直播:博鳌21世纪房地产论坛第17届年会(二)

来源:中国网·地产中国 2017-07-22 14:36:00

主持人:谢谢叶文青先生的分享。

我们的论坛进入到对话的环节,刚才听完各位嘉宾的发言,大家一定是很有收获。但是,就像最开始说的,聂会长给我们提出了一些问题,其实并没有完全解决,当然这些问题是行业长期存在的,但是至少我们希望能够在接下来的对话环节当中,能够有一些思想的碰撞。

接下来我们有请:

中新城镇化研究院院长袁开红

中国少数民族文化艺术促进会特色小镇建设专业委员会主任、中国特色小镇产业建设联盟主席吴玉瑞

蓝城集团总裁许峰

黄金湾投资集团董事长申威

百富东方集团董事长戴宏亮

中发蓝海联合商业投资(北京)有限公司总裁毛军

绿地集团三亚城市公司总经理巴黎

刚才几位嘉宾的演讲当中,提到了很多有意思的问题。我记得袁院长说了一个点,就是最开始政府部门批特色小镇的时候,有特别多的企业和政府踊跃申报特色小镇项目。中国过去有很多这样的经验,一旦一个新的项目上马,或者是一个新的概念炒起来,都有很多的研究主体和资金介入。

从目前的情况来看,请教在座的袁院长和吴老师,特色小镇的情况,有没有过热的现象?还是说这就是正常的情况?

袁开红:首先,我先强调特色小镇这个事,肯定是好事,是应该做的。那热不热?肯定过热。在座的应该还有发改委的领导,我说话必须注意。我们在中国做事情,政府风向标对企业来说是很重要的考量。住建部第二次申报国家特色小镇的材料里面提到的一些观点,我稍微的解读一下,有不当的地方,请各位专家和领导指正。

我想对那个解读,我不知道大家有没有去看,起码第一批是127个,但实际上,第一批报的时候,是159个,批了127个,给每一个省都有指标,每一个省都会刷下去一个,中间好象有两个省没有刷下去。所以,大家也要报特色小镇,要看省里面报上去的,你在这里的位置,如果是倒数的,就岌岌可危了。第二批的申报数量是300个,比第一批增加了一倍,第二批一定还是会每一个省刷一个。2020年1千个计算,后来每年平均还要再报300个。我觉得各地方去就说报国家,报这报那,首先你得看你有没有这个能力,包括当地政府有没有这个能力。

我简单说,我觉得有3个观点,从国家来看,这个确实是太热。

第一,要去房地产化。这是我们对第二批解读的第一个观点,因为里面提的禁止大肆的拆迁和建设。

第二,降旅游化。这是我们对政策解读的第二个观点,因为在政策当中,明确提出来,在报产业特色的时候,旅游产业的比例不能超过1/3。我们认为这样的一个要求,只能说从两个层面解读,只是我个人的观点,一是第一批申报的时候,以文旅为申报主题的太多,所以,一定要限制比例,不能所有的特色小镇都搞文旅。其实我们刚才强调产城融合的时候,很多二产不能放弃,这是我一直强调和坚持的。说到文旅产业的比例,在1/3,一是太多,二是文旅比例已经很高强度,我们另外的解读,文旅产业也是特色小镇打造过程中需要认真考虑和挖掘的。

第三,社会资本。社会资本的重视,对于我们未来做特色小镇PPP 金融创业也是有帮助的。

第四,如果你们细看,第二批申报的时候,中西部地区的比例已经明显的高于东部。我们认为,还是给中西部地区的发展留出了更多的空间。

这是我的观点,确实热,但是是一个发展方向,是一个优胜劣汰的过程。

中国少数民族文化艺术促进会特色小镇建设专业委员会主任、中国特色小镇产业建设联盟主席 吴玉瑞

吴玉瑞:是比较热的,因为我是负责民族特色小镇的申报和审批的,我们也没有一批一批的来做,热与不热,只要这个小镇能够建好,他的产出有保障,我觉得热一点也无所谓。

主持人:感谢吴老师,两位的观点有点不一样。今天在座的是7位嘉宾,你们两位是专家,另外的5位是来自企业界和投资界,我想问一下另外的5个嘉宾,我想先问许总,蓝城做小镇的业务是做得比较早,我记得蓝城提了一个计划,叫“百镇万亿”计划,嘉宾演讲中也提到了,资本的逻辑到底是什么。从您运营的经验来看,钱从哪里来?怎么解决资金的问题?

