2018年8月9日，由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。

此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题，围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论，致力于共迎行业新时代、共担企业新责任，为行业健康发展积极注入新活力。

2018中国房地产业战略峰会

主办方致辞

亿翰智库 董事长 陈啸天

1、2018年，不仅是改革开放四十周年，更是住房改革全面市场化的二十周年。

2、从纵向角度来看，房地产行业进入由增量到存量的发展阶段。

3、从规模角度而言，房地产企业已从“粗放”走向“集约”，并不断向着细分、专业领域进化。

4、作为房地产行业内专业的研究机构，亿翰智库以战略的思路，竭力为企业搭建好行业沟通交流的平台；同时，站在行业的前沿，推动行业向着利国、兴企、惠民的方向健康、顺畅发展。

全联房地产商会 秘书长 赵正挺

1、 房地产行业从“野蛮生产”转向规范化和专业化。

2、十九大以来，房地产行业定位“房住不炒”，“租购并举”、“租售同权”、“长租公寓”等关键词，不少房企纷纷走向转型升级。

嘉宾致辞

中国房地产业协会 原副会长 朱中一

1、从长期来看，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期。

2、高负债和高杠杆必然带来高风险，这种增长模式不可持续。

3、在把握风险控制的前提下，拓宽融资渠道，提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。

4、企业在顺境时要心怀感恩，困难时也要勇于担负社会责任。

三盛宏业 董事长 陈建铭

1、 房地产行业积累的风险客观存在，但城市化进程还有空间，货币放松的背景下提出严控房价是正确的。

2、 各地应研究改善调控的方法，寻求更合理、更有效，能够引导房地产市场健康发展的调控手段。

3、对于刚需房产要价格管控，防止价格过快上涨；对于高端房地产，可以减少行政手段调控。

4、经济形势严峻的情况下，房企面临重大挑战，转型升级更具重要意义。

美的置业 董事长 赫恒乐

1、今年是亿翰智库成立五周年，这五年我们认为亿翰是中国在房地产行业一个非常专业的咨询机构，同时为各个企业提供了专业化的战略顾问以及各类资源整合嫁接的服务。

2、 十多年来，伴随房地产行业的发展，美的置业坚持创新，不断进行自我变革，取得了比较好的发展。

3、美的置业出身于制造业，一直坚持产业+房地产的发展战略路径，按照制造业精益求精的精神，致力于为客户提供最好的产品、最好的服务，坚持功能至上的定位进行自我发展。

东原集团 董事长 罗韶颖

从宠物大战说东原的公益创新

1、 消解社区矛盾，社区能量负转正

2、 新小区≠新社区

3、 独乐-众乐-共创

4、 关怀是刚需

5、 从“四点半自习室”到“智能手机老年班”

保姆：培训社交二合一

6、 社区发展的协理员、社群关系的园艺师

7、 艺术贴近大多数（“每个人的美术馆”、青年艺术计划、O‘Kids国际儿童艺术节、Gallery100社区艺术项目）

8、 公益需要细分，东原愿意先行

仁恒置地 董事长 钟声坚

1、建筑可以见证时代，我们要比过去更加善待每一寸土地，赋予建筑生命，使我们可以被记忆被传承。

2、地产企业如何更好履行社会责任，需要所有的行业人的自觉，更需要行业整体的同心协力。

全联房地产商会&亿翰智库&知名房企

中国房地产业践行社会责任联合倡议

新时期，与国同行，

积极反哺社会，承担历史新使命

——关于中国房地产业践行社会责任的倡议书

致房地产行业诸位同仁： 

2018年是改革开放四十周年，也是住房改革全面市场化改革二十周年。二十年来，房地产业顺应国家城镇化发展的趋势与要求，贯彻落实国家住房改革政策，取得举世瞩目的辉煌成绩。大幅改善居住环境、带动经济发展的同时，强力推动了经济发展，加快了城市化的进程，并为新型城镇化建设和上下游相关产业的发展提供了巨大助力。

