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直播|第八届地产中国论坛 暨2016中国房地产年度红榜

发布时间:2016/12/06 10:58 | 来源 :中国网地产

主持人:感谢范剑平先生的精彩致辞让我们对于宏观经济走势又有了全新的认识。整个中国经济处于转型过程中,中国房地产行业在主被动皆有的情况下,走上了转型之路,作为连接消费与投资的重要行业,其转型和发展的态势好坏,对国民经济的健康稳定发展影响巨大。接下来有请住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌先生,与大家分享中国房地产的核心问题,有请顾会长。

住建部住房政策专家委员会副主任  顾云昌

顾云昌:谢谢!我演讲的题目是“需求侧调控和供给侧改革”。

回顾一下2016年有两句话,第一句话,市场的概念是供求关系的总和,供应和需求两个方面,总和加在一起就是我们研究市场的方法。当然有供求的总量、供求的结构,还有价格和供应方需求方的总体能力等等,评判一个市场是否健康,国务院曾经有一个文件讲了三点,我觉得非常到位。一个健康的市场应该是供求总量基本平衡,供求结构基本合理,价格基本平稳。如果说不是这样三个基本,那说明市场还要打个问号。

回顾2016年这一年是中国房地产发展历史上最复杂、最纠结,也是最辉煌的一年。今年房地产销售总量,无论是销售额还是销售面积,肯定是历史新高。今年到目前为止房地产的销售面积已经超过了12亿平方米,而历史上最高的一年是13亿平方米,那是10月底的数字,还有两个月,肯定超过了。销售额,到今年10月底已经超过了2013年的数据,达到了9万亿元,2013年是8万亿元。这是一个了不起的数字。

从另一方面说,我们国家提出要去库存,待售面积中国10个月来的消化也见到了成效,国家统计局发布的数字,待售商品房面积从原来7.3亿平方米,降到现在6.9亿平方米,降低了四千万平方米。今年历史上房地产发展是这样的情况。

但为什么说最纠结、最复杂的一年?因为大家看到了房地产市场的复杂性,中央政府、地方政府都对房地产非常重视,我想起了我在本世纪初说的,中国房地产可以用一首歌来比喻,这首歌的歌词是“让人欢喜让人忧”,现在唱给房地产非常合适。

衡量一个市场是否健康,应该从供应和需求两个方面来看。我先说一说需求侧的问题。

多少年来,特别是2003年以后我们就经历了房地产市场调控,这个调控实际上就是需求侧的调控,而需求侧的调控永远在路上。过去调控、现在调控、未来调控,为什么?因为房地产和其他市场一样是有周期的,租有租的周期,房地产有房地产的周期,既有中周期,还有长周期、短周期。从中周期来说,我们曾经提出中国房地产市场迎来了白银时代,我们已经告别了房地产的中周口,中国房地产市场进入了新的白银时代的周期。

但是在白银时代当中,我们看到了短周期,短周期大概是三个多月左右。我拿2013年做例子,三年前的2013年是房地产高峰,2016年又是个高峰,这和房地产的价格变动和人们对房地产购买,买涨不买落有关系,这是规律性表现,不可避免。房地产高潮太高,容易产生泡沫,所以政府要提防泡沫。

这次调控有意思,房地产市场出现了双泡沫,一般来说泡沫是针对价格而言的。为什么说双泡沫?一方面是一二线城市的价格泡沫、资产泡沫,而三四线城市是数量泡沫,卖不掉。所以双泡沫出现。这样的情况下和我们过去的房地产很不同,以前是全国一刀切,这次国务院没说话,由住建部具体部署,叫做因城施策,因为有的是数量泡沫,有的是价格泡沫,数量泡沫有数量泡沫的办法,价格泡沫有价格泡沫的办法。我们有两只手,一只要抑制资产泡沫,一只要抑制数量泡沫。双泡沫必须两只手。在调控当中也是两只手,一只无形的手,一只有形的手,无形的就是通过市场的力量来改变房地产周期,因为它三年以后必然有这样的周期。还有一只是行政的手,行政的手段当中我们看到了限购是典型的,最后是采用市场的办法来遏制泡沫的增长。这样的特点不仅是2016年,以后难免不会出现。全世界都会有针对房地产的措施,他们更多是用货币的手段,而不是用行政限购的政策出现。

我们为什么要进行调控呢?因为房地产有周期。在上个黄金时代的时候,中国房地产市场的情况是总体上供不应求,而我们进入了一个新常态以后,进入了白银时代,房地产市场总体状况有了变化,这是出现了阶段性的供大于求,这种情况下的调控办法和力度当然是与黄金时代不一样。

