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直播|第八届地产中国论坛 暨2016中国房地产年度红榜

发布时间:2016/12/06 10:58 | 来源 :中国网地产

主持人:感谢李总热情洋溢的致辞。2016年以来,面对世界经济增长速度缓慢、国内经济下行、财政金融风险加大的复杂形势,国家先后出台一系列稳增长、调结构、防风险的政策,经济运行保持在合理区间。但经济结构性问题依然突出,产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降,经济下行压力较大充满了不确定性接下来有请国家信息中心首席经济学家范剑平先生解读中国宏观经济形势和货币政策走向,为我们在不确定中寻找确定性,有请!

国家信息中心首席经济学家  范剑平

范剑平:尊敬的各位来宾大家下午好!

展望2017年的经济走势,这个时候我们大家会感觉到世界形势和中国形势确实充满着不确定性。

2016年就已经出现了几个黑天鹅事件,包括英国的脱欧,美国选择了特朗普当总统,昨天意大利公投的失败,但是也有很多人预计国外2017年还有更多黑天鹅事件可能要发生,比如说法国的大选、荷兰的大选、德国的大选等等。对于全世界经济来讲,黑天鹅事件非常多,中国也难以独善其身。在这样一个复杂的局面,中国2016年经济走势保持了平稳,一季度GDP增长6.7%,二季度GDP增长6.7%,三季度GDP还是6.7%。这纯属巧合,因为我们扣除价格因素以后,三个季度都是6.7%,但现价计算GDP三个季度分别增长了7.1%、7.3%和7.8%。GDP价格指数一季度上涨1.4%,二季度上涨0.6%,三季度上涨了1.1%。面对着我们今年三个季度表面上看上去6.7%的平稳,实际上从结构的角度来讲,问题还是非常大的。

我们今年这个6.7%,房地产和金融的问题史无前例,房地产对于经济的贡献是历史上贡献率最大的一年,金融更是如此。我们把房地产放在后面再说,我先讲金融。

中国金融业在目前中国经济出现了过渡,房地产呈现金融化。美国、英国金融业如此发达,有44%的国际金融业,但金融业增加值占GDP比重也不过占GDP的7%左右。而中国2016年上半年已经到了9.2%,这种高还不仅仅是金融业的发达,恐怕是金融业的虚胖,金融领域出现了大量自娱自乐、击鼓传花的游戏。

对于目前资金脱实趋虚的趋向,对中国经济长远的危害,政府部门发出了警报,一季度中央政治局分析经济形势以后,以权威人士答记者问的形式,5月9号在人民日报发表了文章,试图通过权威人士的谈话来引导人们的预期。但上半年很多金融和房地产炒作,我行我素,所以在分析上半年经济形势以后,政治局会议新闻稿里面就开始出现了抑制资产泡沫这样的词。“泡沫”两个字这个话是说得很重的,我们在三季度没有扭转,反而愈演愈烈,以至于党中央国务院在分析三季度经济形势以后,明确提出注重抑制资产泡沫,全面防范经济和金融风险。说明我们现在的风险不仅仅是金融风险,甚至会影响到经济全局。

最近一段时间,大家也可以看到党中央为了扭转资金脱实趋虚的趋向,对房地产和金融领域各种投机炒作进行了各种调控,一部分城市出台了分城施策的调控措施,甚至有一部分城市第二轮收紧房地产调控的政策出台。金融领域有期货炒作拉动了煤价的暴涨,甚至倒逼电价上涨。在这个时候中央对期货领域通过加大保证金等措施,正在抑制。煤价通过国家发改委的调控,让我们国有的煤炭企业和国有的很大发电企业之间,35元的价格达成了长期协定的价格。应该说这个价格比现在市场的价格确实要低一点,很多人认为简单粗暴,好像回到了一刀切的经济时代。但是如果社会游资过多炒作,导致这么高的煤价,以至于煤价和电价联动,电价上涨,最后的结果就是制造业中下游企业无法承担这样的成本,最后明年可能是实体经济继续下滑。但是通货膨胀压力却要加大,就是滞胀的局面。所以为了抓住主动,中央会有更全面的引导资金回归实体经济,这样的政策方案出台。