房地产业在助力经济和社会发展的同时，更是借力国民经济实现高速发展，充分享受改革红利。时至两个一百年交汇之际，房地产业也正由增量发展转向存量市场，行业转型在即。同时，中美博弈局面待解、国家对实体经济需求迫切、人民对于美好生活向往与日俱增，国家、社会、行业都进入新时期。作为国家的支柱性行业，房地产业应与国同行，高举旗帜，承担使命，反哺社会，福祉民生。

今天，亿翰智库联合全联房地产商会及优秀行业企业发起关于中国房地产业践行社会责任的倡议，我们倡议全行业秉承利国、惠民、兴企的理念，与国同行，积极反哺社会，承担历史新使命。对国家而言，全行业携手以产业兴邦，积极投身产业创新，助力提升国家竞争力；对社会而言，全行业携手为城市建设，为营造美好生活而努力，推动社会文明；对消费者而言，全行业携手提升产品品质，用匠心精神打造宜居环境，建设美丽家园。

在新时期，全行业不仅要满足人民的居住需求升级，满足人们对美好生活的向往；还应践行社会责任，产业报国，扶贫济困，为全面建设小康社会，为中华民族伟大复兴，为实现中国梦作出贡献。

全联房地产商会

亿翰智库

二零一八年八月九日

亿翰智库2018年度核心观点发布

——亿翰智库 董事长 陈啸天

行业降维淘汰  企业升维精进

2016年：“资源的壳，市场的心”

2017年：“从房产到地产，B2G有大未来”

亿翰智库2018年核心观点：

“行业降维淘汰，企业升维精进”

▪剧痛的原因：行业降维

行业三大资源成三大痛点——

（1）钱：成本高，渠道少

（2）地：供给少，隐患多 

（3）人：薪酬越来越高，流动越来越快

钱、地、人三要素腾挪空间越来越小，行业被“二向箔”拍扁!

▪行业的四项：基本认知

认知一：格局驱动增长

认知二：中美博弈，房企有未来！ 

认知三：红利尚在

认知四：规模是复杂世界的简单法则

▪突围的路径：企业升维

1、意识升维，企业与行业周期、城市周期脱钩，从行业意识到竞争意识，再向企业意识升维。

2、杠杆升维，银根收紧放经营杠杆，不收银根放财务杠杆。

3、市场升维，跳出市场定式，走向产业、走向国际，从单边市场向双边市场升维。

4、价值升维，国企先发探索，民企加强跟进，从企业利益向社会利益升维。

5、模型升维，不能融入多元利益结构中的企业是走不远的，从三元模型向“3+X” 模型升维。

主题论坛演讲讨论

主题（上）：

房住不炒，房企发展再思考

稳健增长，能力驱动型房企的快速发展之道

——和昌集团 董事长 武磊

1、 房地产环境出现三大特征：

（1）住宅开发小周期时代到来；

（2）持有运营资产业务机会显现；

（3）依赖周期红利+成本优势的投资时代已经过去，依靠资金运作效率和水平来获取更好回报的时代到来。

2、 和昌集团为迎接未来挑战，提升自身发展水平，搭建三大能力平台：

（1）开发建设平台

（2）资产运营平台

（3）资产投/募资平台

3、 稳健增长，能力驱动型房企的快速发展之道：

（1）凭借投资能力、融资能力、运营能力，提升组织建设能力，优化机制，实现稳健增长；

（2）依靠文化吸引人才，借助完备的培训体系提升团队作战能力，打造能力驱动型企业，让和昌成为一家散发正能量的企业。

跨越发展 共创美好

——金科股份 联席总裁 方明富

1、美好共同体是金科合作式战略，金科相信共建美好共同体是实现新常态下企业规模健康增长的重要路径之一。

2、2017年6月，跨越式大发展启动

✔规模跨越：布局战略，“三圈一带”；合作战略，“美好共同体”

✔品质跨越：企业战略，“三位一体”；产品战略，“三系一核”

