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直播|第八届地产中国论坛 暨2016中国房地产年度红榜

发布时间:2016/12/06 10:58 | 来源 :中国网地产

主持人:感谢靳东升先生精彩的发言。在21世纪大数据一词突然出现在人们的视野中,在我们的日常生活中大数据也无时无刻不在扮演着重要的角色,那么大数据在地产行业中有哪些创新应用?接下来我们有请链家研究院院长杨现领先生,有请!

链家研究院院长 杨现领

杨现领:大家下午好!

房地产是一个非常低频高客单价的品类,从这一点上讲,它跟零售业、跟出行行业有非常本质的不同,所以数据积累量是很低的。这是第一点。

第二点,到今天为止中国还没有一个最基础的房屋信息数据库,我们连中国有多少套房子、这些房子在哪以及这些房子的交易记录都不知道,所以我们谈大数据跟胡扯没有什么不同。所以我不讲这个题目。

我是链家研究院的,所以今天从存量房的角度谈谈这个市场。今天的中国整体上已经进入到一个存量房的时代,我们今天如果从存量房的视角来盘点中国2016年的房地产市场,有几个数字非常关键。比如2016年我们预计二手房的交易额应该在5万亿元左右,新房交易额应该在10万亿左右,这是一个15万亿的市场。15万亿的市场大概是多大的规模呢?今天美国的房屋规模是一万亿美金,里面90%是二手房交易,10%是新房交易。这样算下来,中国房地产规模大致相当于美国规模的2.5倍。测算下来,日本今天的规模是非常小的。新房的市场包括商品房的开发和非商品房的开发,加起来大概八千亿人民币,这是新房的交易额,再加上二手房,大概是四千亿人民币,所以合计1.2万亿人民币,今天中国应该是日本的12.5倍,这是一个非常非常大的规模,这是我们从跨国来比较的。

我们跟我们自己的历史比较,2008年的时候中国商品房交易额大概是2.5万亿左右,当时二手房交易额不足5千亿,合计3万亿。今年新房二手房加在一起,从3万亿到15万亿,整体房子里增长最快的是二手房,当年不足5千亿,今年是5万亿,增长了10倍。房地产市场今年无论怎么说,其实15万亿确实是庞大的市场。

北上广深这四个一线城市,把他们的一手房和二手房交易额加起来,大致上这四个城市的房地产规模约等于美国。为什么是这么大的体量呢?背后很重要的原因就是二手房快速的增长,在宣传层面,二手房交易额在全国的比重是5万亿除以15万亿,是37%的比例,看起来不高,但是光看一线城市就非常高了,一线城市我们测算下来,以北京为例,今年二手房交易量是在25万套,套均价值是比较高的,折算下来套数再乘以套平均一价格,规模在九千亿以上的规模。北京市场二手房交易额,大概是九千到一万亿的GMV交易额的规模,新房大概是6、7万套。往历史上回溯,这个数据在2003年二手房交易只有3万套,今年是二手房增长了八倍。上海今年二手房交易在三四万套,也是非常大的量。所以无论从全国的角度还是一线城市的角度,二手房的增长速度都是非常快的,是超越新房的。

对我们宏观经济、房地产规律的运行机制包括消费者会产生什么影响,是值得我们思考的问题。我们今天大致算一下,存量房市场或者以二手房流通为核心的市场,已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。我刚才只是说了二手房交易,5万亿的规模,还不算租赁,租赁大概是1.1万亿到1.5万亿左右的规模,加起来是超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造,还有大量存量土地的开发,所以,如果我们把与存量相关、与二手房相关的产业都加在一起,其实是影响宏观经济的一个非常重要的力量。所以这是我想说的第一点,存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一,也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

今天再谈房地产市场,光从新房看市场是不可能看出全面的,要从新房、二手房、租赁、商业四个市场加在一起看,才能了解这个市场的轮廓,因为这四个市场的联动能力越来越强。

第二点,存量房的时代,房地产调控机制的发生逻辑在发挥很大的变化。

之前在新房时代,开发商是供应主体,因为它是典型的B2C的市场,这时候任何宏观调控政策包括土地政策,包括货币政策,通过影响土地、影响新开工、影响投资,进而影响房地产投资、固定资产投资和经济增长,但是今天我们发现,这些变革的作用逻辑发生了变化,因为今天市场的交易主角是C端,卖方是业主,买方是客户,而且今天卖方本身就是客户,客户本身也是卖家,今天是连环单的市场。今天的北京市场和一线市场典型的是以换房为主的市场,以小换大,以老换新,以近换远。这种市场交易主体下,业主本身既在卖房,同时也在买房,所以交易的复杂性是非常非常大的,不确定因素也越来越多,交易链条长,越来越脆弱。所以今天这个市场基本的特征是这样的,带来的影响是什么呢?

