1.

在房地产行业竞争不断加剧及行业格局开始确立的大背景下，企业综合实力象征着企业获取资源的能力，综合实力越强的企业在竞争中占据绝对优势。同时，强大的综合实力有利于企业在行业树立品牌形象，提升项目溢价能力。未来行业马太效应将愈加明显。

1、测评范围

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，2018中国房企综合实力TOP200参评公司设立了如下参评标准：

（1）企业属性：在中国内地开展经营活动的房地产企业；

（2）物业状态：包括销售和持有两大类（建成、在建以及土地储备）；

特别提醒：对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。

2、研究时限

2018中国房企综合实力TOP200研究报告统计时间截点：核心数据统计时间截止至2017年12月31日，同时兼顾2018年6月30日之前的企业表现。

3、数据来源

《2018中国房企综合实力TOP200研究报告》的数据来源涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

4、测评模型

2018中国房企综合实力TOP200测评，选取在中国内地从事房地产经营活动的400家企业，按照参评房企的规模性、偿债能力、成长性、盈利能力、社会责任、创新能力等情况，对企业综合实力进行量化测算，采用指标建模法、因子分析法、层次分析法等业内公认的权威测评方法，计算出测评时点各参评房企的综合实力。

采用层次分析法（AHP），将关键影响因素按支配关系分组形成递阶层次结构，使其更有合理性，更符合客观实际并易于定量表示，从而提高综合评判结果的准确性，通过此方法计算出测评时点的相关指标。

本次模型中的权重确定是综合评价的关键，层次分析法是一种行之有效的确定权系数的方法，特别适用于综合实力这种有部分难以用定量指标进行分析的复杂评价，它把综合实力问题中的各因素划分为互相联系的有序层使之条理化，根据对客观实际的定性判断，利用数学方法确定全部元素相对重要性次序的权系数。

2.

随着中美博弈新局面的开启、工业化与信息化的不断融合，中国产业所面临的国内外环境发生巨变，促进产业迈向全球价值链体系中高端成为新常态下我国经济领域的重要任务之一。而品牌作为国家软实力的体现，已成为切实提升中国企业在全球经济环境中竞争力必不可少的关键手段。

近年来，国家对品牌建设重视程度进一步提升。2017年，国务院将5月10日设立为“中国品牌日”，将增强中国品牌国际竞争力作为产业发展的未来目标之一，明确要求着力打造中国品牌，将品牌建设上升到战略高度。房企在追求规模的同时，更加注重品牌的建设。

1、测评范围

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，2018中国房企品牌价值TOP100参评公司设立了如下参评标准：

（1）企业属性：在中国内地开展经营活动的房地产企业；

（2）物业状态：包括销售和持有两大类（建成、在建以及土地储备）；

*特别提醒：对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。

2、研究时限

2018中国房企品牌价值TOP100研究报告统计时间截点：核心数据统计时间截止至2017年12月31日，同时兼顾2018年6月30日之前的企业表现。 

3、数据来源

《2018中国房企品牌价值TOP100研究报告》的数据来源涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

4、测评模型

《2018中国房企品牌价值TOP100》排行榜选取在中国内地从事房地产经营活动的100家企业，按照项目收益及品牌溢价两大维度，从项目销售收益、项目层面的品牌溢价能力、资本市场上的品牌溢价能力三大角度出发，对企业品牌价值进行量化测算，采用指标建模、未来现金流贴现模型（DCF模型）和品牌价值BV模型，计算出测评时点各参评房企的品牌价值。

本报告基于与房地产企业品牌价值密不可分的方方面面，构建以品牌站位为立足点，以品牌体系为建设基础，以组织架构与品牌管理为建设措施，以公益品牌与企业文化为价值观落地的“四维六重”品牌价值研究体系。

亿翰“四维六重”品牌价值研究体系

3.

随着我国经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，现在各大城市涌现了一大批商业物业。因此，对商业物业建设得是否合理化的要求也越来越高，对商业物业的布局、规模、功能、档次等方面都要求更加合理，更加适合经济发展的要求。伴随着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间巨大。

1、测评范围

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，2018中国房企商业物业价值TOP100参评公司设立了如下参评标准：

（1）企业属性：在中国内地开展经营活动，且以商业地产项目为主业的房地产企业，其中上市房地产企业按上市主体进行合并测算；

（2）物业类型：以商业、办公和酒店为主，不包含住宅类业务；

（3）物业状态：包括持有以及销售两大类，包含建成、在建以及土地储备；

（4）对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。

2、研究时限

2018年中国房企商业物业价值TOP100研究报告统计时间截点：2018年6月30日

3、数据来源

2018年中国房企商业物业价值TOP100研究报告的数据来源涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的商业地产公司数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