许峰:资金,从整体的运营角度来说,现在小镇的投入和整体开发过程来看,整体资金的投入量,小镇是逐步发展、逐步推动、逐步开发的过程,所以,它的整体的资金还是逐步投入的过程。所以从这个角度来说,并不是我们特别担心的问题。同时,在整个开放过程当中,还是有一个滚动投入和滚动产出的过程。所以我觉得资金从开发的角度来说,并不是最突出的。

如果说在短时间之内,如果做更多的项目,有这个机会的话,通过一些基金的模式等等方面进行支持的话,我觉得这样的推进速度会更快一些。但是,也要避免从基金或者是从基金的角度是快进快出的思路,可能还是要有一个可持久的,或者是说有一个长足打算的基金。

主持人:蓝城做这个基金的来源是怎样的?

蓝城集团总裁 许峰 

许峰:有几个方面,一个是自有资金的投入,一个是找到了志同道合的合作伙伴,这些合作伙伴有很多类,一类是专业的国有企业,他们有资金方面的优势,他们缺少开发上的品牌,或者是开发上的整体运营能力。一些是金融机构,尤其是和基金的合作,这几个我们都有涉足。

主持人:绿地公司的巴黎先生,您是在三亚做项目,三亚今年也做了一个规划,三年建设8个省级特色小镇,您对本地市场肯定是非常了解的,想请教一下,从企业运营的角度来讲,在三亚这个地方,建8个,刚才袁院长说了,一个省,国家级的才申报两个,绿地对这件事情有兴趣吗?

绿地集团三亚城市公司总经理 巴黎

巴黎:我的个人观点,我觉得现在做特色小镇是大势所趋。特色小镇并不是中国独有的,法国是从1956开始就搞特色小镇。包括我们喝的依云水,还有法国的香水城,它的规模就是一个小镇。这些小镇的发生,是从50年代就开始了,这也是法国城市发展房地产过热的产物。我很同意袁院长讲的,我们的小镇就是人民生活方式的改变和提升。包括我们北京发展的时候,要搞卫星城,是因为要发展,中国提这个是非常对的。

我们响应国家的号召要在中国搞二十个特色小镇的项目,我们也进行了研究。包括国家发改委下面有一个特色小镇中心,上次我们跟他们接触,乔主任讲的是,特色小镇很重要的是产业,产业最重要的是产品。比如是特色小镇,最终是什么产品?哪怕海南这里有很多的特色,咖啡也是一个产品,比如万宁的植物园,如果这个小镇有产品了,那么它的产业链才能够吸引人来就业。其实还是人口的问题。我觉得,一个小镇,法国的特色小镇的人口至少到5万人,第一个是产业支撑,第二个是人口支撑。

海南的空气好,大家知道有丰富的农产品,海南以后的发展趋势,第一个是现代农业,还有一个是康养,还有医疗教育,都可以搞。包括海南省政府宣传做100个特色小镇,这块是没有问题的,我们还有信心。

主持人:我们还有3位嘉宾,分别是黄金湾的申总,还有百富东方的戴总,还有中发蓝海的毛总,我问3位一个问题,不管从资本方也好,或者是运营也好,你们投资特色小镇,你们所期待的投资回报率和投资回报周期是什么样的?

中发蓝海联合商业投资(北京)有限公司总裁 毛军 

毛军:首先,我这边是开发和运营,我不是投资,我们企业改制以后,从2012年就朝着运营发展,中国的经济再单向做的话,会越来越难,所以我们朝着产业化发展来运营和转型。2014年开始有政策,可以进行改制,提倡了很多经济体制,我们就朝这个方向努力。我们是从大集团之下转移,包括转型派生出来的公司。

我们在长白山做了一个冰雪特色小镇项目,也是第二批的300个项目之一,今天在北京进行答辩,我们这个项目也是综合性的。同时,我们和政府还签了另外的特色小镇项目,是在长春,准备做一个电影音乐小镇,刚才袁院长说了美国的音乐小镇,我很有同感,因为我们最近也在研究当中。这次来的收获非常大,一上午到现在,我们听了很多大咖的介绍,我本来就是来学习的,收获特别多。

我们从2012年改制开始,长白山项目我们从2013年开始接触,有很多的感触,因为我们之前是做房地产开发的,袁院长说这个特色小镇一定要去地产化,我们有很多的无奈和教训,我们认为各位嘉宾上午说得非常好,比如张晓梅说的几个原则和整合,我们特别有同感。所以今天确实收获很多。我们对特色小镇的理解,特色我们认为是根,如果一个小镇没有特色,就没法称之为特色。然后产业是魂。我们内容为王,如果内容不好,特色小镇成功不了。

我们觉得有3个要素:

第一,要深入挖掘当地的历史文化和传统的东西,这是特色小镇最充实的一点,如果挖掘得越透,可能你的特色越鲜明你的小镇越有生命力和竞争力。

第二,要精准的理解和把握政府的政策和发展方向。我认为这点非常的重要,我们之前也有很多的经验。中国的金融政策一定是在政府的政策之下才有的金融政策,所以金融政策不可能违背政府的大方向。

