2018年5月份，亿翰智库中国上市房企百强研究成果发布，万科凭借均好指标问鼎，上市房企百强榜中，采用的模型主要从企业的经营规模、盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力以及资本市场运作能力来评判，由于榜单主要是针对中国上市房企，更关注房企在资本市场上的表现。

而在8月份即将发布的中国房企综合实力TOP200中，主要参照房企的规模性、偿债能力、成长性、盈利能力、社会责任、创新能力等情况，对企业综合实力进行量化测算。与2018上市房企百强的测评模型相比，2018中国房企综合实力主要有三项指标发生变化，一是开发规模指标；二是社会责任指标；三是资本运作能力指标。并且上市房企百强更为关注房企在资本市场上表现，而2018中国房企综合实力TOP200更加强调房企的综合实力。

图：2018中国上市房企百强测评模型

图：2018中国房企综合实力TOP200测评模型

随着测评模型的改变，万科、碧桂园的排名也将随之发生变化。在此，亿翰君提前带大家看看在测评模型改变后万科和碧桂园的的表现。最后，通过亿翰君的分析，请选出你们心目中综合实力最强的房企。

1.从销售规模看万科和碧桂园：万科地位稳定，碧桂园销售引领行业增长

多年来万科一直保持行业领先的地位，2017年销售增速达到45.3%，销售额5298.8亿元。同期，碧桂园销售规模大幅度增长，2017年实现销售额5508亿元，同比增长78.4%，位居全国房企第一的位置。虽然说房地产行业进入白银时代，2017年全国商品房销售增速也明显放缓，但房地产行业集中度正在空前提高。2018年上半年，万科实现销售额3021.8亿元，而碧桂园实现销售额4124.8亿元，再次扩大了两者之间的差距。2018年，行业调控持续不放松，“房住不炒”的基调不会改变，房企的发展受到挤压，但是对规模企业来说，成长空间依然存在。

图：2017年和2018年上半年万科与碧桂园销售情况比较

（单位：亿元）

2.从开发规模看万科和碧桂园：万科侧重一二线，碧桂园倾向三四线

房企对城市的布局、在售项目的数量以及新开工面积规模说明了房企推盘速度的增快和去库存能力的提高。根据新加入的指标，从开发规模来看，2017年万科布局城市83个，新开工面积3652万平米，同比增长16.4%。碧桂园销售规模的快速扩张加大了对库存的消耗，推动新开工面积的增长，2017年在全国有220个城市的布局，并拥有1456个处于不同发展阶段的项目。

万科相较碧桂园布局城市较少主要是由于万科更侧重一二线城市，一直以来都坚持以一二线城市为中心。从2017年新增建筑面积来看，74.7%位于一二线城市；按权益投资金额来算，90%位于一二线城市。而碧桂园更注重三四线城市，从2017年碧桂园销售额的城市分布来看，位于三四线目标三四线的占比为50%。不过，自2015年4月，碧桂园在一线城市落下第一子后，也表明了它向一二线城市迈进、布局全国的决心。

图：2017年万科与碧桂园布局城市比较

图：2017年碧桂园销售额的城市分布

3.从偿债能力看万科和碧桂园：财务杠杆稳健，信用评级稳定

高杠杆是房地产行业的常态，在追求规模的道路上，企业的扩张也离不开杠杆的助力。在净负债率上，万科一直坚持稳健审慎的原则，2017年受益于销售回款的大幅增加，净负债率降低到8.8%。万科2017年末的净负债率虽然略显保守，但是也留出了更大的杠杆空间，未来能够抓住市场相对放慢的机会增加项目。碧桂园的净负债率虽然与万科相比较高，但始终处于安全的水平，同时现金短债比在2倍以上，能够完全覆盖负债，短期内发生债务风险的可能性很低。