房地产2017年所面临的大背景,首先大家要明白一个中央的政策导向,这就是扭转资金脱实趋虚,房地产既是实体经济领域,也是金融属性很大的领域,对房地产来讲,一方面要保障大家的居住功能的满足,另外一方面也要适当抑制投资功能的过度炒作,这是2017年整个房地产政策的最大的看法。在这种情况下,挤出泡沫,把我们的房子更多的留给首套置业的人,是我们现在政策中最最重要的一个导向。

对于2017年整个宏观调控对房地产影响最大的就是货币政策,因为我们说为什么房价会上涨?货币超发是它的必要条件,而人口流向是它的充分条件。过去这么多年,我国房价的上涨,和我们国家货币超发有很大的关系,中国M2的增长速度高于GDP增长速度,现在大家可能看到这张图,灰颜色这条线是全社会融资总量的增速。灰颜色这条线是用现价计算的GDP的增速。红颜色这条线是全社会融资总量的增速。2008年以后红线始终在灰线上面,说明整个资金社会流动性的增长速度远远高于GDP的增长。对于社会上钱为什么这么多,这并非完全是有央行一家发行基础货币过多所造成的。我们说央行发行基础货币是一个重要的原因,但更重要的是基础货币到社会上以后,我们创造货币的过程,如果贷款增速非常快,就会使货币流通速度加快,货币成数加大,这是两方面的作用。

过去为什么我们的基础货币会投放那么多呢?这和人民币增速美元有很大关系,中国投方基础货币最最重要的两个渠道,一个就是商业银行的信贷,另外一个就是外汇债。中国一般是通过商业银行的信贷满足了经济增长对基础货币的需要,我们过去人民币升值,而且中国投资回报率高于国外,所以大量国外资金愿意流到中国来,就使得我们官方外汇储备节节增加。人民银行在收购这些外汇储备的时候就要相应投放出去人民币,这个人民币就是外汇渠道投放的基础货币。这些钱对于我们经济增长来讲,其实已经是很多了。人民银行虽然用提高银行存款准备金率等各种手段提高了对冲,但不能完全对冲的完。所以整个M2增长速度远远高于GDP增长速度,整个社会上流动性泛滥。资金只有和新技术相结合,形成新的增长点、新的投资热点,在新兴产业带动下,经济才能复苏。

我们国家由于多年来搞房地产和金融炒作,比技术研发更能挣钱,所以流向技术研发的钱太少,技术储备不够,技术短缺。当资金不能和新技术进行结合,流不到实体经济中间去,资本是趋利的,他们宁可在房地产和金融领域制造一个泡沫,也要想办法挣钱,于是出现了大量的击鼓传花游戏。

中国过去货币发行对外是以美元为矛,对内是以房地产为矛。大量的房地产贷款加快了货币流通速度,提高了货币的成数。房地产拉动了很多产业,所以房地产使得我们货币信用创造在过去是非常活跃。

但是2017年,这个形势完全发生了变化。2014年以来我们国家就已经开始出现资本净流出,外汇储备已经减少了八千亿元,这些外汇储备的减少,外汇账款的负增长,相当于我们注销了一部分基础货币。同时今年四季度开始的对房地产的新一轮调控,会使很多城市的房地产成交量下降,所以房地产创造信用货币的能力也会收缩。当我们外汇账款基础货币的创造和房地产信用货币的创造双手所指,我们明年整个货币环境不会像前几年那么宽松。我们货币政策正在回归正常,现在是控制增量、消化存量。但是现在还没有到收紧银根,仅仅只是货币政策正常化,回归稳健的本意,市场上就开始出现流动性的增长。

