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【图文实录】第七届地产中国论坛(四)

发布时间:2015/12/14 15:10 | 来源 :中国网地产

主持人:谢谢张教授的精彩发言!看来,房地产还是大有希望的。接下来,就是大家一直期待的张榜环节。有请2015中国房地产年度红榜评审会委员、兰德咨询总裁宋延庆、地产中国网编辑部主任王莉进行2015中国房地产年度红榜榜单发布及介绍,有请二位!

评审会专家、兰德咨询总裁  宋延庆

宋延庆:这个环节是我和王莉共同来负责第七届地产中国论坛暨2015中国房地产年度红榜评选标准和发布,受地产中国网谢总的邀请,做这个环节的活动,感觉压力比较大,责任也比较大,一方面我个人不太善于演讲,再加上我普通话也不是很标准,说出话带着浓浓的山东味道。第二个方面,之所以压力大,下面坐我个人十几年最崇拜的偶像之一刘老师,我们公司第一次创业的时候刘老师就出席了我们的活动,十几年来,刘老师在一些标准、榜单发布,指标体系上我也学到了很多东西;第三个方面,现在的榜单比较多,评选的过程也很乱,包括我们机构和我个人发自内心的不太想当这个托,所以既然要让我负责技术支持的环节,我就瞪着眼珠,一定要履行好这个职责。

今年的红榜榜单和其他榜单和往届榜单一样,也分为三个环节,第一个环节是领袖企业;第二个是领军人物;第三是标杆楼盘。

我们先说企业,评审委员会希望讲企业的时候结合我们这些年的经验以及对市场的观察,简单谈一下今年房地产企业市场竞争格局的变化和市场的变化。

既然要评选领袖企业,有一个问题来了,什么是领袖,我们可以简单理解为好的企业,那么如果再追问一下,什么样的企业算是好的企业,各位开发商和媒体朋友们,你们每一个单位岁末的时候都有各单位自己的考核,绩效考核的时候有优秀、良好、一般,较差和很差。也可以分为ABCDE五个等级。如果说行业评价一个企业是不是好的企业,或者说我们看业绩高低优劣,也有标准,有哪些标准呢。我们设定了四个方面的维度指标,第一个是规模及增长;第二个是盈利能力;第三债务风险;第四,运营效率。

简单看一下数据怎么来的,这个数据来自于两个方面,一个方面是企业的财报,现在是2015年来讲,上市房企的财报明年4月30日才可以发布,我们更多的是依照了今年年初到9月30日,前三季度的业绩增长情况。这是第一个。第二个,我们更多的依据了兰德咨询和开发的地产APP测评软件,任何一家上市房企,38项指标,2010年到2015年的数据,你只要用手机简单查一下就有了。

关于房地产企业的规模类指标,我想简单说两点,首先规模的指标作为第一个指标,我个人比较反对目前大规模的企业增长方式,就是规模速度型的增长方式。这些年在一些榜单的影响下,大家都在比销售额,比来比去,很多企业陷入了某种认识的误区,我一定要每年的复合增长率高于20%、30%,但是关于企业规模类的指标,大家也有一个客观的认识,你如果不大,你不可能强。我们假设一个企业是一千亿,有的企业年销售额是十亿,十亿企业的销售额净利润率30%,也比不上千亿企业净利润率3%,所以我们还是把规模类的指标作为第一个指标。

第二点,还有一个规模类指标的增长,为什么我们把增长和规模组合为规模性增长,原因大家很清楚,刚才有一些老师也说了,今年以来房地产在售面积,库存增速太快,国家统计局发布的月度数据十月末是6.86亿平方米,月均增长一千万平米左右,我们公司还有另外一个数据和大家分享一下,所谓的广义潜在供应链,把过去N年所出让的这些土地,包括已经出让的未开工的所对应的销售额或者称之为货值,这是一块;另外一块,已经开工还没有销售的。还有一块就是竣工即将还没有销售的,就是国家统计局所说的代售面积,广义的供应量我们机构算了一下,95亿平方米左右。大家如果对房地产财务知识比较清楚的话,其实也可以换一个算法,各个企业加起来所有的库存额减掉已售的销售额,这个我们算出来95亿平方米左右。前两天我看了一个微信文章,安信证券发布了一个数据,广义的代售面积是98.3亿平方米,两家机构测算的结果差不多,仅仅差三亿,不管是95亿,还是98亿,我们速算一下,去年开发商商品房销售面积11亿平方米左右,前年是13亿平方米,今年是12亿平方米,那么一除大概十年左右的广义去化期。