需要说明的一点是,有几个观点。第一,上半年我们整个国家房地产任务是去库存,刚刚开过中央的工作会议,提出了去库存、去产能、去杠杆,还有降成本、增加保障。但是下半年我们的重点变成了控房价,往往是出乎人们的意料之外。我们这方面的应对、预见性、预判还不够,认为我们总的任务是去库存的,结果我们出台的金融政策、货币政策都是围绕去库存做准备的。因此不可能因城施策,恰恰我们少数的城市,尽管数量不多,但占到整个城市数量的不到10%的城市出现了房价爆炸。600多个城市,这次调控的城市是20来个城市。因为我们房地产市场变化的背后隐藏的情况是供给侧、需求侧出现了问题。这是意外之外的情形,其实是已经存在了,但我们的认识还不够。

第二,从房地产一刀切的调控,到现在因城施策是很大的进步,我们的政策更加灵活、更加有针对性的,而不是过去一刀切,这表现了我们调控政策的进步。但是话又说回来,我们看到另一面,许多城市限购、限贷到限价,控制价格我认为这是一种无奈,调控应该更多的用市场的手段,因为价格机制是调控供求关系的一个很好的手段,但如果我们控制了价格,可能会留下后遗症。

第三,房地产调控是兴奋剂,是镇定剂,房地产市场低迷的时候需要打兴奋剂,促进他的需求,促进他来买房。但是房地产市场暴涨的时候,要打一针镇定剂,不要买了,要控制房价。实际上是一种短期的药、短期的效应,真正的长效药应该是供给侧的改革,光是用需求侧的调控往往是解决短期的问题,解决内在结构性问题。光从需求着想,这样的改革、这样的市场的发展恐怕是短期效应,而且经常会出现波动,所以我们需要进行供给侧的结构性改革,供给侧的结构性改革才是一种长效药。

我们对供给侧的改革怎么看?我认为供给侧的改革是任重而道远。为什么房价涨得快,为什么这轮调控出现这样的情形,这一轮市场出现两种泡沫同时出现的情形,重要的问题就在供给侧的问题。

供给侧反映在房屋的供给上,房屋的供给主要是由土地的供给来决定的。供给了土地,才能盖房子,房子不能盖在空中。关键是我们土地供应制度或者土地供给侧出了问题。现在出现的情况就是三个错。第一,土地供需的错配。第二,房屋的错建,房屋盖错了地方。第三,产品的错位。

我简单说说,土地的错配就是该需要供应房地产的土地的地方,没有土地供应,不需要土地供应的地方,恰恰大量的供应土地。这当中我们已经明显看到这样的问题的存在,像北京、上海这样的地方,北京今年土地供应量是近几年最少的。我听说上海城区基本没有土地供应了,主要靠硬性改造来获取土地。深圳早就没有土地供应了。这样地方的土地供应和这些地方的需求量之间是截然不同的。下面许多三四线城市盖了许多房子,但是人口还在外面。所以我经常说,出现了一个“三亚放暖气、哈尔滨开空调”。土地供应出现这样极端的情况,就是中国楼市分化愈演愈烈的问题,就是土地供需的严重错配。

前几年有人批评中国的土地城镇化快于人口城镇化,人口城镇化速度比土地城镇化速度慢,大量农村土地变成了城市土地。比如现在的开发区加在一起,已经开发的土地量可以住34亿中国人,说明土地大量的变成了建设用地。其实背后更严重的问题就是城镇化人口的政策导向和人口的实际流向是背离的,土地的城镇化反向了人口的城镇化,这个问题是比较严重的问题。我们人口往大城市涌,而土地往中小城市提供。这个问题如果不解决,刚才范总说的明天或者以后的房价问题会解决,这仅仅是一个方面,货币的原因是一个方面。中国的货币供应量很大,原因范总都讲了。货币是导致房价整体上升的原因,但是房价的各种反差,两个泡沫的存在绝对是土地供应错位而导致的。所以如何使我们的城镇化人口政策导向和实际人口导向一致,因为我们要严格控制大城市,大城市控制就要控制土地。但是人口控制不了,全世界的城镇化的发展历程都说明,未来更多人想涌进大城市,当然这种正式不仅是北京这样的首都经济圈的城市,所以如何来把握中国城镇化的政策导向和人口实际的流向一致起来,供给侧的问题要解决。

如果是我们的土地城镇化和人口城镇化一致,因为中国的土地和其他国家的土地不一样,这是国家的土地,供给土地只有一个部门,就是国家。在这样的情况下,我们如何进行土地供给侧的改革,我觉得值得我们深思,需要在土地制度上做文章。这就是土地错配的问题。

还有一个是房屋错建的问题,所谓房屋错建就是这个地方应该盖住宅,我们盖了商业用房,盖了写字楼,盖了商场。这个地方应该更多的盖住宅,我们搞了许多的工厂区。在土地供给结构上有问题,比如中国的城市土地供应比重,商业用地占整个用地的30%到40%,而国外是15%到20%。房屋错建,这个地方应该建刚需房,我们盖了豪华房。这个地方应该盖保障房,我们却盖了商品房。