带来的影响就是,任何一次宏观调控或者房地产调控都可以对这个市场产生非常敏感性的影响。而今年这次以930为代表的调控,16个热点城市,调控刚刚下来一周,热点城市的成交量环比下降幅度通常都在50%到70%之间,连续四到五周大的下滑。这是以往很少见的,正是因为我们今年决策的主体是业主和客户为主的非常分散的主体,他们非常敏感,所以调整非常快,不像开发商,从拿地到开工到最后的销售,中间有三到五年的时间。所以周期变短、决策变快,涨的时候几个月,跌的时候两三周。这个市场变化周期以前是以月来计,现在是以周来计。在高度变化的市场里,怎么样保持消费预期的稳定,这是非常关键的。所以这给我们的调控、决策带来了一些前面不可能遇到的一些挑战,就是因为我们的市场结构变了,由B2C的市场走向了C2C的市场,这是对我们今天产生比较大的影响。

今天我们发现2016年中国房地产市场销售非常火爆、增长非常明显,但是投资始终不见起色。二手房越来越主导,二手房交易越来越占比居高不下的市场里面,投资周期和销售周期、房地产周期和经济增长周期,之间的关联会越来越弱。这是今天我们面对的现实。这是存量房的时代对房地产的影响。

最后一点,在这么一个存量房的市场中,中介的作用会越来越强,这一点非常重要。虽然到今天为止,我们中介行业在整个社会中的口碑和地位都是特别不好的,但是他们也发挥着非常重要的作用。到目前为止,基本上形成了比较大的强周期的力量。

比如链家全国大概有八千左右的门店,13万的经纪人。还有中原,中原也有差不多5万经纪人,Q房网3万经纪人,我爱我家估计也有2、3万经纪人,把这些全国性直营的连锁品牌加起来,也有差不多20万的经纪人,这20万经纪人大概分布在1.2万家门店里面,这1.2万个门店大概分布在全国30个城市里面,30个城市大概有两亿人和一亿套住宅。今天如果说这个行业得到规范、得到进化、得到发展,这20万个经纪人网络和1.2万个门店网络,会成为服务我们业主很重要的力量,他们的存在可以让我们的房屋资产得到更好的打理,得到更好的交易,所以我相信这支力量的规范会非常重要。我们从本轮调控也可以看得出来,从全国到地方,基本上这次把一些中介行业、代理行业都纳入了调控范围,所以我相信调控本身应该是很重要的一个契机,把一些我们之前想做而没有做的事情今天抓紧做了。把一些我们想规范,没有能力从企业规范的角度,今天国家来规范了,我相信这些都是很正面的、很积极的力量,能够推动我们这个行业以一个比较健康和持续的节奏往前发展。

这是我想说的存量房的最后一点,在这么一个时代,经纪人会成为连接家庭、连接城市的一支非常重要的网络、非常重要的力量,他们的存在不仅可以让房屋交易非常便利,也可以让我们房屋未来资产的价值得到很好的看护和管理,这个市场的健康本身它的意义同样是巨大的。

这是存量房的时代,以及与它相关的故事会发生的变化。

下面是一些数据。

第一,北上广深越来越多的交易通过中介行业来完成。

第二,从开发商的角度,未来房地产业的趋势这是展示了一部分图景。美国现在的房地产业是真正被称之为房地产业,以开发为主的越来越少,还有做房地产REITs的,主要做公寓的开发、建设、持有,还有EQR,以开发和持有公寓,今天美国的房地产市场这个主题是越来越大的。日本也是,日本最大的房地产企业叫三井,他们既是房地产开发企业,也是日本最大的中介企业,也是日本最大的物业管理企业,最近我们按破人员在深入研究三井的案例,三井代表了一个企业从开发到综合性的全面转型的非常好的样板,从开发到持有到金融到围绕客户的物业管理和中介服务,基本是做到了全产业链非常深入的服务体系,自成体系,而且形成以房为中心的闭环,这是非常了不起的企业。

日本房地产市场经过20年的失落,其实从企业角度来讲,这些企业在过去十几年里做得非常好,所以市值超过了以前的高点。企业的发展跟行业的发展还是有一些分化的。我相信那些做对了事情的企业,资本市场的正回报是比较高的。

我们再看从市值分布上讲,今天在美国这个产业里面,几乎每一个房地产细分品类都出现了非常非常优秀的公司,在房地产公寓、房地产REITs领域,有十几家上市的REITs,市值加起来超过一千亿美金。第二类是房地产中介,美国出现了非常多的上市公司,做房地产数据服务的、做产业保险的、做房地产数据的等等,有两家做产权保险和数据的公司,FDF、FAF,市值加起来超过200亿美金。机会点非常多。我相信未来房地产开发企业转型的方向和探讨的方向,其实还是非常多的。

过去的房地产市场是以开发、增量为主,这个市场没有太大意思的,无非就是拿地、开发销售,比较简单,它的诞生、它的成长和发展得益于中国20年的城镇化的浪潮,人口从农村向城市大规模涌入,这是一个时代背景。只有时代的开发商,没有能够脱离时代能够一直走下去的,仍然是比较艰难的。但我们相信开发之外的市场是一个更加庞大的市场。这是从开发企业的角度来讲,今天的市场还是为各位提供了非常多的机会。