第三,要树立好平台经济和分享经济这种理念来做特色小镇。只有把平台理念和分享理念牢固树立了,才能够积极的主动整合各类资源,把它一起拿到小镇建设当中来。因为小镇不是一家做的,一家也做不完,所以一定要整合各家的这种好的业态进来。所以特色小镇分会,我们也积极的参与这件事情,我们也希望未来通过这个分会,能够为我们的行业提供更多的支持。我们有两个项目,一个是长白山的冰雪特色小镇,一个是长春市的电影主题的电影音乐小镇,希望感兴趣的朋友们,可以多交流。我们现在已经和国开金融合作,所以希望和大家一起扎扎实实的把特色小镇的工作做好,谢谢大家!

百富东方集团董事长 戴宏亮 

戴宏亮:我是1994年从上海到深圳创业,到深圳之后,主要是做住宅地产,2003年我收购了一批的工业厂房,现在工业厂房的价值大家都是看得见的。我想从几个角度来分享我对特色小镇的了解。

我大学毕业的时候是在深圳,1993年的时候,有一个机会,当时深圳的高新科技园,几个部委联合到深圳,我是参与者之一,如果这件事情能够做成,那现在深圳的高新科技园就是全国第一个乡镇企业。所以我跟特色小镇、产业地产这个行业是非常有缘的。

到了深圳之后,创业,后来做了长时间的天安数码城,走向了全国,在全国十几二十个城市做了科技园的项目。到了2015年开始,我自己的企业,百富东方现在在杭州青岛都有类似的产城融合,杭州有一个硅谷小镇,就是浙江省省长李强参与了第一批,总结浙江的经验,向全国提出了特色小镇,我也是参与者和经历者。

我主要想分享4个方面:

第一,什么叫特色小镇?特色小镇,我的理解,是总结了浙江的经验,依托大城市,把大城市周边以为基础的郊区的地方,逐步形成以特色产业为导向的小镇。去年,8月9号,我跟碧桂园成立了一个公司,碧桂园在这种形势情况下,也需要转型。我们一拍即合,在深圳成立了40%:60%比例的公司,我们的精力和时间顾不过来,现在只能以深圳和广州为基础,在东莞、惠州、佛山这一带,我们签订了一批的科技城,用了一年的时间,这些计划都进行和落地当中。

第二,产业地产。产业地产在地产产业里面,做特色小镇是也先天的优势。产业地产就是解决3个方面的问题:一是产业跟地产原来是不关联的,没有很好嫁接在一起,产业地产把产业和地产进行更加的研究和嫁接。二是不同的时期有不同的表现形式,比如工业园、产业园等等,到了今天,这种特色小镇,我觉得是当前这种背景下,是比较好的一种城市化进程当中的表现形式。三是产业地产,各种板块,其实产业地产这个领域是最终服务于经济。这是我个人对产业地产结合的实践的总结与体会。

第三,特色小镇的特别,在这个阶段富有它的战略意义。一是我们总结改革开放30年,二是总结欧美和日本一些大企业都是从小镇和郊区成长起来的,三我们国家在80年代中后期和90年代,我们的乡村企业和农村经济发展迅猛,但是因为我们国家的规划配置资源、公共资源都在后面往大中城市和核心城市发展,所以乡镇企业到了2000年后有一些疲软。到了特色小镇这个阶段,它富有它的意义。

第四,现在各个城市,经过十多年的经济发展,整个经济增长,快速发展,人力资本、资金成本和租金成本、房价逐年攀升。这也是市场的行为,这些企业要向东莞和惠州周边城市转移,这也是市场的作用。所以说特色小镇还富有战略意义。中央就是想在这个时候培育新的产业方面的竞争力和新的特色的竞争力。

今天的主题还有产业运营和突围的问题,大家都在研究转型,我自己亲历了十多二十年,这个行业不容易。产业地产里面,特色小镇里面,最大的3个要素,是土地资本、产业资本和金融资本三者之间如何作为一个运营主体,或者是作为联合体,如何把三者之间的事情做好,这个讲起来容易,但是做起来非常困难。这么多年,我们在这个方面,感觉到的一些体会,与大家分享一下。

