直播:博鳌21世纪房地产论坛第17届年会(二)

来源:中国网·地产中国 2017-07-22 14:36:00

主持人:谢谢袁院长的分享。

我个人的感觉,之所以形成空城的现象,就是产业导入出现了一些问题,我想,这个应该对我们将来的特色小镇的运营商能够带来一些启示。袁院长去梳理城镇化进程的时候,感觉特色小镇是一个新的概念,但是它应该不是一个新的事物。因为在我们提出特色小镇之前,已经有很多的企业和政府做这样的事情。我们接下来要请到的嘉宾,他一直做这样的事情,我们接下来邀请的是山水文园集团执行懂事兼CEO张晓梅女士,水文园集团就已着眼于主题小镇的建设并间主题小镇产品列为集团战略发展的核心。下面,我们将请出山水文园集团执行董事兼CEO张晓梅女士与我们分享《政策倡导与市场机制》,看山水文园是如何布局规划,打造自身IP。有请。

山水文园集团执行董事兼CEO 张晓梅

张晓梅:现场的各位嘉宾,大家下午好!

因为我知道这个时间是3点钟,按照人生物钟习惯,是最困的时候。我希望在接下来的10分钟之内,咱们抖擞起精神。袁院长讲了非常精彩的话题,小镇特别热,但是在今天的中国,小镇的热,能不能变为实,在做实的过程中,小镇就是要让中国最普通的老百姓的生活变得更美好。同时我们的生活的方式,应该更有品质。

在接下来的时间之内,作为一个企业,我们用了十年的时间,在小镇的路上践行,在践行的过程中,有很多的心得,有很多的体会,当然也有一些惨痛的教训。那么这些心得体会和教训,能否从中找到规律?我相信一定可以。

我从3个维度跟各位讲在小镇方面我们的实践。这3个维度分别是:

第一,我们看到了很多小镇发展的路径,我们发现,无论万千世界怎样变化,几万、几千年的历史中能够找到规律。所以小镇一定有规律是可以借鉴的。如果我们把这些规律找到,让工具和技术去加以优化,小镇就能够找到一条发展的路径。

第二,在中国的土地上,我们一直讲要走出一条中国特色的社会主义道路,中国的特色和世界发展的规律能否有机结合?最终再探索小镇在中国的发展路径。

第三,如果我们了解了世界小镇发展的规律。我们企业在过去十年用了什么样的方式和方法,在实践的过程中,希望探索新的路径。

首先第一个部分,就是特色小镇的对标和理解。今天早上,我们在国开金融的会议上,我提了一个观点,这个观点是在中国过往的改革开放的30年,感谢伟大的党和政府,给中国带来了很多的变化。我们看到了中国的城市发生了翻天覆地的变成,当然当我们离开城市,来到我们的郊区,甚至是近郊的时候,城乡有一定的差距。当然到欧洲的各个小镇,我们也会发现,可能在欧洲的城乡差距,虽然仍然有,但是城和乡之间,每一个小镇独具特色的文化、独具特色的自然以及独具特色的生活方式,能够让人在此流连忘返。在这个过程中,我们能否找到一些小镇的共性规律?

我一直讲的是我们去学习和借鉴西方的经验,不是照搬,而是找到规律,将规律进行总结,我们发现事物发展的过程中,把规律性的东西总结下来,再加上地方的特色,可能就事半功倍。我们发现了一些共性特点,我们发现每一个小镇,无论多么有特色、多么有主题,甚至在某些维度上有特大的差异,但是只要是小镇,就跟中国的农村和中国的乡镇一样,都具备5大特色。这5大特色分别是:

第一,我们发现每一个小镇都有公共的场所。我们曾经学过鲁迅的社戏,在他的村子里,到了晚上,所有的老人和孩子都到村庄前面的广场,因为人是社会性的动物,任何的村落和城市,都有广场。所以第一个规律,公共的社交性的场所是必不可缺的。

第二,一方水土养一方人。所以有大量的历史人文和名人,这些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社会和人的居民密不可分。