✔美好式跨越：东方人居的当代复兴，构建全新三大产品线品牌：琼华系、博翠系、集美系

3、金科20年，跨越发展，共创美好

地产企业数字化转型新思维

——鲁班软件 董事长 杨宝明

1、地产业挑战包括四方面：更快周转、更好品质、更低成本、更好体验

2、BIM赋能地产全产业链，数字化是地产业转型的必经之路。

3、BIM通过企业级3D数字化设计平台、企业级项目管理平台、用户交付服务平台提供数字化交付、个性化定制、进度质量成本控制等智能服务，破解房企精装房交付难题。

4、BIM+互联网能够实现一键效果图、一键施工图、一键预决算，改变家装行业。

主题论坛一：

模式再思考，如何以经营杠杆撬动企业发展

论坛主持人：亿翰智库 主任 张化东

论坛嘉宾： 

        大发地产 执行总裁 廖鲁江

        力高集团 副总裁  王曙煜

        奥山地产 联席总裁 周凤学

        上坤集团 总裁 朱静

论坛问题1：企业如何以杠杆撬动企业发展？

周凤学：财务杠杆是一种工具，运用要基于企业规划和发展的判断。

廖鲁江：杠杆虽然危险，但是企业发展的必然选择；经营杠杆是支点，追求财务杠杆和规模的同时，支点必须把握好。

王曙煜：适度的销售规模和稳健的财务并重；通过围绕地产上下游价值链展开多元化经营和体系化加杠杆来推动企业发展。

朱静：地产本质第一就是投资，拿地要又准又好又快；第二加杠杆一定要把政策研究清楚，要顺势而为；第三整个行业应该把运营提效的潜力和潜能充分挖掘出来。

论坛问题2:加杠杆过程也势必面临着一些风险，在风险和杠杆当中企业如何平衡？

周凤学：平衡风险和杠杆主要有两个方面：企业层面要控制货币资金、负债率和投资强度的标准；项目层面要精选城市、精选布局、精选项目。

廖鲁江：不投机，寻找一些结构性机会；不赌博，保持财务的稳健；不作恶，守住成本的底线，把产品做好交付出去。

王曙煜：要实现有质量的高周转，寻找质和量适度的平衡。

朱静：企业成长和风险监控的时候有两个规则：不要短贷长投，不要过度使用杠杆。企业在发展过程中要有理想而不理想化，要结合政策和环境顺势而为。

论坛问题3：未来三到五年在城市选择方面，我们有哪些投资机会？

周凤学：中西部城市的城市群形成过程中会形成投资机会。

廖鲁江：2016和2020年将有2亿农村人口入城镇，这些人口进入的城市就是我们的投资方向。

王曙煜：3-5年内，在主业做大做强的基础上，对多元产业适度孵化培育，实现双轮驱动，向多元迈进。

朱静：不同类型的企业有不同的优势也有不同的战略，对上坤而言企业均衡布局较合理。

论坛问题4：请嘉宾用一段话讲讲未来各自的企业发展的方向，或者说在经营杠杆方面的一些看法？

周凤学：奥山运用冰雪和住宅双轮驱动，争取把冰雪产品项目布局在黄河以南的各个城市。

廖鲁江：希望在增量市场最后一波结构性机会中，能够把自己做大做强。

王曙煜：做好自己的地产主业的同时，发展自己有适配的多元化产业，做到双轮驱动，真正实现从地产开发向多元服务迈进。

朱静：趋势已来、格局未定。今天地产的排名不代表未来的地产排名，今天在座的很多企业都还有很多机会。

主题（中）：

银根紧缩，经营风控正当时

新形势下，房企上市潮背后的资本逻辑

——UBS 董事总经理 陈锐彬

1. 2017年以来，由于资本市场追捧和估值推动，地产服务及地产科技类公司上市意愿持续提高。

2. 过去10年，地产公司上市十分踊跃。

3. 港股因为强大的融资功能仍然是房企上市的首选。

4. A股虽然在融资方面有较多限制，但因为地产板块具有较高的估值，仍然值得地产开发企业等待。

5. 新形势下，物业服务、地产信息服务公司成为上市新热点。

时移而治—卓越资产运营

——卓越集团 总裁 王卫锋

1、三种市场空间运营及产业聚合解决方案：