第一,土地。现在政府的特色小镇里面,我们和东莞、惠州政府拿地的时候,他们的规划和土地,原来根本不是这样子。

主持人:打断一下,土地的问题,等下我还会问,待会儿再说。

黄金湾投资集团董事长 申威 

申威:从投资的角度来讲,我们来看如何选择特色小镇,包括它的投资回报率,刚才很多的嘉宾讲到的特色小镇非常的火热,实际上我们作为投资方资本方,大概从去年的7月份到现在,我们已经收到了几百个特色小镇的关于资金投资合作方面的项目资料,实际上,很多的项目,它的描述,都是未来的前景非常好,投资回报率都很高,实际上,我们认为,这些纸面上的商业计划,实际上还是有待论证的。

所以我们现在投特色小镇的项目,不看这些报表,也不看这些商业计划,最重要的是看这两个字:基因。基因我们分成两个方面:一个是项目本身的基因。就是说,你说描述的这样的特色小镇的所在地,它是不是有良好的资源,包括自然资源、人文资源,包括它的产业资源,是不是能够打造未来真正有特色的小镇。这个基因,我们是要做全面的分析,包括地貌、地形、气侯、人文环境,我们都做考评。

二是人的基因,团队的基因是更加重要的。现在我们接触的几百个项目,我们分析有几类人,有两类,一类是地产商,他们说这两年拿地太辛苦,因为没有带产业和项目,没有特色小镇这种名目的项目,是不可能给地的,想做住宅开发不可能给地。所以有很多地产商是倒逼的,拿不到地,所以想以其他的名义去拿地。这种特色小镇的建设,我们还是比较谨慎。如果你的思维方式,是把房子卖出去为标准,包括你的团队,包括你的绩效,你的目标是把它卖出去,这对特色小镇是偏离的。包括住建部最近发文去地产化,我们分析得很清楚。你要是做地产,你就明确说地产,你就是一个去库存的项目,就是开发型的项目,那我们按照房地产的投资回报的标准来考量是否值得资金进入。

还有一类,有一些地方基因是基于团队来运营的项目,这些是我们更加喜欢和关注的。这些项目,能够发挥地方的特色资源,把它去运营起来,它的考核指标是客流量,是消费的客单价,包括以后的长久规划,这些是我们非常喜欢做投资的。而房地产基因的开发商投资目标是3年,36个月要推出,这种项目,我们投的少一些。

另外我们现在投资特色小镇的项目,去年10月份,国家批复的127个特色小镇其中之一,就是在漠河村,我们投这个特色小镇的项目,我们的出发点是考量它的基因非常好,漠河的负氧离子是三亚的两倍,漠河吸引我们的地方是说冬天我们可以到三亚避寒,这个暑期漠河的温度是19度,非常适合老年人去居住,里面还建了一个养生养老的机构,我觉得,漠河是一个非常适合养生养老的好地方。

它的农产品有野生的蓝莓,包括当地的灵芝和人参,所以漠河是东北三省前3个特色小镇下,我认为它是非常具有特色的,是真正具有特色的。当地的书记和我们说,如果投资这个项目,是房地产开发然后卖,他们是不同意的。我跟他们的书记说,当地人不缺少居住,目前漠河库存的4千套房子,我们怎么去化呢?

其实,漠河有这么好的自然资源,我们不卖房,我们把它打造成养生养老的旅居的产品,因为我们在三亚还有产品,同时我们在北京国际会合作,它是中国驻外的166个使节来做中医诊疗,包括高血压等等研发中心,这样的医疗机构,我认为它的基因是非常健康的,我们把它引进来,作为一个重要的IP,我们和政府合作。我说书记我们不卖房子,我们来卖服务。我们把北极村打造成文旅、养生、旅居非常重要的基地。有非常好的风景和非常好的森林,而且非常难得的是在北极村,它是靠近北极圈,有非常好的地貌的资源。我们同时还引进北京的电视剧的制作中心,我们在里面拍片子,打造一个饮食文化基地。

我们不是把它作为房地产来做,我们是要打造运营平台。而且,我们是做旅居养老产品。刚才有些项目说上来要投几百亿,这是非常重资产的投资方式,意味着有巨大的风险,如果运营得很好,可能盈利,可是如果没有达到预期的效果,风险会特别大。前几天,有公司卖了13个文旅项目,作为国内前几名的集团转让他的文旅项目,为什么转让?如果运营得好它会转让吗?

我们做特色小镇,不要上来就要重资产,这种项目,看了以后,我基本上就不会参与。我认为有很多的项目,像漠河这样的项目,我们完全可以轻资产化,比如漠河村的房子,我们对面就是俄罗斯,我们可以打造俄罗斯风景小镇,把俄罗斯的工匠请来,做工艺的事业,这样的话,我们不花太多的钱也能够打造特色小镇,把现代化的房子改造成100年前的房子的样子,包括漠河的商业,我跟书记说,漠河的商业非常的宝贵,因为它有一个100年前的古商店,包括还有中国最早的供销社。所以我们认为不是重资产就一定成功,轻资产的特色小镇,我们运营的基因发挥到极致,也能够做到成功,谢谢大家!