最近一段时间,银行隔业拆借利率提高,商业银行相互之间的同业存单利率开始上升,这些都是对资金利率最敏感的地方。过去资金供过于求,所以各种利率下降,过去叫资产荒,现在已经发生转变,我们各种资金紧张以后的利率开始回升,所以现在开始出现不是资产荒而是资金荒,资金紧张,我们叫钱荒、钱紧,最终的结果是出现钱贵。虽然中央银行还用不着提高基准利率,因为我们存贷款利率市场化以后,这一年多来,工作非常正常,也就是当钱松的时候,商业银行的加权平均贷款利率水平是下降的,债券市场收益率也是下降的。但是最近我们看到商业银行加权平均利率已经不再下降,银行理财产品的收益率开始回升。所以银行用不着加息,商业银行会自动的慢慢的把市场化利率加上去。

在加息、市场化利率提高的背景下,房地产过去玩的就是廉价资金、低利率的大背景,所以当利率回升以后,房地产金融环境是不可能再像前几年那样继续那么宽松。而且这一次中国货币政策的回归正常,甚至可以说是无可奈何的。因为如果要想稳定人民币汇率,那么无论是国外、国内的人民币都不可能放得太松。如果人民币太松,这些人民币会变成兑换美元的压力,所以必须要管住人民币的投放。在这种情况下,2017年央行还会不会像上次一样重新放松银根,应该是不可能。

作为房价上涨的必要条件,货币因素2017年发生了巨大的变化。但是在这样的背景下,真正受影响的是房地产投资的需求这一块。但是作为刚需、作为居住性需求,中国仍然处于城市化加速期,特别是大家要注意到我们国家人口流向和我们国家的产业升级有了很大好转,这两年中国的城市房价似乎涨得乱糟糟的,实际上它背后有一定的规律。因为中国现在已经进入了老龄化时代,中国年轻人已经开始减少了。

中国历史上最火的十年,我们的80后有2.28亿人,80后结婚买房子的时候,就是房地产最为火爆的十年。但是等到80后买完房,现在轮到90后买房的时候,我们发现年轻人突然大幅下降,90后人口只有1.75亿人,比80后少了23.24%,00后的人口又进一步减少到1.45亿人,比80后少将近36%。当年轻人口少了1/3、1/4,房子就不好卖了。所以现在各个城市未来的房地产实际上是取决于在抢人大战中能不能抢来年轻人。

中国的年轻人现在在流动,他们是在从什么样的城市流向什么样的城市呢?从新一轮产业结构调整中处于弱势地位的城市,这些城市以传统制造业、传统服务业为主,这些产业现在经营很困难,创造不出多少新的就业岗位了,工资水平相对比较低。所以这些城市的90后年轻人用脚投票,开始流出。他们流向什么样的城市呢?流向新一轮产业结构调整中处于优势地位的城市,这些城市现代服务业和高科技企业已经形成一定的规模,成为城市产业的主体。这些产业的发展仍然势头比较好,所以创造就业的岗位也比较多,工资水平相对比较高,人民劳动力这些城市在净流入。

我们后来发现中国现在城市房价涨不涨,如果从规律来看,实际上是由人口流向决定的。凡是人口劳动力净流入的城市,就是常住人口处以户籍人口的比值大于1的这些城市,往往房价是上涨的。在这些城市中,房价涨的快慢由两个指标决定,第一个就是看这个城市第三产业占GDP的比重。因为中国制造业现在已经劳动力成本提高以后,开始进入机器取代人工的自动化时代,所以制造业现在已经创造不出多少就业岗位了,服务业占的比重越高,人口集聚能力越强,人口劳动力净流入给它带来的房地产的刚需,这些城市才是房价涨得比较快。

更重要的是第二个指标,企业用于科技研发的投入占GDP的比重,就是科技创新强度。我们凡是科技创新强度高的城市,往往是高科技企业集中的城市,吸引高科技人才、现代服务业人才更多的城市,这样的城市往往上市公司也多,这些人才的集聚带来财富的集聚,全国的财富更多集聚到这些产业结构调整的优质城市,这些城市的经济进入一种良性循环,所以他们在整个经济发展中,现在已经可以说在这一轮产业结构调整中进入了一种向上发展的轨道。这些城市往往由于上市公司的原因,全国的财富向这些城市集中,使得房价上涨比别的城市更快。