租赁市场 ：提供商务/产业空间及服务，空间使用价值升级

运营市场：提供轻资产输出的整体服务，物业资产价值升级

土地市场：提供产业聚合&升级，城市产业升级

2、 卓越资产运营的两大目的：获取土地资源，核心资产增值。

3、 资产运营，对政府端、客户端、B端产生不同价值，并将三者结合起来：

对政府端：提升城市价值

对客户端：集成客户价值

对B端：产生聚合效应

主题论坛二：

地产+资本，如何优化企业融资结构？

论坛主持人：金融街资本运营中心 助理总经理 于蓉

论坛嘉宾： 

         UBS 董事总经理 陈锐彬

         爱家集团 总裁 李彦漪

         吴中地产 总裁 曾昌宇

         深圳控股 COO 朱国强

1、于蓉：二级市场和房地产相关的衍生产业上市估值和房地产产业上市估值，有什么不同吗？

陈锐彬：轻资产，比如物业管理、资产改造升级等等这些业务都是很好的资本市场标的。

房地产行业是一个周期性行业，起伏难免，所以资本市场对中国房地产的发展前景一直都很明确，其中不管是重资产还是轻资产都有较强吸引力。

2、于蓉：列举前三大融资的产品或者说模式，并且为什么采取这三项？

朱国强：国有企业在金融机构特别是银行类金融机构拿到的融资成本较低。

▪股权融资。对于整个股权结构的改善，对于负债结构的改善，对于融资能力的增强具有不可替代的作用。

▪银行的融资。融资成本较低，综合融资成本4%左右。

▪持续现金流业务的融资，在市场上融资，未来还是要靠这些新的引擎，新的融资渠道来支持这些新的业务发展。

曾昌宇：对整个地产的调控，区域的调控，民营企业的限制，三重叠加导致了地产板块企业在融资上走到特别边缘的位置。对于我们来讲，这样的过程当中肯定要找到一条合适自己的出路。

✔对外的平台和资本市场平台的把握：把握住三次重要的机会，三次都是创造了中国的底。我们在教育系统是第一个上市，民营企业第一单资产证券化，民营企业第一单在港交所主板。对于大势的判断，投资金融机构，与金融企业合作，形成一种机制。

✔对内我们把产业平台初步整合铺开，使公司具有整个体系化的产业背景。产业平台搭建之后对于后期的融资结构和整个资金结构会起到一定作用。

✔对内还有一个企业联盟，利用本身的资源，加强与战略合作伙伴合作。

李彦漪：我们目前融资压力较大，而且成本挺高的。现在主要的融资手段如并购贷、开发贷、股权质押、资产证券化等等。接下来我们准备上市，像通过上市打开股权和债券的融资渠道，降低成本，同时海外发债，这种强内外融资互补等等。

3、于蓉：对于当前的融资，各位认为需要控制的风险是什么？为什么？

李彦漪：在多元化的发展下，资本方面需要注意的是公司与公司的资本调配。做好不同板块之间资金的调配，放大资本效益。

曾昌宇：内外两个方面，一是系统性的风险，特别是对于形势的判断；对内，产业结构和节奏的控制。

朱国强：行业的流动性越来越低的风险，我们坚决不赌博。主要考虑的还是结构错配的风险，结构错配就融资期限要和现金流进行详尽的匹配。

第二是由于人民币的贬值，需要考虑汇率风险。

陈锐彬：企业发展多元化一定要基于在主业上面学有余力再做多元化的重要原则。在这一点上，我比较保守，多元化一定是根据自己的能力量力而行。

主题（下）：

消费升级，人居标准再进化

融创桃花源   从居住文化IP到美好生活IP

——融创中国 执行总裁 田强

1、以苏州桃花源开启桃源生产力，七座桃源，匠心名著。

2、融创未来的发展思路：中国家庭美好生活整合服务商，高端精品+消费升级。

3、美好生活的前提是好房子，企业必须具备提供最好产品和服务的能力。

4、未来持续判断行业环境和趋势，融创聚焦桃源+生产力提升、打造具有核心竞争优势的品牌和平台，整合合作资本和资源，通过在平台赋能实现价值和发展，让每一座城市生长出更多桃源。