主持人:刚才有两个点,特别有意思。选择投资标的的时候,对带有浓厚的房地产基因的时候,会选择性的回避。还有说到和漠河政府合作的时候,他们也是先问能不能先把原来的房地产库存先消化掉。他们操作特色小镇的时候,他们还是很难把这个思路从房地产开发角度去打开,多多少少都会有一些结合。

我想先问两位专家,根据你们两位的了解,现在的特色小镇的项目过程当中,有没有房地产化的倾向?

中新城镇化研究院院长 袁开红 

袁开红:这个问题,我觉得实事求是说,肯定有。但是这个肯定有,背后的原因有两点,一点是不得以而为之,一点是有意而为之。所以,这是有区别的。我觉得从企业来说,为什么很多讨论都是说我们有钱,我们有项目,我们需要地方政府的支持。其实,从企业来说,不可否认,我可以讲社会责任,但是我不盈利,我没法生存,其实也是一种不负责任。

盈利模式不清晰的时候,它一定是想在金融市场上,短期回报和长期收益的平衡点上,没有办法的选择。房地产是目前为止,对特色小镇金融产业、设计极为缺乏的不得以而为之的行为。地方做项目,我帮我们公司项目方跟政府谈判的时候,我确实觉得有难度,而且没有办法。只不过说,我们怎么把房地产资金、金融产品的设计、短期收益,我们把利润点尽可能的降到最低,或者说从产业运营或者是小镇运营的角度,我们真的是为了长期更好的去服务地方做的不得以而为之的行为,这点我觉得是可以的。

另外一种,纯粹是为了圈地盖房卖完就走人,可以说,这个肯定存在,而且有不少的数量。这种确实是要规避的。但是,你放心,这个市场都是相互成熟,相互自我平衡、自我协调的过程,政府方也越来越聪明,政府方会给你非常强的博弈,而且有的时候,也会有违约的行为在里头。所以,这个是双方提醒,对于这个问题,房地产企业短期行为,可以接受,但是你必须要让政府认同你长远经营的模式,而且很多地方政府给的很多政策,约束上来说,一定要先做产业,后做房地产,这是我的个人观点。

吴玉瑞:因为城市也好,城镇也好,在传统的历史上,它是因为各种政治、军事生活等等形成的,我们现在做特色小镇,里面有一个重要的考量,就是希望它的经济模式和设计建设,免不了今天谈的主题,在特色小镇背景下房地产突围的路径。

全联房地产商会成立特色小镇分会,我觉得,首先我们做房地产是必然的事情,而且要公开的谈我们做房地产,因为特色小镇没有房地产,就不形成一个小镇。

第二,我们必须去房地产化,因为我们任何的企业,我们的发展必须跟政府的政策和指导思想一致。

第三,我们要跟多产业融合的方法,用产城融合的方法,带出一个新的路径。那么在特色小镇里,在我们设计的路径里,我们是资源资产化,资产资本化,资本政策化。

主持人:袁院长讲的时候,特色小镇的盈利模式,感觉还不是这么的清晰。就像以前很多企业做文旅项目,都会不挣钱,我们现在没有特别清晰的模式。当然,我想从企业的角度来看一下,蓝城是操作得比较早的,请您谈理想中的特色小镇的盈利模式是什么样的?或者说蓝城有什么样的经验?

许峰:说这个话题之前,突然有一种感慨。做房地产做了20多年,突然觉得做房地产是地位很低下的行业,整个城市的发展过程当中,作为有责任的地产公司,应该来说,为整个城市的发展作出了巨大的贡献。现在我们看到的三亚的变化,包括全中国发生的巨大的变化,有各方面的努力,房地产开发商也是其中不可或缺的部分。

说到特色小镇的建设过程当中,也有大量的地产公司介入到政府倡导的行业当中去。所以,我觉得,从特色小镇的建设来说,我们做过了很多了解和对标,其实在国外,我们了解了非常多的城市,尤其是这些城市当中,我们去看过、去参观过各种运营得非常好的一些特色小镇,比如说田园城市的代表作,是理论到实践的过程。

但是你去解构它的组成,它的内容到底是哪一块组成?其中,最大的组成部分是居住。比例小的,占到60%以上,多的可能占到70%,甚至接近80%。一个没有人居住的或者是说不能让人住下来的小镇,是没有活力的小镇,是一个不可持续的小镇。中国有一句话,大家走知道就是安居乐业,安居方能乐业。一个好的小镇里面,有居住,有生活,有产业,这才是合适的小镇。