第三,其实,在每一个小镇里面,人离开得了食物吗?所以我们生活和居住在那,就得有集市,在集市购买的过程中,就可以构建美食的体系。

第四,有人结婚了得有结婚的活动,在不同的小镇里面,节庆的活动构成了完整的要素。

最后,共性的东西才是我们讲的自然的景观和建筑的外立面,如果把这5点结合在一起,就会发现,其实任何的主题小镇,必须具备上述的5大要素。如果只做单纯的一部分,如果人没有了生活的根本,产业就是空城,如果只是做历史和人文的故居,人在那里的时间只有一到两个小时。所以,很多的地方,在思考主题特色小镇的时候,我们都认为主题特色小镇就是做特色,可是我们忘了主题特色的背后是与人相关的5大特性。这5大特性归结在一起,再去形成你的主题和打造你的特色,这样的小镇就富有了生命力。

所以我们一直说,引入和学习借鉴欧美特色小镇的发展,不是简单的把IP引入到中国,而是学习和找到其中的规律。找到规律性的东西的时候,主题和特色,特色两个字是标志,但是在标志的背后,所有的特色仍然跟这5大特性有相关的关系。

围绕这5大特性,我们会发现,我们学习了先进的一些概念,也学习了规律性的东西,我们就总结为4大维度和7大特色在构建特色小镇成功的路径。这4大维度是规划、开发、产品和运营。这4个东西大家都讲,但是是否都一样?海南有大量自然景观还有原来形成的基础,也有不同的主题,但是如果没有总体规划的概念,只是点性的思维,看似百花齐放,但是最后没有满园春色。我们要形成整体性的思维,每一个点和每一个主题以及每一个特色之间应该有相关联。我们讲的规划,是从硬件和软件的角度,原来老的东西和新的东西的结合形成总体性的规划。

第二个产品。产品内容的本身是什么?我们在座的每一位都是消费者,我们在座的每一位也是投资者的话,你会想,今天作为投资者和社会的实践者,我们打造产品的过程中,要解决的是什么?是你生活中最根本的需求。所以我们讲产品的开发过程中,我们怎么能够把人的生活的需求放进去,形成不同的产品,这才是最重要的特点。而不是简单的把产品做成了产品。

最终结合在一起才是运营。在特色小镇发展的过程中,绝大部分的运营商,我们关注在哪里?其实大部分的关注是在开发上。我们在开发的过程中,最终留下的是一座空城,看似产业和特色主题的背后的虚无。其实新时代之下,我们真正的产业运营商要做的是什么?真正要关注的是整体规划之下,把开发有序、开发变得不再重要,最重要的是规划之下的产品的内容,以及未来通过持续和长久的经营,去关注住在这里面的人,让这里面住的人生活在这个小镇里面,能够安居乐业,能够享受到美好的生活方式。所以在未来特色小镇发展的过程中,运营放到了至高的高度。

所以作为实践者,全联房地产商会现在做一件事情,我们会成立特色小镇的分会,在接下来的时间,绝对不会简单的做开发的事情。开发的事情在这个时代已经过去了,在未来的时代,我们要去做的是我们如何通过有效的规划,打造一个平台,让所有产品的内容围绕人生活的本质,最终通过运营,让来到这个小镇的人,每一个人能够安居乐业,这才是未来真正的核心竞争力。

政策与市场机制是特色小镇发展的思路,政策的逻辑和资本的逻辑以及商业的逻辑之间,没有形成横向的打通。最后变成了政策满天飞,企业用不上,很多政策制订完以后无法落地。资本的钱不能和商业之间形成完整的配合,最后导向是传统的开发和建设。我们今天提出一个新的观点,我们今天能否将政府的逻辑、资本的逻辑和商业的逻辑,三者之间形成一个有效的关联,最后采取影响小镇的商业模式。这种小镇的商业模式里面,任何一个小镇不遵循商业的逻辑,没有未来生产关系的现金流,没有未来持续的成长,这样的小镇会可持续吗?如果小镇的投资者投的过程中,只研究产业,只研究模型,但是不知道资本市场对它的投入和退出的时候,他找不到钱和资金的注入的时候,这样的商业逻辑能支撑吗?也不能支撑。最终如果没有政策的导向,逆势而为,这样的商业逻辑能长久吗?也不能长久。