我们可以这样理解,房地产市场大致已经进入了供大于求的买方市场时代,很多的房地产企业还能够保持销售额、营收等资产规模性指标增长的话,是非常难能可贵的。

综合来说,全行业,包括项目公司以及合并报表的房地产企业,八万家左右的单位,合并报表的企业,比如说万科,万科下面有几百家法人单位,合并报表就是万科一家,全行业合并报表的房地产企业1.7万家左右,大概可以按照业绩,年销售额三进制的标准,分六个梯级,第一个是年销售额1000亿以上的,第二个是300亿到1000亿,15到20家左右,第三个是100到300亿的,有五六十家。第四梯级,30到100亿的企业,第五梯级10到30亿,第六梯级,广大的中小企业10亿以下的。

并表的企业1.7万家,目前供大于求的买方市场情况下,能够保持规模的稳步增长这是非常难能可贵的,那么基于以上我所说的两个理由,我们把规模及增长指标排在第一位,这个指标包含了哪些,这是我个人在中国的强项了,每年给很多开发企业做战略咨询,围绕这些指标,主要有总资产,我们把存货单独拿出来,全国的土地储备拿出来,另外所有的权益,股东权益,或者净资产,还有销售额,销售面积,最庸俗的,经常谈论的两大指标。另外还有营收,规模类指标里面的基本指标,衍生指标还有几个,包括总资产的增长率,土地存续比,你手上的地折合成规划建筑面积,折合成严格意义上的权益规划建筑面积除以上一季度的销售面积,我们称之为土地存续比,还有净资产增长率,销售额,销售面积增长率,以及营收增长率,规模类指标我们设定了这些。

我刚才说了,我个人这些年还比较反感在规模类指标上,真正一个好的企业比什么,是比盈利能力  ,比运营效率,比债务方式,所以第二个指标是盈利能力指标,为什么设立这个指标,大家知道过去这些年,房地产业平均的利润率持续走低,其中毛利率每年降低2.5个百分点,净利润每年降低1个百分点,媒体朋友记得我一句话,两年前的时候,我说过,未来三年被淘汰的企业可能有30%左右,今天我再更正一下,去年百强企业的市场占有率38.7%,因为有一些销售额数据有水分或者别人不能糊弄我,我们打一个表格,按照37%推算的话,按照过去的几年年均增长率,有可能到2018年前后,百强企业的市场占有率就会超过50%,大家知道,我刚才也说了,目前全行业合并报表的房地产企业1.7万家左右,百强企业一百家就占到了市场份额的50%,剩下的1.7万家分食剩下的50%,这可能意味着到2020年,不是30%,不是50%,有可能是70%的房地产企业被洗牌出局。根据之一就是利润率,今年前三季度我们对130多家上市房企分析,平均利润率击破10%的红线,如果不是香港内房股撑着,200家上市公司有可能加利润的利润率会击破10%。当然了,我们行业内还有很多的利润率比较高,比如说中海地产,再比如说龙湖地产,再比如说旭辉,如何评价一个企业盈利能力呢,我们所设定的盈利能力做成指标,包括净利润,每股净收益,衍生指标包括净利润的增长率,毛利率,净利润率还有净资产收益率。企业测评的传统值占到30%,这是最高的。

我们说一家房地产企业是不是好,你可能比较大,也可能盈利能力比较强及还有一个指标,就是你的债务风险如何,截止到今天为止,还有一家房地产上市公司没有发布2014年的财报,就不签字。其实很多房地产企业都存在着比较高的资产负债率和净负债率,债务风险还是很高的。

如何评价一家企业的债务风险高低呢,我们这一次测评的指标,包括总负债,里面有很重要的一块有息负债,就是你承担利息的那部分,另外就是预售帐款,实际上的现金流入和销售额。衍生指标包括资产负债率,净负债率,流动比率,速动比率,等。

第四类指标,也是我们特别关注的,运营效率的指标,这个大家谈的不是太多,但是我们做管理咨询,做产品线咨询,主要围绕着运营效率指标服务的,包括人均销售额,人均创利,城市效能,财务费用,管理费用销售费用等等。