所以,从小镇的经营来说,一定也是多维度的共同组成,并不是说纯粹的靠卖房子来作为支撑。我们的理解就是说,一部分的来源,或者是一部分的现金流的来源是来自于住宅类的开发,还有一部分是来自于整个小镇今后的运营。当然这个运营里面包括各种内容,包括有产业的运营,有旅游的运营,有教育的运营,包括也养生养老的运营,所有机构的整体运营会带来长期的稳定的税收和就业,以及盈利。我觉得这是多业态和多内容的复合的组成。

如果这样做,才是完整的,或者是有持续生命力的小镇。同时在营造的过程中,我们也提出了给小镇留白。因为我们现在的知识和阅历,我相信在座的各位也不可能完全的预测到十年二十年之后我们需要什么样的生活,像我们现在非常普及的网上购物,十年前二十年前我们都是在科幻电影中看到。

所以我们希望在更长的时间以后,会有很多设定的业态在今后的过程中不断修正和调整。让小镇里面的每一个人成为小镇的主人,由他们不断的补充小镇最后不同的业态,这样的话才能使小镇有生命力和长远的发展。我们也学习和借鉴了欧洲小镇的运营方式,小镇今后要有长久的发展,应该要有整体的小镇的管理和运营。比如说从销售额提出一部分作为小镇永久发展下去的可运营和维护的基金,来保证它后面所有运营当中的发展。

我认为小镇是复合的过程,应该是综合全方位的考虑,才能保证小镇的顺利建设。更主要的是保证它最后的顺利的运营。

主持人:绿地在今年提出了要储备10—15个特色小镇项目,对于这些项目的介绍不是很多。我想请问,您理想中的特色小镇盈利模式是怎样的?绿地做特色小镇目的是什么?

巴黎:刚才许总讲的我很赞成,特色小镇后续是要经营的,去房地产化的趋势不可避免。前一段时间,我们参加了海南省的招商会,现在各地政府对房地产开发非常敏感,它现在很明确,就是在海南,除了海口和三亚以外,如果是纯房地产开发企业,就不要来了。而且是真正的导入产业。绿地做特色小镇是很早的,2006年的时候就在上海做了特色小镇,是一个10平方公里的花桥,绿地准备转型叫城市运营商,我们就是去房地产化。像花桥,到现在来讲,真正形成了小镇,从2006年到现在,十年了,从人口导入来讲,包括当时的依托,是以电子产业为基础。现在各方面的配套都上去了,目前来讲,花桥已经成为了一个名片。每年还有很多政府领导过来参观。

目前来讲,绿地集团,我们现在定位为城市运营商、服务商和配套商。我们和复旦和交大都签订了战略协议。在新落地的特色小镇项目里面,我们导入产业,我们现在是有几家,我们叫以房地产为依托的大金融和大消费,我们自己有自己的金融保险平台,我们有自己的大工件,就是做政府的PPP配套工程。我们还有大消费,我们现在做进口超市,我们利用我们的平台整合大消费的管理。我们也成立了产业中心,我们这一切都是为特色小镇做准备。我们转型的工作,是从十年前就开始做了。

主持人:我们在这里聊这些东西看上去非常的简单,但是做的话不这么容易。在座的开发商,都有很多年成功运营的经验。刚刚戴总还有毛总讲的时候,能够特别明显的体会出来,这个角色转变的过程,其实是非常不容易的。所以,我想请两位再谈一下,我们从一个地产开发商,到特色小镇的运营商,这个角色的转变当中,最难的是哪一个方面?

戴宏亮:我十几年的体会,跟大家分享几个方面:

第一,大家要有心理准备。一方面是团队和运营理念和观念,二是资金和你的资源整合如何?那产业地产公司,都在研究这个问题。这个话题,大家议论了很多,其实大家都在尝试和研究以及探索,每一家企业,没有一个项目敢说自己做明白了,大家都是在路上。我觉得,首要是你的土地,是做这个方面最关键的因素。这个方面,你如何在当前的背景情况下,如何跟当地政府合作,如何一次性锁定或者确定?这些都是地产商最难解决的问题。

第二,你的产业导入,现在地方政府也越来越聪明,也去地产化。我们地产行业,如何转型来平衡好地方和政府?在特色小镇里面一定会有房地产,那这些如何平衡?这是产业导入。我们的产业导入,大家讲故事有很多,但是你真正把产业运营和产业导入做明白的并不多。这件事情,要很好的导入和运营。

第三,金融方面,你的顶层结构是如何设计的?你的企业如何把这么大的重资产投入,如果在相对的时间段里面,非房地产的手段和现金流,如何平衡好?这不是一件容易的事情。大家都讲重资产,但是去重资产,特色小镇如何持续和稳定?所以在轻重上,要并行,这里面的度,在不同的节点里面要做好它。

