从特色小镇的建设来说，我们做过了很多了解和对标，其实在国外，我们了解了非常多的城市，尤其是这些城市当中，我们去看过、去参观过各种运营得非常好的一些特色小镇，比如说田园城市的代表作，是理论到实践的过程。

但是你去解构它的组成，它的内容到底是哪一块组成？其中，最大的组成部分是居住。比例小的，占到60%以上，多的可能占到70%，甚至接近80%。一个没有人居住的或者是说不能让人住下来的小镇，是没有活力的小镇，是一个不可持续的小镇。中国有一句话，大家走知道就是安居乐业，安居方能乐业。一个好的小镇里面，有居住，有生活，有产业，这才是合适的小镇。

所以，从小镇的经营来说，一定也是多维度的共同组成，并不是说纯粹的靠卖房子来作为支撑。我们的理解就是说，一部分的来源，或者是一部分的现金流的来源是来自于住宅类的开发，还有一部分是来自于整个小镇今后的运营。当然这个运营里面包括各种内容，包括有产业的运营，有旅游的运营，有教育的运营，包括也养生养老的运营，所有机构的整体运营会带来长期的稳定的税收和就业，以及盈利。我觉得这是多业态和多内容的复合的组成。

如果这样做，才是完整的，或者是有持续生命力的小镇。同时在营造的过程中，我们也提出了给小镇留白。因为我们现在的知识和阅历，我相信在座的各位也不可能完全的预测到十年二十年之后我们需要什么样的生活，像我们现在非常普及的网上购物，十年前二十年前我们都是在科幻电影中看到。

所以我们希望在更长的时间以后，会有很多设定的业态在今后的过程中不断修正和调整。让小镇里面的每一个人成为小镇的主人，由他们不断的补充小镇最后不同的业态，这样的话才能使小镇有生命力和长远的发展。我们也学习和借鉴了欧洲小镇的运营方式，小镇今后要有长久的发展，应该要有整体的小镇的管理和运营。比如说从销售额提出一部分作为小镇永久发展下去的可运营和维护的基金，来保证它后面所有运营当中的发展。

我认为小镇是复合的过程，应该是综合全方位的考虑，才能保证小镇的顺利建设。更主要的是保证它最后的顺利的运营。

主持人：绿地在今年提出了要储备10—15个特色小镇项目，对于这些项目的介绍不是很多。我想请问，您理想中的特色小镇盈利模式是怎样的？绿地做特色小镇目的是什么？

巴黎：刚才许总讲的我很赞成，特色小镇后续是要经营的，去房地产化的趋势不可避免。前一段时间，我们参加了海南省的招商会，现在各地政府对房地产开发非常敏感，它现在很明确，就是在海南，除了海口和三亚以外，如果是纯房地产开发企业，就不要来了。而且是真正的导入产业。绿地做特色小镇是很早的，2006年的时候就在上海做了特色小镇，是一个10平方公里的花桥，绿地准备转型叫城市运营商，我们就是去房地产化。像花桥，到现在来讲，真正形成了小镇，从2006年到现在，十年了，从人口导入来讲，包括当时的依托，是以电子产业为基础。现在各方面的配套都上去了，目前来讲，花桥已经成为了一个名片。每年还有很多政府领导过来参观。

目前来讲，绿地集团，我们现在定位为城市运营商、服务商和配套商。我们和复旦和交大都签订了战略协议。在新落地的特色小镇项目里面，我们导入产业，我们现在是有几家，我们叫以房地产为依托的大金融和大消费，我们自己有自己的金融保险平台，我们有自己的大工件，就是做政府的PPP配套工程。我们还有大消费，我们现在做进口超市，我们利用我们的平台整合大消费的管理。我们也成立了产业中心，我们这一切都是为特色小镇做准备。我们转型的工作，是从十年前就开始做了。

主持人：我们在这里聊这些东西看上去非常的简单，但是做的话不这么容易。在座的开发商，都有很多年成功运营的经验。刚刚戴总还有毛总讲的时候，能够特别明显的体会出来，这个角色转变的过程，其实是非常不容易的。所以，我想请两位再谈一下，我们从一个地产开发商，到特色小镇的运营商，这个角色的转变当中，最难的是哪一个方面？

戴宏亮：我十几年的体会，跟大家分享几个方面：

第一，大家要有心理准备。一方面是团队和运营理念和观念，二是资金和你的资源整合如何？那产业地产公司，都在研究这个问题。这个话题，大家议论了很多，其实大家都在尝试和研究以及探索，每一家企业，没有一个项目敢说自己做明白了，大家都是在路上。我觉得，首要是你的土地，是做这个方面最关键的因素。这个方面，你如何在当前的背景情况下，如何跟当地政府合作，如何一次性锁定或者确定？这些都是地产商最难解决的问题。