所以,只有将3者有机的结合设计出不同的产品的模型,小镇才能形成最终的结果。所以在这样的基础之下,我们做简单的模型。这个模型就是我们认为依据不同的政策打造不同的特色的小镇,在特色小镇的过程中,可以将政策和IP和商业以及相关的模式进行不同的组合,不同组合的过程中,三者之间形成叠加,才会形成我们在未来落地过程中的不同路径。而不同的路径,随之而来,才会导出不同的产品,不同的产品背后才形成不同的特色。

我们同时也因势利导,知道了资本金融,包括国家政策和商业逻辑之间的关系。在践行的过程中,我们想在未来走一条怎样的路呢?恰恰这4个字就是山水文园这4个字。中国之大,来源于山水。中国的传统文化里面,不画任务,只画山水,因为大山大水孕育了中国的地大物博,山代表的是中国的精神的象征,人在追寻物质生活到一定程度的时候,其实,对精神领域有更大的追求。而水代表的是什么?代表的是中国文化的源泉和灵性的释放。围绕刚才讲的内容,最后所有的小镇,无外乎回到这4个层面,在这4个层面下,小镇应该具备以下的大精神内涵:

首先得有格调。所谓的格调不是指奢华和高端,而是在这个过程中,我们的山水之美创造的小镇的格调必须是高雅。第二,我们应该用工匠精神,将做出来的每一个产品打造成有品质的作品。所以不是简单的农家乐,也不是简单的民宿,就能够去创造特色小镇。把所有的细节做到之后,才能找到便捷的交通。这里的交通,不仅仅是指的是今天抵达性的交流,还有交易方式的便捷,以及在生活方式的便捷。我们发现,我们原来的小镇的交通非常不便捷。所以把便捷的方式做好了以后,最终住在这个地方,你一定是欢乐的。要在欢乐的过程中,还能够有静下心来的休闲,在健康的过程中保证他的身心不断的发展。

最终所出来的不同的小镇,才会产生不同的特色。我们以前做特色小镇的时候,常常因为这里有陶瓷,就只能做陶瓷,作到最后发现没有人来。事实上,特色小镇的过程中,不同的方式就是不同的模块,和我们今天做的磨方是一样的,通过魔方的方式组成不同的组合。最后就形成了我们实践过程中的特色小镇,就是浙江山水特色小镇。我们希望把这个小镇打造成一个乐园为核,因为要给大家欢乐,在人流的背后才能产生商流,进而通过商业和文化,通过我们的酒店,通过不同的健康和养生的方式,能够让这个地方,形成一体化的发展。这个发展的过程中,我们最注重的是软件的精神与内涵,我们会在这个地方大量的打造IP的形象,文化的演艺和活动,还要把历史的展示融入其中。

我说一个小镇,应该有5大维度的关键性要素,节庆也有了,美食也有了,公共的空间也有了,在这个过程中自然的景观也有了,历史和故事也有,这种软体的东西都有内涵的时候,硬件就变得不再重要。最终所形成的主题小镇,就会产生多业态、全天后,还能融合不同的地方文化。在商业打造的过程中,形成不同的组合,创造不同的模式,而娱乐的部分,形成文化核心,产生多元化的融合。发展到今天,取得的初步的成果,可能小镇还没有完全建完,但是全球的招商基本上完成了80%。

最后,我们来看一个视频。

让中国更美丽,让生活更美好。我相信在座的所有人跟我有一样的愿望,在全联房地产商会的领导之下,特色小镇分会将会努力的去打造这样的平台,将所有的资源进行集成,找到世界和行业发展的规律,每一个企业努力的践行,最终让每一位一定能够生活得更加美好。

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博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“强监管与去杠杆:地产结构性变革的窗口期”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。
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