还有你的品牌,你如何让政府相信你?这里面最难的还有人才和团队。房地产公司要把特色小镇运营好,大家都是边摸索和尝试的。市场上,特别是在各个企业的管理上,最缺少的就是综合性的人才。在这个行业里面,现在最需要做的就是如何办理好园区运营或者是特色小镇运营的商学院,培养这方面的人才。这里面也要跟政府很好的沟通,政府现在有很多的人才,但是理念和观念不一致,企业运营团队里面有太多传统地产公司的高管,现在没有进行转型。但是真正招商运营中,每一件事情都非常的具体,而且要求每一个管理者要会跟企业打交道,这里面最重要的是两个为本:一个是以企业为本,一个是以人为本。

毛军:其实,特别的同意戴总说的,我们企业的转型也是经过了一个过程。之前就是一个房地产开发商,而且出发点和普通的开发商不一样,我们最初成立公司,就是为我们自己的职工解决住宅问题,还不是面对市场,是后来逐渐、逐渐才走向市场。我们是从住宅地产转向商业地产,然后慢慢的转到特色小镇。

这里边,特别同意戴上总说的就是观念的转变和人才的缺失。传统地产做事情是以销售为主,从销售到自持,自己经营自己的商业是很重要的过程。我们一开始全部是销售的,无论是住宅还是商业,都是卖的。最早是企业分,然后由市场来卖,我们做商业地产以后,也是以销售为主,从2012年开始,我们就慢慢自持了,留一半,卖一半,因为要回现金流,开发企业现金流断了很可怕的,最后我们卖40%,留60%,然后留了越来越多。我们重点还是用商业运营来维持资金量。

这个时候,如果光靠卖和运营也不够,这个时候我们就开始从2012年组建我们的金融团队,因为自己要能够造血。我们现在是三架马车,金融已经有一定的基础,商业也有一定的基础,戴总说的我非常赞成,我们特别缺运营人才。所以是不是政府和大学、企业和大学能否联手进行这方面的人才培养?否则的话,小镇建完以后,没有很好的运营,现在招小镇的镇长太难了,没有合格的镇长,镇长的标准又是什么?没有人知道。

我觉得特色小镇的申报,以后能不能简化流程,现在太烦琐了,会有很多不符合条件,而没有办法报,其实它不是小镇本身的问题,而是政府的体制改了以后,原力是一个市,是一个县,现在划成区了,区下面就变成了街道,原来是小,现在变成了街道委,就不符合,报不上去,这个不太合理。我觉得这点,如果政府能够给予解决的话会更好。

还有,去地产化,不意味着说做地产就没有面子,我觉得关键是怎么做。可以说是做房地产的,关键是看你怎么做。

主持人:想问黄金湾的申总,如果从一个投资方的角度,您更愿意更哪一类企业合作?

申威:我们是以开发商转型做地产基金,包括我们现在投特色小镇的历程,我们对于房地产项目,如果是有赚钱的项目,我们是愿意投的,我们可以看财务报表和市场趋势,我们都是会投的,只要项目本身很好,地产的话,我们有非常专业的团队判断项目。我认为我们现在更多关注的问题,地产是一方面,我们认为特色小镇项目,作为一个良好运营的借鉴,我们要看看欧美,其实我们一讲特色小镇,联想到美国很多优美的城市小镇,有良好的风貌。

他们本身为什么这么成熟?而没有在国内做的这么艰难?因为我看到每多很多的城市配套是全国统一的。也就是说,你到了很偏远的小镇,我的一个大学同学,我认为他应该住在洛杉矶,但是他住在非常偏远的地方。他说美国的配套,在任何偏远的地方,都是统一的,我在这个地方,我有学居房,而且有全国的统一医疗机构,而且也有全国连锁的商业超市,他说他在任何偏远的地方,感觉不到偏远,他的配套,他享受到的服务都是非常成熟的。

所以我们国内很多的企业,觉得做特色小镇很艰难,是因为我们各自运营。比如说我们在一线城市做特色小镇,一线城市实际上,有很多项目我们不敢投,是因为被限购、限贷,甚至是被限售,而且有投的一些项目,投了一半,把价格做得很好,政府马上出了政策。这样的话,我们一线城市有一线城市的难度,我们做三四线城市的时候,发现地产公司进去,因为当地已经不缺乏房子了,我们已经在去库存的状态。外来的人,怎么样才能吸引进来?我觉得吸引这些人作为小镇的居民,或者是一个过客,留下来的原因是什么?一定是有良好的配套。