4、测评模型

（1）商业物业价值测评模型介绍

商业物业价值榜单选取在中国内地从事商业地产经营活动的房企，以2018年6月30日为统计时间点，按照参评房企的商业地产项目情况，对企业商业地产项目未来现金流进行量化测算，采用未来现金流贴现模型（DCF模型），计算出测评时点各参评房企的商业物业价值。 

注：本次模型中的项目按照物业状态可以分为：已开业、在建以及土地储备三类，分别采用不同的方法进行估值，其中已开业采用公开信息进行测算；在建项目根据合理开发周期、开发成本以及预期未来收益进行预测；未开工土地储备依据假设开发法进行收益以及成本方面的测算。

（2）商业地产产品线价值榜测评模型介绍

商业物业产品线价值排行榜Top100以2018年6月30日为统计时间点，选取2018年6月30日之前已开业的商业物业产品线，从经营规模、经营绩效、竞争力和成长性四个方面考量产品线的价值，采用指标建模法，得出产品线价值的排名。

注：产品线数据选取在中国内地已经开业，且以购物中心为主的产品线项目，其中：①综合体类商办项目只选取购物中心部分；②不包含时间截点内未开业的商业项目；③不包含百货类商场；④当企业存在多个产品线时，排名时只统计一个；⑤只考虑企业自有的产品线项目。

4.

十九大报告为未来几年房地产市场发展方向定调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度，让全体人民住有所居”。与前两次报告的相关表述进行比较，可以明显发现租赁市场的地位显著提升，租售并举也将成为未来房地产市场发展的核心原则。由此，住宅租赁市场新一轮崛起。

1、测评范围

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，2018中国租赁住宅综合力TOP100参评公司设立了如下参评标准：

（1）企业属性：在中国内地开展经营活动，且以租赁住宅项目为主业的企业，其中上市企业按上市主体进行合并测算；

（2）物业类型：以国家政策规定，可用于租赁住宅类物业业务；

（3）物业状态：包括持有以及运营两大类，包含建成、在建以及土地储备；

（4）统计时间截点：以2018年6月30日为测算时间截点；

（5）对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。 

2、数据来源

2018中国租赁住宅企业综合实力TOP50研究报告的数据来源涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的租赁住宅公司数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

3、测评模型

2018中国租赁住宅企业综合实力TOP50排行榜选取在中国内地从事租赁住宅经营活动的100家企业，按照参评企业的规模性、成长性、盈利能力、社会责任、创新能力等情况，对企业综合实力进行量化测算，采用指标建模法、因子分析法、层次分析法的等业内公认的权威测评方法，计算出测评时点各参评企业的综合实力。

采用层次分析法（AHP），将关键影响因素按支配关系分组形成递阶层次结构，使其更有合理性，更符合客观实际并易于定量表示，从而提高综合评判结果的准确性，通过此方法计算出测评时点的相关指标。

图：测评用AHP模型简要流程

本次模型中的权重确定是综合评价的关键，层次分析法是一种行之有效的确定权系数的方法，特别适用于综合实力这种有部分难以用定量指标进行分析的复杂评价，它把综合实力问题中的各因素划分为互相联系的有序层使之条理化，根据对客观实际的定性判断，利用数学方法确定全部元素相对重要性次序的权系数。

5.

从行业资产结构看，房地产行业已经进入存量时代，大量的物业落成，社区服务需求量出现爆发式的增长。同时，房地产市场需求结构开始由刚性需求主导向改善性需求转化，居民对于社区服务质量的需求也与日俱增。社区服务需求的数量和质量出现了爆发式增长，优势房地产开发企业多数都成立下属的社区服务子公司，并结合自身项目特色做大做强。房地产行业的竞争逐步从投资开发环节向社区服务延伸，并且社区服务的水平已经开始影响企业的开发品牌。

1、测评范围

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，2018中国社区服务商TOP100参评公司设立了如下参评标准：

（1）在中国大陆地区开展社区服务业务，且主要以住宅社区服务费及相关增值服务收入为主要收入来源的社区服务商。

（2）公用事业建筑、商业、办公及酒店物业服务暂不列入本次测评。

*特别提醒：对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。

2、研究时限

2018中国社区服务商TOP100研究报告统计时间：核心数据统计时间截止至2017年12月31日，同时兼顾2018年6月30日之前的社区服务商表现。

3、数据来源

2018中国社区服务商TOP100研究报告的数据来源涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的公开转让说明书、年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的住宅服务项目数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