图：2017年万科与碧桂园现金短债比比较

除了稳健的财务结构，万科和碧桂园的主体信用也得到了一致的认可。从国内的信用评级机构中诚信来看，万科与碧桂园的信用评级均是“AAA”；从国际的信用评级机构看，标普维持万科“BBB+”的信用评级，对碧桂园的长期信贷评级从“BB”上调至“BB+”；惠誉同样维持万科“BBB+”的信用评级，对碧桂园的信用评级从“BB+”上调至“BBB-”；穆迪对万科维持“Baa1”的信用评级，对碧桂园信用评级为“Ba1”。

表：万科与碧桂园信用评级比较

4.从成长性看万科与碧桂园：万科量出为入，碧桂园投资更为积极

从拿地的积极性来看，碧桂园对规模的诉求更加显而易见。从新增土地储备来看，2017年底万科新增项目216个，总规划建筑面积4615.4万平方米；而碧桂园全年新获取项目881个，土地预期建筑面积高达14100万平方米。相比较来看，万科和碧桂园的新增土地储备差距比较大，主要是由于双方采用的策略不同。万科采用量出为入的策略，根据每年的推盘量相应的增加土地储备；碧桂园随着销售规模的快速增长，土地补充量更多，从而保证充足货值。相较万科，碧桂园在拿地扩充土地储备的道路上不遗余力，加之其高周转的速度，2018年仍然有很大的推货空间。

表：2017年万科与碧桂园新增土地储备比较

5.从盈利能力看万科与碧桂园：万科净利润率高，碧桂园增速快

房企盈利能力主要从绝对盈利能力和相对盈利能力两方面来考量。在绝对盈利能力方面，比较万科和碧桂园的净利润率可以发现，万科的净利润率达到15.3%，展现了其稳健、成本管控能力强的特性。而碧桂园随着未来业绩的释放，公司的净利润率还有很大的向上空间。比较万科和碧桂园2017的净利润来看，万科净利润372.1亿元，同比增长31.2%；碧桂园净利润287.5亿元，同比增长高达1.1倍，实现了净利润的高速增长。

图：2017年万科与碧桂园净利润率比较

图：2017年万科与碧桂园净利润比较（单位：亿元）

6.从履行社会责任看万科与碧桂园：专注公益慈善，积极践行社会责任

房地产开发企业在取得良好的业绩的同时，也会响应国家号召，积极履行社会责任。从社会责任指标来看，2017年万科大力开展精准扶贫工作，坚持“造血式扶贫”，先后扶贫新疆塔县、河北张北县，并参与援建西藏非物质文化遗产博物馆，对外捐赠支出1.04亿元。而碧桂园以“国强公益基金会”为扶贫平台，以“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为核心理念，成立二十六年来始终贯彻国家“实事求是、因地制宜、分类指导、精准扶贫”的方针政策，在教育扶贫、产业扶贫、救灾赈灾等方面，大力投入社会公益慈善事业。2017年，对外捐赠支出达到7.93亿元。

除了精准扶贫以外，房企同时在产品质量、绿色环保、教育发展等方面做出积极贡献，并且履行社会责任也表明了企业对社会的关注度和贡献度。

图：2017年万科与碧桂园对外捐赠情况对比（单位：亿元）

7.从资本运作看万科与碧桂园：万科行业领先，碧桂园价值释放

2018中国上市房企百强中，房企资本市场上表现的权重相对较高，而在中国房企综合实力TOP200中，这一指标的权重有所下调。一直以来，万科的市值都处于中国房地产行业的领先地位，并且市值同比增长稳定，2017年万科市值2782亿元，在A股上市的房地产企业中位居第一。2017年是碧桂园市值规模大爆发的一年，同比增长1.8倍，市值增长到1974亿元，价值得到一定释放。

图：2017年万科与碧桂园的市值表现（单位：亿元）

备注：市值采用企业当年季度市值的平均值

综上，2018中国房企综合实力TOP200与2018中国上市房企百强由于使用的模型不同，并且从综合实力的模型上看，万科与碧桂园在各项指标中互有胜负。

万科能否再次问鼎综合实力？亦或是碧桂园绝地反转？敬请期待2018年8月9日重磅发布的《2018中国房企综合实力TOP200研究成果》。