前两年我们国家保障房建得很多,为解决中低收入家庭住房问题做了很多努力,但是我们也看到,有些地方保障房是有限制的,结果因为结构的问题等等,浪费了许多投资。从供给侧我们应该作为重点。二套房不一定是投资需求,也许是改善需求,现在是对二套房进行遏制。实际上这种住房有对的一面,但是也会造成错误。因为你今天遏制了他,他明天还有改善需求,沉淀下去,必然导致将来的爆发。

所以我们房地产健康发展,既要把调控做好,更要把需求侧、供给侧的结构性改革放到促进房地产健康发展的更加重要的位置。当然供给侧的改革既是政府的任务,也是企业的任务。

健全制度体系是关键,这句话是习主席说的。在所有的改革当中,制度体系是关键。而房地产土地供给制度的体系是改革的重中之重。

下面第三个问题我想讲一讲房地产转型,适应新需求。

房地产面临的转型,往什么地方转?一句话,应该适应新的需求。房地产新的需求在哪里?有一句话我觉得应该重点来提一提,就是人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标,这句话听起来很熟悉,因为这句话是习主席在他上任的第一天向全世界公布的,代表七常委说了这句话。我当时印象很深刻,“人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标”。那么人民对美好生活向往什么?我们各位都经历过。到现在有四个解读,第一个阶段的向往是吃饱饭、穿好衣服,我们之前有布票粮票。所以第一个阶段人民对美好生活的向往就是温加饱。温家宝当总理的时候已经实现了。第二个过程是白加黑,80年代我们有彩电那了不得。用的问题,吃穿用,现在白加黑的问题基本解决。第三个阶段是房加车,就是住房消费和出行消费,我们1998年房地产改革,2000年中国加入WTO,这两大举措正是解决中国住房问题和出行问题,房地产的改革启动了老百姓对住房的需求,激发了他买房的积极性,车就是交通问题。这些问题的解决使我们今天都基本满足了吃穿住行用五大要素。

我们站在今天的高度上,看下一轮消费大潮是什么?下一轮是什么东西老百姓很向往?我的总结是精加品,精就是精神需求,我们衣食住行都是物质需求,下一步应该满足精神需求。品就是品质需求,我们吃饱了穿暖了,但是水不干净,空气不干净,房子还要进一步改善,车还要进一步豪华,这是品质需求。下一步人民对美好生活的向往就是精加品。

我们看到了从温加饱、白加黑、房加车、精加品,这个过程就是人民对美好生活向往的路径。涉及到这些方面的产业,恰恰是中国产业发展的动力,新动力、新动能是什么?曾经是房加车,现在房加车还再继续,要提高品质、提高质量、增加品种、实现品牌,品包括三个品,品质、品种、品牌。

我们要实现我们的精神需求,发展幸福产业、健康产业,人们追求的是一种幸福的生活、健康的生活、快乐的生活,最近国务院又出台了一个文件,要进一步大力发展文化、体育、旅游、养老等等这些产业一大串,这些产业恰恰是我们未来的发展方向,也是房地产业发展的方向,满足人们的精神需求,因为任何产业都离不开房地产,这个房地产的概念不仅仅是住宅、是房屋。

我们今天为了人们的美好生活,我们要把房地产的品质上到一个新的高度,把我们房地产的精神需求方面的内容加强,精神方面文健旅,文化、娱乐、教育,这就是文。健是健康、医疗、养生、体育,都是为健康服务的。旅就是旅游,旅游地产、文娱地产、休闲度假,正是我们房地产的发展方向。我们许多房地产现在都加入了文旅地产、养老地产去了等等。老百姓追求的目标就是我们经济发展的新的增长点。

精神需求和品质需求是产业发展的新动能。提高房地产的供给对市场的适应性和灵活性是企业和产业兴旺发展的需要,也是房地产市场健康发展的必需。这也是习总书记说的。站在这个高点,我们应该对我们未来的发展在消费的新的大潮当中,最终消费是对经济的最大的增长点,我们如何来满足品质消费和精神消费,需要我们定好三个坐标点。

第一个坐标点是房地产企业什么时候拿地,这是供给侧方面,因为供给肯定要有地。什么时候拿地,在什么地方拿地,这是两个重要的点。现在是特大城市地价那么高,很多人抢地皮,越抢越高,我认为恰恰不是拿地的好时机。有些企业从来没有做招投标,在二级市场做。凡是业绩上升快的公司,都在前两年房地产低潮的时候就拿了土地。高潮的时候,是多卖房少买地。而在低潮的时候,多买地少卖房。另外是有产业发展前景的,整个城市圈当中的卫星城或者特色小镇应该是将来拿地的好地方,因为这些地方未来是产业发展的亮点。

我就讲这些,谢谢大家!

(责任编辑:候迅)
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