今天有发改委的领导和住建部的领导,我们也希望我们能够建立一个统一的配套体系,我们不要把很多的资源,医疗资源、教育资源、养老的资源都放在大中型城市,我们应该有全国统一的配套的机制,包括人才的培养。我认为这样的话,未来我们做特色小镇,就会轻松很多。包括我们作为投资商来讲,我们也会轻松很多。因为进去以后就有配套,有配套就有人来。

主持人:我们刚才讨论的内容非常的多。从讨论当中,特色小镇在运营和各个方面面临着很多的疑问,有很多的问题需要我们去解决。时间关系,我问最后一个问题,希望各位得简短的回答一下。

因为我们知道,特色小镇是新兴的阶段,它的问题非常的多,我想请问一下各位,按照现在的发展情况,各位预期,我们大概需要几年的时间,特色小镇业务在全国来讲能够进入相对成熟和平稳的时间?

袁开红:其实没有明确的时间界限,首先,从国外来说,中国擅长加快进度,但需符合自然规律。自己规律的话,国外小镇的形成都是几十年的发展过程形成自己有文化基因的小镇。如果说,人家200年的城镇化历史,我们花了30年完成,我是做研究的,我只能依此类推。一般的商业地产项目是5—8年的时间,培育比较好的,咱们不说质量不好的,两个因素,综合在一起,我觉得怎么也得5年以后。

吴玉瑞:我把这个问题交给后面的人。

许峰:我们作为一个实践者,我们是希望能够越做越好,因为有一个良好的环境和对于这件事情达到一个共同的认知,我觉得就是对这个事业发展最好的推动。大家争论得越多,说明大家对这件事情都没有想明白,所以大家也不知道何去何从,所以我希望这个争论能够尽早结束,能够认认真真把小镇一个一个做出来。所以对我来说,我希望是少说多做,希望政策尽快落地和尽快清晰。我自己内心能够接受的时间,我自己的想象是在两三年左右就能够达到非常清晰的共识。

申威:特色小镇的成功时间,因地而分析,因为团队的本身因素来分析。实际上,有很多特色小镇是建成以后就容易了,包括它有很好的IP,有很好的项目和运营服务,可以当年就盈利。包括我们看到,在上海的迪斯尼,盈利非常好。迪斯尼有很好的运营成熟度,是可以实现当年盈利。包括国内很多有特色的小镇,规模不一定很大,但是有自己的特点,也能够很快的盈利。还有一些项目,投资几百亿,但是运营的团队和服务,包括资金运作能力很差,未来可能会遇到困难,一旦资金链一断,这个项目就成为了垃圾。所以还是要具体来分析。那么,我们每一个做特色小镇的,还是要以自身的优势为起点,坚持好一个理性的思维方式做项目。

戴宏亮:我觉得特色小镇在未来会分为3个阶段发展:

第一个阶段,3年之内,大家的热度,在中国做事情很快,3年之内可以看出来百花齐放各自有特色的小镇。

第二个阶段,在3年当中,中国的习惯自下而上,很多不成熟的东西,配套政策,政府是允许你们犯错,最后再收,然后再出整体的金融政策、政府政策等等。在这个阶段,在用5—10年的时间,我觉得特色小镇应该会比较成熟。

第三个阶段,真正要做好一个特色小镇,要有特色产业的导入,又能够把生活方式、把文化标签都做好,我觉得中国未来还需要相当长的时间,可能十年,可能二十年,谢谢。

毛军:我是做实事的,就不做预测的。我们希望我们的项目,3年能够有一定的起色,5年能够达到预期。我们把事情做好,把我们的项目做好。

巴黎:我给大家推荐一本书《特色小镇孵化器》,这是我在机场买的,这是刚刚出来的书。这本书,从特色小镇的政策,一直到目前的案例,都有。包括您讲的预测的时间都有的,它举了很多特色小镇的例子。有的是2014年出来的,2017年就运营得很好,这个要根据小镇的规模大小,还有政府的支持力度,还有运营做得如何。中国特色小镇的发展是大的趋势,绿地集团也是积极的投身到特色小镇的建设中,这对于房产公司,包括所有的小镇的运营特别了更高的要求。

主持人:能不能分享书预测几年?

毛军:最新的例子是2014年响应国务院的号召建设的小镇,现在已经运营得很好了。有些政府和国家支持力度很大的,就会发展得很快。

主持人:谢谢。非常感谢今天参与我们讨论的各位嘉宾,因为我们今天非常荣幸的是,各个嘉宾都来自不同的领域,我们能够从不同的角度来讨论问题,当然,如果下次我们再讨论的时候,也希望有政府部门的和我们一起讨论,这样能够碰撞更多的火花。我们今天下午的论坛到此结束,非常感谢所有参与论坛的嘉宾以及在场的朋友们,谢谢大家!

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来源:中国网·地产中国2017-07-22 14:36:00
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