“你想象的城市，可能正在离你远去。”吴伯凡说。今天（7月27日），博鳌21世纪房地产论坛第19届年会，以“城市群大时代：城镇化主场与经济新动能”分论坛，开启两天的密集演讲、对话和报告发布活动。今天下午进行的另一场分论坛主题是“楼市增长潜力：新热土与新赛道”。明天（28号），围绕今年的论坛主题——“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”，十多场主题演讲、两场“中国地产多方会谈”，将开启更为精彩的主论坛，并揭晓2019年度中国地产金砖奖。

著名学者、商业思想家吴伯凡，首创经中产业新城平台副总经理董茜、金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富、佳兆业首席增长官、经济研究院院长刘策，依次发表主题演讲。随后，与会嘉宾展开圆桌对话，共同探讨”城市群与房地产区域发展新机遇”。

吴伯凡以近年来备受关注的5G视角，提出对未来房地产市场的前景预测。他表示，新兴的互联网企业近几年正在以非常稳定的增长速度，深刻和广泛地影响着我们的生活。举例来说，今日头条、美团、滴滴和拼多多等互联网企业正在壮大，这些企业正在重新定义城市（镇），重新定义生活方式，成为城市的运营商。其中，拼多多给我们提供了市场棱镜，以特殊的视角让我们看到中国不是简单地分类为一线、二线、三线和四线。这些企业都在提醒我们，我们以前对城市的定义可能是错误的，或者由于他们的出现，我们的城市正在发生深刻的变化。

随后，首创经中产业新城平台副总经理董茜发表了题为《京津冀协同发展战略规划下的京津合作示范区》的演讲。董茜认为，城市群是未来房地产企业投资开发的重点。她首先分享了对城市群经济体定义的理解，即城市群所提供的工作空间会吸引越来越多的人们聚集在五大城市群，城市群通过产业、交通、市场形成一种新的经济形态，这就是城市群经济体，而房企可以通过城市群经济体再次寻找到增长极。董茜敏锐地指出，房地产企业要发展，首先要关注城市群四个核心要素，即产业、交通、人口流量、物流和现金流以及政策机制，这也是房地产企业关注城市群的投资动力。对于未来房企发展方向，董茜表示，中心城市、大都市圈和城市群，尤其是城市群中的中小城市，将会是房地产企业未来10年投资开发的热点。

接下来，金科地产集团股份有限公司联席总裁方明富在演讲中表示，据他观察，近几年房地产行业发生了几个非常明显的变化。2015年前，行业集中度不是特别明显，2016—2018年，市场上扬的幅度越来越大，行业和企业更加集中，强者恒强的现象越来越明显。目前，房地产行业已经从以前的加速起飞过渡到群狼模式。未来中国房地产企业要不断思考，以客户为中心，构建相关产业链的企业生态。

最后一位演讲者是佳兆业集团首席增长官、经济研究院院长刘策。对于如何看待大湾区和城市群这个问题，刘策指出，当湾区凝聚足够多的人口、技术、金融的时候，才具备国际竞争的实力。刘策表示，大湾区之下，我们面临着地产开发和城市更新的新机遇。比如，预计2020年地产开发的市场规模可以达到2万亿，未来巅峰规模是20万亿，大湾区就可以占到1/10。目前，中国房地产市场处于增量开发到存量建设的过程。除了北上广深之外，重点二三线城市也进入存量时代。用简单指标来说，粤港澳大湾区9个城市中有5个二手房交易套数大于新房的城市。这种趋势不断的深化，将为房地产行业带来了很大的机遇。

在接下来的圆桌对话中，吴伯凡借助生态学概念，用细胞、器官、生命体和生态来形容房地产开发。他表示，最早的房地产开发都是做细胞和盖房子，没想到与器官有关联。但一个城市更像生命体。今天的房地产开发企业，应该还要有生态视野，如果停留在细胞和器官的层面，一定会被淘汰。对此，泰禾集团副总裁全忠表示，除了做房地产开发，最近几年，头部房企探索的范围已经拓展到健康、教育、医疗、养老等细分领域，围绕生命全周期以及客群和美好生活进行打造。“这就是从细胞、器官到生命体的过程。”全忠说。

对于城市群发展过程中，房地产物业公司面临的机遇，碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江表示，城市服务是物业服务行业的一片蓝海。李长江强调，堆砌的智能化未必是客户喜欢的，简单实用才是客户使用的。高度压力下的生活，回到家和社区需要轻松的生活。李长江指出，随着大湾区的发展，借助城市群的契机，优质的物业可以延长资产收益。

在谈到城市之间区域壁垒问题，泰禾集团副总裁全忠坦言，就目前而言，泰禾还感受不到明显的壁垒。不可否认的是随着后期发展，城市群之间壁垒会慢慢的消除，未来城市之间将会形成更好的资源共享，更利于城市群发展。

黄金湾集团董事长申威指出，城市群发展核心问题在于没有做到充分的产业融合。产业没有优先导出，而是房地产先行了。北京知名的大睡城是燕郊，上百万的人口在这里睡觉，上班的时候回到市中心。城市群没有起很好的疏导作用，是因为产业没有发展。在分析到城市群投资开发选择时，申威表示，他们会更倾向于关注人口净流入的城市，选择有成长空间的城市，比如武汉、西安、成都等。