对于全国来讲,更重要的还有一点,这些年轻人口的流向带来了我们城市老龄化程度的差异。我们全国现在正在受到人口老龄化的冲击,但实际上人口老龄化冲击并不是在所有的城市都一样。凡是年轻人净流入的城市,这些城市往往是年轻人多,老人少,他们的人口是金字塔型,是正常的。凡是劳动力人口净流出的城市,往往是老人多、孩子少,是倒金字塔型,这些城市是遭受城市化冲击最大的,也是房地产调整压力最大的。

从全国来讲,深圳由于这个城市只有36岁,所以0到14岁的人口占总人口比例每年提高3到5个百分点,东北很多城市,0到14岁的孩子,占总人口比重每年下降2%,这些城市的房子很难卖出去,是倒金字塔型。而年轻的城市房地产的刚需、居住功能,就足以使它的房地产在这一轮调控中保持稳定,不会出现房价大跌的局面。在消化了前期炒作的泡沫以后,我相信他们仍然会在产业结构升级的带领下,在城市化中集中年轻人口,城市化的水平,以正金字塔型来完成结构的过程中,房地产可以保持一个健康发展的趋向。

所以对中国来讲,我们国家的城市未来的分化非常明显,怎么分化?检验每个城市产业结构升级最后由谁来检验?两个东西来检验。一个是资本市场,如果这个城市产业结构升级的好,一定是企业上市能够受资本市场欢迎,资本市场的投资者他们其实眼睛是非常厉害的。另一部分是人口比例,老百姓用脚来投票。现在房地产调控可能政策措施还不完全符合我们的实际情况,我们现在通过需求端提高买房人的资格,虽然能够短期抑制房价上涨过快,但从长远来讲,恐怕这些城市真正要让房价稳定,我们在货币供应足够趋稳以后,政府要做两件事情,一件就是增加保障房的供应,另外一件就是根据人口流向实事求是的增加这些城市的土地供应,这样才能够让供给和需求与我们国家目前产业结构升级中我们城市在人口吸引力方面的差异能够符合老百姓的选择,这样才能够使供需真正的有平稳的市场基础。

对于我们国家看起来非常复杂的房地产走势,我们跳出房地产看房地产,从我们国家产业结构升级以后,我们人口城市化中人口流向来看,中国未来房地产走向是非常鲜明的。既不会全面暴涨,也不会全面暴跌,未来就是严重分化的市场。有些城市在产业结构升级带领下,会继续保持稳定、健康、向上的发展。但有一部分城市,调整压力会非常大。作为我们房地产开发商也好,作为个人投资者也好,认清这样的大势,让我们的投资投到应该去的地方,可能市场规律比政府的指向对我们长远会影响更大。

讲到2017年中国在解决资金脱实趋虚以后,我相信我们实体经济会有一个更加稳健的发展。因为中央对实体经济中用于科技创新的资金抵扣所得税的政策进行优化,未来我国的减税重点主要是支持科技创新。所以资金不仅要流向实体经济,更重要是要流向科技创新,在很多一二线城市高科技企业云集的地方,科技创新能力更强,得到了国家的政策支持会更大。我相信这些地方他们在实体经济和虚拟经济的互动中,由于实体经济发展势头好。但是对于金融和房地产领域那种投机炒作,尤其是违规的首付贷、房地产领域一些弄虚作假的信贷等等资金行为,我想2017年会玩不转。这个房地产市场原来那些虚胖的东西,会慢慢的被我们的政策所抑制。

对于一个经过调控以后真正能够显露出它本来面目的房地产市场,在2017年能够让我们看到更加真实的需求带领下房地产的健康发展。

我就讲到这里。谢谢大家!

(责任编辑:候迅)
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