最后想跟大家谈的是租赁市场,我认为这是一个非常好的机会点,因为最近有一些变化。比如除了短期调控政策之外,我始终相信在未来五到十年,中国的房地产行业里唯一还有政策红利的市场就是租赁市场,租赁市场里有两个大的描述,一是满足未来新市民的租房市场需求,二是要建立购租并举的租房制度,这里面的核心是要通过租赁满足人们的住房需求。另外是相对于购房需求、租赁需求,租赁市场发展是非常不足的,有多么不足呢?我们比较一下租赁市场和交易市场之间的落差。今天中国的房地产交易市场的规模是15万亿,但今天我们的租赁市场规模只有1万亿,就是说交易市场反过来算,大概只有7%的比例。美国是1万亿的交易市场和五千亿的租金市场,占比是50%。日本会更高,因为日本总共的交易市场只有1.2万亿人民币,租金市场大概是9千亿人民币,比例超过80%。中国的租赁市场是严重不足的,在一线城市表现得更加明显。

我们把北京和上海两个城市的房地产交易规模加在一起,应该在三四万亿的样子,但这两个城市的租赁市场加起来只有两千亿,所以是1/20,更低,只有5%的数据。今天中国租赁市场规模发展是不足的,第一点是规模不足、总量不足。第二点是结构不合理。什么叫结构不合理?就是指今天我们对品质租房的需求在快速增长,而相应的供给却严重不足。大家研究一下租赁市场,你们都是做开发的,对房地产开发有深入了解,但是如果去认真研究租赁市场会发现任何一个国家的租赁市场基本上都会经历两个非常显著的发展阶段,第一个阶段,人口快速的从农村流向城市的时候,租赁市场是以政府主导为核心,这时候建设了大量的保障房、公租房,满足的是这些流动人口的、低收入群体的住房保障性需求。但是当一个国家的城镇化发展到一定程度,人口流动方向不再是从农村流向城市,而是城市与城市之间、城市与郊区之间等等,租房需求以政府为主导进入了以市场为主导,由满足低收入流动人口到满足中高收入的更多人群、更广泛人群的品质的租赁需求。今天我们看到越来越多的人群、越来越多的市场进入到了品质租赁时代,这是典型的供给需求的错配。这个错配需要市场的机制来解决。

所以在未来政策规划里面,今年国务院办公厅、住建部都发布了几个关于租赁的文件,其中有的非常重要,通过发展市场化的、规模化的、专业化的租赁运营机构来满足这个需求,所以很明显我们未来租赁市场的力量将从政府开始转向市场,转向机构。这是一个政策的推动,我相信会带来这个市场比较大的发展。

那么什么算是发展呢?什么算是发展充分?什么算是结构合理呢?有几个重要指标大家可以参考。第一个指标叫租房人口占比,在一般情况下,40%左右的住房人口是相对来说比较正常的状态,以今天美国的房地产市场为例,大约63%左右的人通过购房,通过房屋自有率来实现,还有37%是通过租赁来满足。纽约、旧金山这些地方租赁人口占比远远高出全国平均水平,超过50%,越是一线,租赁人口占比越高。租赁人口在中国的比例是非常低的,不到20%。这是第一个数据。

第二个数据是租房收入比,今天这个比例我们知道在全球范围内,20%左右的水平可以是承担的水平,但是如果放到一线城市里就不一样了,今天无论是香港还是东京还是纽约、旧金山,租金收入比都远远大于40%,在今天中国的一线城市我们的租金收入比还是远远低于这些常规的水平的。两三年前我们说中国的房价低,跟国际上比还有很大差距,但今天中国的住房租金水平低,未来还有很大的提升空间。今天这一轮房价上涨,我们都不好意思说中国的房价低了,因为跟国际市场比,我们已经不低的。但是租赁市场还有很大上涨空间。而且租赁是刚性需求,强调的是位置、便利性、交易的舒适性和配套等等,所以它的支出是刚性的。最近几年,尤其是一线城市,租金涨幅都超过10%。我相信这会是一个更大的空间。

我们看到很多开发商,特别是北京这一段时间,拿地的时候都是以100%的持有,我们不太清楚开发商到底是什么样的想法和逻辑去持有者100%的物业,未来怎么运营。他们拿这个物业去做租赁,但今天的角度来看,租金回报率偏低,但长期来看,这个市场是向好的。我相信未来会有一批更大的企业和开发商会进入这个战场。

我相信这是一个非常好的市场,大家做开发为主,除了房屋开发,还有更多的战场,跟我们一起去挖掘。今天只有把你的视角从房地产开发,转移到租赁市场,这样我们才能看得见未来,才能离未来更近。谢谢大家!

(责任编辑:候迅)
中国网地产

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