通过一系列的指标确定以及输入我们积累的数据,最终专家评审委员会给出的领袖企业评选标准我读一下,2015年1月至今,该企业规范化经营,并保持良好的销售业绩。二,该企业土地储备充盈,财务结构健康;三,该企业具有五年以上房地产开发经验;四,企业营业额三年内复合增长率不低于10%,另外该企业当地同业当中有较强的竞争力,具有独特的企业文化和创新精神。最后,该企业必须重视品牌建设和践行社会责任。

因为这几年,特别是今年互联网比较热,互联网以及去库存是一个热词。我们除了关注有数据支持的这些企业之外,我们更关注这几年,特别是今年在创新转型过程中卓有成效的一些企业,所以最终所设定的领军企业有五类,一类是大地产布局的跨界企业,第二类,专注本业的聚焦型企业,第三,锐意创新的先锋性企业,第四,致力于文旅地产的领军企业,第五,具有行业典范意义的标杆企业。

关于领军人物,我个人说了,没有过多的评论,因为我本人就是服务于广大房地产企业的小人物。当然了,这些年做咨询结识了很多很多开发商,上一周又接触了一家企业,我们总结了典型的三个一,周围围绕着一批中高层的干部,这个老板是一心一意的打擦边球,这样的企业就不是我们所说的领军人物。

什么样的人是我们心中的领军人物呢,我没有参与这个人物的评选,但是我提了几个建议,第一个建议,价值观一定要端正;第二,不要放松世界观的改造,不要放松党性觉悟,能够带领企业作出很好的,超出行业平均水平的业绩出来。因此,我也总结了五个一:一个中心,你无论是董事长还是职业经理人,你心目中就装着一个一,为了实现股东利益最大化;第二个一,要做个好学生,我们现在行业变化日新月异,每天要学习很多知识,一天放松学习可能就落后了;第三,要做一个好老师;带领你们公司的几十,几百,上千人的团队开创一个蓝海。从而构建一只有沟通愿景的团队。

评委会给的标准,他要在房地产开发运营、服务、供应企业方面担任要职,候选人对本企业的发展具有推动作用,公司和项目具有较高的知名度和美誉度,并具有良好的运营和项目操盘的基础,候选人具有良好的领袖能力和判断力,为企业创造出良好的业绩,为社会创造价值。

最后是样板楼盘,现在房地产市场已经进入了供大于求的买方市场,各个楼盘之间的竞争比较惨烈,而且我们经常能够看到楼盘之间彼此拉客,劫客,诋毁的现象。我就在思考,并不是近年来开发商道德沦丧,确实是竞争太激烈了,要想脱颖而出,必须要提高项目的竞争力,我们称之为产品竞争力。一个好的楼盘,一个标杆楼盘、样板楼盘,有哪些测评指标呢,我们给出了四个,第一个是销售额及影响力,主要反映的是销售力以及品牌影响力;第二,毛利,反映的是产品或者项目的溢价能力,第三,销售去化率,反映的是销售速度;第四,标准化率,反映产品的成熟度以及是否具备快速复制开发的能力。

今年的红榜我建议地产中国网,我说除了传统的住宅地产、商业地产以外,我们还应该多关注一下新的市场,新的产品,包括文旅地产,我非常高兴,今年有文旅地产的专家、楼盘、企业获奖了。今年我们公司做的产品线咨询,做了几个有原来的商业综合体,今年做了一个教育综合体的产品线,做了养心地产产品线,还做了山居墅产品线,水岸产品线,这说明什么,房地产市场的细分,产品的细分。

楼盘的入围标准是什么,项目的知名度,美誉度,号召力、影响力俱佳,是当地的明星楼盘,以入住项目物业管理水平比较高,有独特的企业社区文化,公共口碑好。项目的规划设计,建筑、环境、景观,智能化等方面具备一定的创新特色,适合人居;项目建筑质量比较过关;项目本年度业绩参与推介,以往的业绩不作为考核依据,这是标杆楼盘的评选标准

刚才我说榜单评选比较乱,地产中国网的红榜从第一届到第七届,我每年都参加了,一年比一年办的好,一年比一年办的专业,今年聘请我们做专业技术支持单位。

最后要说,我个人衷心的祝愿房地产行业持续健康发展,我们经常所说的,天地尚不能久远,何况企业,何况项目,何况人物乎。但是我们只要有端正的价值观,世界观,做好我们该做的,我相信我们的行业肯定能持续健康发展,我们的企业肯定能够基业常青,我们的红榜肯定能够越来越红。谢谢。

(责任编辑:王莉)
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