打卡中国家庭美好生活

——三盛集团 常务副总裁 梁川 

1、 网红是你做的事引起大家的关注，达人是在某领域是顶级专家，积累了深厚的本事。

2、 打卡是关于文化、城市生活和艺术的体验；打卡地是代表文化本身，给你精神上的信任。

3、 达人打卡地逻辑：看人们真正要什么，让他们自己来探索，再告诉其他人。

4、 地产达人的打卡地，有三个层面：

1) 企业精神的打卡地——精神原乡。

2) 产品打造的打卡地——城市文化。

3) 多元探索的打卡地——美好生活。

绿色建筑·绿色住区·绿色生活方式

角色转变，从筑造绿色建筑到打造绿色社区

——当代置业 执行董事兼总裁 张鹏

1、 以净零能耗升级绿色建筑，解决能源、舒适和环境之间的关系。

2、 以全生命周期升级绿色住区，交付出去的社区仍要持续降低客户的运营成本。

3、 以美好生活升级绿色生活方式，把教育、科技、金融、养老、办公等业态跟社区紧密结合在一起。

TOD智慧生态圈的商业逻辑

——京投发展 副董事长 总裁 高一轩

1、 轨交车辆基地综合开发是实现TOD智慧生态圈的最佳路径和最优模式。因为它具有三个特征：

（1）自身体量巨大，每个车辆基地可开发面积是50万㎡，具备打造TOD智慧生态圈的规模优势；

（2）物业类型多元，具备产业运营和服务的物业保障；

（3）轨道交通接驳，具备导入更多人群的交通优势。

2、 TOD智慧生态圈更加强调对城市（G端）、对地铁（B端）和对业主（C端）的持续贡献与服务能力。对于G端可以提高城市资源运营效率；对于B端，可以提高地铁市场话语权；对于C端，可以提高人们幸福的效率。

主题论坛三：

城市更新，如何演绎美好人居场景？

论坛主持人：亿翰智库 执行总裁 何慧

论坛嘉宾： 

        京投发展 总策划师 戴嘉宁

        三盛集团 品牌营销总经理 朱黎民

        融侨集团 首席品牌营销官 张岩

        融信中国 设计研发中心总经理 张灯

1：产业设计方面，如何理解美好人居场景？

张灯：做城市更新项目和之前的高周转、快发展项目思路不是特别搭，城市更新项目需要花很长时间来做精品项目。从城市更新项目来看，需要做三件事。第一，延续记忆；第二，焕发新生；第三，需要植入梦想。

张岩：融侨作为一个有社会责任感的企业，希望在房地产盈利的同时，拿出一部分利润做一些对业主、对社会有贡献的美好生活的补充，而且覆盖业主全部的生命周期。

朱黎民：房地产企业要有非常鲜明的产品特征和品质标签;项目从智能化上升到了智慧化，不断创新，提升产品品质;研究目标人群，挖掘客户需求;地产和物业互动，把好的产品品质延续到好的物业服务品质上来。

戴嘉宁：京投专注的领域是大型城市裸露的车辆段的重新开发。京投美好人居的理解是提高幸福的效率，解决生活中高频次发生的小事。

2、 接下来如何构建美好人居，如何回馈业主和社会？

张灯：融信集团一直坚持做高品质住宅，在未来也会坚持驻足一二线城市的城市更新项目，为城市带来更美好的生活。

张岩：我们还是要坚持以房地产为主业，营造美好生活的教育医疗为补充。服务于我们做的所有工作服务和贯穿于业主的全生命周期，我们在做地产+，哪怕是不盈利的事情，希望给大家的生活带来更多美好。

朱黎民：智教康养为抓手，打造百年企业为目标，专注中国家庭头等大事。

戴嘉宁：把我们在北京的车辆基地一体化，开发和积累的经验能力技术，从今年开始扩展到全国有条件的其他城市去，实现更多人提高幸福的效率。

美好生活“标准体系+标杆项目”双标

研究启动仪式

“双标”首期研究成果发布

（来源：亿翰智库）