4、测评模型

2018年中国社区服务商Top100测评研究，选取研究统计时间截点社区服务商的在管项目，从盈利能力、客户口碑、竞争力和成长性四个方面考量企业的综合能力，采用指标建模法，得出社区服务商的排名。 

子榜单采用层次分析法（AHP），将关键影响因素按支配关系分组形成递阶层次结构，使其更有合理性，更符合客观实际并易于定量表示，从而提高综合评判结果的准确性，通过此方法计算出测评时点子榜单的相关指标。

本次模型中的权重确定是综合评价的关键，层次分析法是一种行之有效的确定权系数的方法，特别适用于综合实力这种有部分难以用定量指标进行分析的复杂评价，它把综合实力问题中的各因素划分为互相联系的有序层使之条理化，根据对客观实际的定性判断，利用数学方法确定全部元素相对重要性次序的权系数。

6.

产业地产作为改革开放后我国经济发展的重要引擎与创新发展的重要引领，重新回到各界的视野中，而其角色已经发生了根本性的改变 – 从产业的派生需求变为了实体产业发展的助推器。产业地产被看作下一个重要风口。房地产开发商、金融资本和制造业正在把焦点转换到产业地产领域，尤其是2017年以来，各类资本进入产业地产趋势明显。而企业的产业地产商业模式越成熟，则从政府或其他方获得资源的能力越强。同时，成熟的产业地产商业模式有利于企业在行业树立品牌形象，提升品牌溢价能力。

1、测评范围

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，《2018中国标杆产城运营商TOP50》参评公司设立了如下参评标准：

（1）企业属性：主要在中国内地开展经营活动的产业地产企业；

（2）物业状态：包括销售和持有两大类（竣工、在建以及土地储备）；

*特别提醒：对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。

2、研究时限

《2018中国标杆产城运营商TOP50》研究报告统计时间截点：核心数据统计时间截止至2017年12月31日，同时兼顾2018年6月30日之前的企业表现。

3、数据来源

《2018中国标杆产城运营商TOP50》的数据来源涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的中国房地产企业数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

4、研究方法

《2018中国标杆产城运营商TOP50》排行榜选取在中国内地从事房地产经营活动的100家产城运营商，按照产城运营能力、产业发展资源、落地项目业绩三大维度，从产业发展能力、园区发展能力、城市覆盖广度、企业自有产业资源质量、体系内可获取产业资源质量、体系外整合产业资源质量、收入规模、盈利情况、项目发展情况等十大方面着手，对产城运营商综合实力进行量化测算，采用指标建模法，综合评价产城运营商综合实力。

7.

在实体产业成本不断提升、低端制造业持续转移的大背景下，我国以低成本为核心优势力的增长模式受到了前所未有的挑战，特色小镇的概念也由此提出。随着开发商、金融资本与各领域产业企业在内的各类资本正以跑步的速度投资特色小镇，而至今对国内特色小镇运营商而言，行业内小镇建设操作方式纷繁复杂，尚无系统性的梳理与分类，特色小镇建设尚无成型标准。部分小镇运营商虽然在探索中有零星的突破，但尚未探索出一个完整的、为业内公认可的、可进行异地复制的特色小镇商业模式，且各小镇发展情况高度不透明。

1、测评范围

本着“科学、公正、客观、权威”的测评原则，《2018中国特色小镇运营商TOP50》参评公司设立了如下参评标准：

（1）企业属性：主要在中国内地开展经营活动的特色小镇运营商；

（2）状态：原则上选取已有落地项目的特色小镇运营商建立样本库，并剔除纯房地产小镇；

*特别提醒：对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业，将不被列入参评范围。

2、研究时限

《2018中国特色小镇运营商TOP50》研究报告统计时间截点：核心数据统计时间截止至2017年12月31日，同时兼顾2018年6月30日之前的企业表现。

3、数据来源

《2018中国特色小镇运营商TOP50》的数据来源涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）亿翰智库搭建的中国特色小镇数据库；

（4）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调研数据、学术研究报告等信息渠道。

4、研究方法

《2018中国特色小镇运营商TOP50》排行榜选取在中国内地从事房地产经营活动的100家特色小镇运营商，按照规模能力、盈利能力、发展能力等四大方面着手，对特色小镇运营商综合实力进行量化测算，采用指标建模法，综合评价特色小镇运营商综合实力。

（来源：亿翰智库）