产业园区作为一个功能布局合理、结构层次优化、产业特色鲜明的工业集聚发展区域，是工业化进程带来的特定产物。中国产业园区经过40年的发展，对经济的贡献是全方位的，作为所在地区的经济发动机，产业园区是我国经济增长的重要引擎，作为“一带一路”倡议的倡导者，更是创新发展的重要引领。2017年，国家级高新区逐步成为全国企业创新成果最丰硕的地区，成为我国高新兴技术产业、技术创新与专利的主要贡献者。

一、2018年国内产业地产的发展趋势

1.1 园区重回视野，再成经济增长的重要驱动。

随着中国经济进入换挡期，产业地产开始被赋予全新的使命，在对外开放、产业结构转型升级等方面，都起到了重要的窗口、辐射和带头作用。同时政策方面，支持与规范并行，园区制度建设逐步完善，脚踏实地服务实体经济。行业关注度持续上升，当前已有过半数开发商组建产业地产团队。房企进入规模竞争阶段，产城企业的融资渠道逐渐明显，融资方式也在不断创新。

1.2 行业模式快速更新，特色小镇成为园区可持续发展的载体。

近些年，产业园区发展迅猛，体量正由大转小，一般产业发展向促进高端产业和创意产业发展。而在园区迅猛发展、行业模式快速更新的过程中，特色小镇不仅带动了城市的发展，也促进了产业的升级，符合现代人和未来人的生活方式，更好地满足了园区宜居宜业的要求，正在成为产业园区可持续发展的载体。

1.3 园区并购方兴未艾，“飞地园区”备受关注。在产业园区PPP模式下，以产业园区为重点的产业地产并购热潮进一步涌现。

本轮产业地产领域并购的浪潮，并非跑马圈地的“野蛮生长”而是以精耕细作比拼内功。同时，2017年6月国家发展改革委等八部委联合下发《关于支持“飞地经济”发展的指导意见》，就“飞地经济”和“飞地园区”进行联合发文和高调支持。

二、房企和传统产业地产商的突围之路

2.1 房地产开发商 —— 核心在于产业选择及路径探索

近年来，房地产开发商陆续加入转型探索的阵营，谋求企业新的利润增长点。由于传统地产拿地空间的缩减和政策支持，产业地产成为各路资本和开发商群雄逐鹿的新战场。然而，产业地产具体运作绝非易事，我们认为，开发商切入产业地产核心问题有两个，其一是产业选择，开发商选择何种产业去做产业地产;其二就是路径探索，开发商该以何种渠道去做产业地产。

产业选择符合政策风口，新能源汽车受热捧。战略性新兴产业代表新一轮科技革命和产业变革的方向，是培育发展新动能、获取未来竞争新优势的关键领域。越来越多的企业开始寻求与国家鼓励发展方向相契合的企业合作，这些产业有些具有较高的准入门槛，如环保、新能源汽车等。恒大入主FF、宝能宣布进军汽车产业、华夏幸福董事长造车，拿下整车生产资质都是有力的佐证。

图 - 国家重点支持产业方向

2.2 传统产业地产商 — 盘活存量，积极转型，提质增效是关键

近年来，产业地产的形式都在不断发展演变，整个产业地产行业较过去已经发生了深刻变化。历经多年发展，我国产业地产除了结构上和产品上的表现有明显变化外，招商引资模式以及发展思维实则进步非常有限。因此，为了产业地产的快速发展必定会进行模式创新，所以对于传统产业地产商来说，转型是必然的。

华夏幸福 — 产业新城

以“产业新城运营商”闻名的华夏幸福，已在我国的12个省份，以及“一带一路”倡议沿线6个国家布局产业新城项目。在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，在京津冀以外较先进入的杭州（环）区域和南京（环）区域仅用时3年左右便已跻身公司业绩增长级，嘉善区域和来安区域分别作为两大区域的核心，标杆示范效应显著。

图：2018年上半年华夏幸福产业新城PPP项目（部分）

张江高科 — 科技投行

张江高科把产业投资作为未来转型的方向，并提出“科技投行”的发展战略。需要注意的是，这个产业投资不是孤立的投资业务或者招商手段，而是与产业地产和创新服务形成有效联动后的产物，是参与到园区企业全产业链、全生命周期中，分享园区企业发展的成果。这个业务使张江高科与园区企业的联系非常紧密，与园区的企业共繁荣，企业的发展成为了张江高科利润的引擎。最重要的一点，这个业务是可持续的，是有前景的。

图 - 张江高科投资净收益（2010-2017年）

此外，传统产业地产商天安数码城，历经十余年的发展，成功抓住每一阶段城市产业发展机遇，将其传统产业园升级成为模式成熟的民营科技园区，园区内企业也从传统加工制造企业升级成为中小民营企业。联东集团是行业内唯一能够实现规模化复制的企业。产业园区作为联东集团主要业务板块， 独创聚合U模式，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发，实现第二三产业的集聚，提供整体开发和持续运营的解决方案。

三、新时代下，产城有大未来

3.1 内外部因素使产业地产成为房企的必然选择

目前，我国实体经济面临较大压力，而制约我国实体经济发展的因素主要来源于内外部两个因素。

外部：美国减税。将企业所得税从35%降低到20%,允许企业主从企业收入中扣减20%.同时，特朗普政府还喊出了“欢迎高端制造业回流美国”的口号。该项减税政策对中国经济的冲击显而易见。

内部：我国企业用工成本的增加对产业发展产生冲击。新《劳动法》的实行并没有让企业为员工创造实实在在的福利，反而增加了企业的成本。双重因素促使中国实体经济陷入较大的困境中，而作为实体经济的重要支柱产业的房地产业，在“B2G”新时代下，产城一定有大未来。

3.2 产业地产发展正当时

存量的盘活是园区企业获得收益的主要形式。中国虽然很大，但合适去建设产业地产的地方却有限，产业地产自身建设资源稀缺，未来产业地产从增量到存量的转变是一个必然过程。存量的盘活不止于一个园区收益的提升，而是一个产业园区作为平台架构如何更好推动全生产要素利用效率提升的问题，这也将是园区企业获得收益的主要形式。

金融模式的创新是产业地产发展的核心突破口。金融是产业发展的血液以及未来发展的主要动力，同时地产也作为一个资金密集型行业，对金融拥有着很强的依赖性。其中，保险资金是长期的价值投资者，追求稳定的收益，从政策上层面可以看出政府在引导保险资金走向实体经济，与产业地产的融合值得期待。

品牌的树立是产业地产企业未来成长的重要辅助。在资源充沛的条件下拼效率，在资源稀缺的条件下拼成本。以碧桂园为例，2016年8月宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产。其通过三个途径来树立品牌形象，提升品牌影响力。一是快速扩张战略，二是明确标签，三是碧桂园敢于投入打造标杆项目。企业现阶段盈利与否都另当别论，关键是建立模式，走出自己的闭环。

3.3 产业地产是房企进行多元化转型的重要通路

房地产行业有自身的天花板，发展到一定量时也会规模触顶，而这之后房地产企业还要创收只能依靠多元化转型，以此来打开新的利润增长点，而产业地产由于结合了房地产企业原有主营业务的原因，让房地产企业在进入产业地产时具有一定的先天优势。产业地产的发展空间是有限的，而产业的发展空间则是无限的，房地产企业布局产业地产，需要利用产业的力量打开未来发展新空间，而这将会成为房企进行多元化转型的重要通路。