第二，你的产业导入，现在地方政府也越来越聪明，也去地产化。我们地产行业，如何转型来平衡好地方和政府？在特色小镇里面一定会有房地产，那这些如何平衡？这是产业导入。我们的产业导入，大家讲故事有很多，但是你真正把产业运营和产业导入做明白的并不多。这件事情，要很好的导入和运营。

第三，金融方面，你的顶层结构是如何设计的？你的企业如何把这么大的重资产投入，如果在相对的时间段里面，非房地产的手段和现金流，如何平衡好？这不是一件容易的事情。大家都讲重资产，但是去重资产，特色小镇如何持续和稳定？所以在轻重上，要并行，这里面的度，在不同的节点里面要做好它。

还有你的品牌，你如何让政府相信你？这里面最难的还有人才和团队。房地产公司要把特色小镇运营好，大家都是边摸索和尝试的。市场上，特别是在各个企业的管理上，最缺少的就是综合性的人才。在这个行业里面，现在最需要做的就是如何办理好园区运营或者是特色小镇运营的商学院，培养这方面的人才。这里面也要跟政府很好的沟通，政府现在有很多的人才，但是理念和观念不一致，企业运营团队里面有太多传统地产公司的高管，现在没有进行转型。但是真正招商运营中，每一件事情都非常的具体，而且要求每一个管理者要会跟企业打交道，这里面最重要的是两个为本：一个是以企业为本，一个是以人为本。

毛军：其实，特别的同意戴总说的，我们企业的转型也是经过了一个过程。之前就是一个房地产开发商，而且出发点和普通的开发商不一样，我们最初成立公司，就是为我们自己的职工解决住宅问题，还不是面对市场，是后来逐渐、逐渐才走向市场。我们是从住宅地产转向商业地产，然后慢慢的转到特色小镇。

这里边，特别同意戴上总说的就是观念的转变和人才的缺失。传统地产做事情是以销售为主，从销售到自持，自己经营自己的商业是很重要的过程。我们一开始全部是销售的，无论是住宅还是商业，都是卖的。最早是企业分，然后由市场来卖，我们做商业地产以后，也是以销售为主，从2012年开始，我们就慢慢自持了，留一半，卖一半，因为要回现金流，开发企业现金流断了很可怕的，最后我们卖40%，留60%，然后留了越来越多。我们重点还是用商业运营来维持资金量。

这个时候，如果光靠卖和运营也不够，这个时候我们就开始从2012年组建我们的金融团队，因为自己要能够造血。我们现在是三架马车，金融已经有一定的基础，商业也有一定的基础，戴总说的我非常赞成，我们特别缺运营人才。所以是不是政府和大学、企业和大学能否联手进行这方面的人才培养？否则的话，小镇建完以后，没有很好的运营，现在招小镇的镇长太难了，没有合格的镇长，镇长的标准又是什么？没有人知道。

我觉得特色小镇的申报，以后能不能简化流程，现在太烦琐了，会有很多不符合条件，而没有办法报，其实它不是小镇本身的问题，而是政府的体制改了以后，原力是一个市，是一个县，现在划成区了，区下面就变成了街道，原来是小，现在变成了街道委，就不符合，报不上去，这个不太合理。我觉得这点，如果政府能够给予解决的话会更好。

还有，去地产化，不意味着说做地产就没有面子，我觉得关键是怎么做。可以说是做房地产的，关键是看你怎么做。

主持人：想问黄金湾的申总，如果从一个投资方的角度，您更愿意更哪一类企业合作？

申威：我们是以开发商转型做地产基金，包括我们现在投特色小镇的历程，我们对于房地产项目，如果是有赚钱的项目，我们是愿意投的，我们可以看财务报表和市场趋势，我们都是会投的，只要项目本身很好，地产的话，我们有非常专业的团队判断项目。我认为我们现在更多关注的问题，地产是一方面，我们认为特色小镇项目，作为一个良好运营的借鉴，我们要看看欧美，其实我们一讲特色小镇，联想到美国很多优美的城市小镇，有良好的风貌。

他们本身为什么这么成熟？而没有在国内做的这么艰难？因为我看到每多很多的城市配套是全国统一的。也就是说，你到了很偏远的小镇，我的一个大学同学，我认为他应该住在洛杉矶，但是他住在非常偏远的地方。他说美国的配套，在任何偏远的地方，都是统一的，我在这个地方，我有学居房，而且有全国的统一医疗机构，而且也有全国连锁的商业超市，他说他在任何偏远的地方，感觉不到偏远，他的配套，他享受到的服务都是非常成熟的。

所以我们国内很多的企业，觉得做特色小镇很艰难，是因为我们各自运营。比如说我们在一线城市做特色小镇，一线城市实际上，有很多项目我们不敢投，是因为被限购、限贷，甚至是被限售，而且有投的一些项目，投了一半，把价格做得很好，政府马上出了政策。这样的话，我们一线城市有一线城市的难度，我们做三四线城市的时候，发现地产公司进去，因为当地已经不缺乏房子了，我们已经在去库存的状态。外来的人，怎么样才能吸引进来？我觉得吸引这些人作为小镇的居民，或者是一个过客，留下来的原因是什么？一定是有良好的配套。

