市场：人口持续流入一二线，万亿租赁市场初现

目前国内城镇流动规模仍然较庞大，住房需求仍是流动人口首先解决的刚性需求。快速城市化会导致大量流动人口的出现，必然对租赁住宅产生较大需求。根据预测，2020 年租房市场规模预计达到1.6 万亿元，未来市场空间巨大。

图：2009-2016年我国流动人口（亿）及占比

图：核心城市人口净流入规模

竞争：租房供给仍相对不足，行业集中度较低、行业固定格局远未形成

从租房人口占比来看，四大国际都市的租房人口占比均超过50%,我国仅上海租房人口占比达40%,北京和深圳租房人口占比均为34%.从租售比来看，北京、上海和深圳的租售比低于国际城市，这表明在我国的高房价背景下，租金与房价增长出现长期背离。综合租房人口和租售比两方面来看，低 租房人口占比以及低租售比将共同保证长租公寓需求的发展。

图：一线城市与世界主要城市租赁房屋占比

表：发达国家品牌公寓占比情况

机会：国家政策进一步扶持，租赁证券化发行趋于稳定

加快发展和完善租赁市场已成为房地产长效机制中的重要一环。房地产长效机制理应由住房供给制度的完善和房地产税制的改革两部分构成，发展租赁市场就属于住房供给机制的完善，将有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性。

随着政策的不断推进，今年政府开始放开租赁类资本证券化的融资渠道。2018年4月，证监会、住房城乡建设部共同发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，会议指出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

表：近年涉及租赁住宅政策

图：2015-2018年上半年的证券化规模

产品：三类主导产品，呈现金字塔结构

目前国内租赁住宅市场主要呈现金字塔结构，其中位于塔尖的高端服务式公寓，未来蓝海可期;位于中间的中高端白领公寓，需要突破产品和服务同质化;而位于塔底的中低端蓝领公寓，所面临的行业规范问题亟需解决。

图：市场主导三类产品

图：部分城市发布人才公寓建设政策情况

租赁市场未来趋势研判

趋势一：互联网巨头入场，运营深度决定未来高度

未来租赁市场行业格局的一大变数来自于互联网巨头的入场。2018年6月7日，在云栖大会·上海峰会上，阿里云宣布与魔方生活服务集团达成合作，双方将基于阿里云的云计算、大数据，人工智能和IoT技术，联合打造未来智慧公寓，给年轻人提供一个可以长期居住的、稳定、温暖而又智慧的家。显示出阿里加快在长租公寓领域的布局。

长期来看，互联网巨头的入场将给行业带来两方面的影响。一方面，互联网平台可以利用自身的信用评价体系筛选房东租客并甄别房源的真实性，未来可能会放开C端散租房源的挂牌，这将给传统中介的租房模式带来巨大的冲击。另一方面，随着阿里等互联网巨头涉足租赁行业，未来出房可能会被互联网平台垄断，公寓公司的出房能力将可能被弱化。

趋势二：集中度进一步提升，收并购需考虑综合因素

进入成熟期的租赁行业将会出现并购潮，行业集中度开始提升。在比拼盈利能力阶段中，大量长租公寓公司会由于运营能力不佳造成长期亏损，同时资金方将趋于理性，这类公司也无法继续获得资金的支持，只能寻求转让在手房源并退出市场。这一阶段对于龙头公司来说将是机遇与风险并存，龙头公司可以通过收购中小型公司进一步扩大房源规模和市占率，但由于行业整体的利润率水平较低，失败的收购将可能导致收购方的财务危机，因此甄别优质收购标的将成关键因素。