今天有发改委的领导和住建部的领导，我们也希望我们能够建立一个统一的配套体系，我们不要把很多的资源，医疗资源、教育资源、养老的资源都放在大中型城市，我们应该有全国统一的配套的机制，包括人才的培养。我认为这样的话，未来我们做特色小镇，就会轻松很多。包括我们作为投资商来讲，我们也会轻松很多。因为进去以后就有配套，有配套就有人来。

主持人：我们刚才讨论的内容非常的多。从讨论当中，特色小镇在运营和各个方面面临着很多的疑问，有很多的问题需要我们去解决。时间关系，我问最后一个问题，希望各位得简短的回答一下。

因为我们知道，特色小镇是新兴的阶段，它的问题非常的多，我想请问一下各位，按照现在的发展情况，各位预期，我们大概需要几年的时间，特色小镇业务在全国来讲能够进入相对成熟和平稳的时间？

袁开红：其实没有明确的时间界限，首先，从国外来说，中国擅长加快进度，但需符合自然规律。自己规律的话，国外小镇的形成都是几十年的发展过程形成自己有文化基因的小镇。如果说，人家200年的城镇化历史，我们花了30年完成，我是做研究的，我只能依此类推。一般的商业地产项目是5—8年的时间，培育比较好的，咱们不说质量不好的，两个因素，综合在一起，我觉得怎么也得5年以后。

吴玉瑞：我把这个问题交给后面的人。

许峰：我们作为一个实践者，我们是希望能够越做越好，因为有一个良好的环境和对于这件事情达到一个共同的认知，我觉得就是对这个事业发展最好的推动。大家争论得越多，说明大家对这件事情都没有想明白，所以大家也不知道何去何从，所以我希望这个争论能够尽早结束，能够认认真真把小镇一个一个做出来。所以对我来说，我希望是少说多做，希望政策尽快落地和尽快清晰。我自己内心能够接受的时间，我自己的想象是在两三年左右就能够达到非常清晰的共识。

申威：特色小镇的成功时间，因地而分析，因为团队的本身因素来分析。实际上，有很多特色小镇是建成以后就容易了，包括它有很好的IP，有很好的项目和运营服务，可以当年就盈利。包括我们看到，在上海的迪斯尼，盈利非常好。迪斯尼有很好的运营成熟度，是可以实现当年盈利。包括国内很多有特色的小镇，规模不一定很大，但是有自己的特点，也能够很快的盈利。还有一些项目，投资几百亿，但是运营的团队和服务，包括资金运作能力很差，未来可能会遇到困难，一旦资金链一断，这个项目就成为了垃圾。所以还是要具体来分析。那么，我们每一个做特色小镇的，还是要以自身的优势为起点，坚持好一个理性的思维方式做项目。

戴宏亮：我觉得特色小镇在未来会分为3个阶段发展：

第一个阶段，3年之内，大家的热度，在中国做事情很快，3年之内可以看出来百花齐放各自有特色的小镇。

第二个阶段，在3年当中，中国的习惯自下而上，很多不成熟的东西，配套政策，政府是允许你们犯错，最后再收，然后再出整体的金融政策、政府政策等等。在这个阶段，在用5—10年的时间，我觉得特色小镇应该会比较成熟。

第三个阶段，真正要做好一个特色小镇，要有特色产业的导入，又能够把生活方式、把文化标签都做好，我觉得中国未来还需要相当长的时间，可能十年，可能二十年，谢谢。

毛军：我是做实事的，就不做预测的。我们希望我们的项目，3年能够有一定的起色，5年能够达到预期。我们把事情做好，把我们的项目做好。

巴黎：我给大家推荐一本书《特色小镇孵化器》，这是我在机场买的，这是刚刚出来的书。这本书，从特色小镇的政策，一直到目前的案例，都有。包括您讲的预测的时间都有的，它举了很多特色小镇的例子。有的是2014年出来的，2017年就运营得很好，这个要根据小镇的规模大小，还有政府的支持力度，还有运营做得如何。中国特色小镇的发展是大的趋势，绿地集团也是积极的投身到特色小镇的建设中，这对于房产公司，包括所有的小镇的运营特别了更高的要求。

主持人：能不能分享书预测几年？

毛军：最新的例子是2014年响应国务院的号召建设的小镇，现在已经运营得很好了。有些政府和国家支持力度很大的，就会发展得很快。

主持人：谢谢。非常感谢今天参与我们讨论的各位嘉宾，因为我们今天非常荣幸的是，各个嘉宾都来自不同的领域，我们能够从不同的角度来讨论问题，当然，如果下次我们再讨论的时候，也希望有政府部门的和我们一起讨论，这样能够碰撞更多的火花。我们今天下午的论坛到此结束，非常感谢所有参与论坛的嘉宾以及在场的朋友们，谢谢大家！