7月23日，博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。绿城中国执行董事、执行总裁李青岸作主题演讲。

绿城中国执行董事、执行总裁李青岸作主题演讲

李青岸认为，房地产市场20年来为中国城市化进程和人民的安居乐业做出了重大的贡献，并且产生了深远的影响。房子作为基础的消费品，在行业定位中给出了明确的方向。从宏观政策来看，从2016年“9·30”开始调控，到现在陆续出台了上百条房地产调控政策和金融调控政策。归纳起来，到现在叫做“五限”，这是目前70多个城市普遍采取的调控政策，这些政策对于房地产市场和房地产行业造成了超出常规的模式。使房地产行业和企业不得不面对这种思考和转变，从住房制度来看，租售并举是一个方向，从调控政策的强化来看，从全国性调控转变为因城施策，或者是因区施策。从土地的政策来看，多数的城市采取了熔断价，竞配建和竞自持的模式。比如上海的土地市场设置15%的自持上限，采用综合评标打分。杭州采用设置熔断价和自持的模式，郑州和南京等城市也是类似的情况。一二线城市有各自的土地政策。从房地产的金融形式来看，从2016年的“9·30”以来，房地产去杠杆是主导的方向，房地产金融监管态势有增不减，尤其是金融资管新政以来，使房地产的融资渠道变得狭窄，融资难融资贵的现象是未来发展的趋势。我看到房地产企业公司债的情况，从目前来看，2017年1月份开始，房地产企业的公司债处于停滞的状态。从2015年放开的内房企业的公司债到2017年的中止，期间发行了上万亿元的企业债。如果2015年发行3年期的话，2018年的下半年应该是兑付期，如果是2018年、2019年公司按照原来的规模或者是适度的规模进行发行的话，房地产企业可能会出现很多的债务违约。现在开始出现违约的苗头，因为无法填补银行债务巨大的缺口。

从行业转变来看，主要是三个方面的变化。

1、行业属性来说，目前来看，房地产企业依靠高负债、高风险，爆发式的增长。拿巨额的资金买高价的土地，然后销售高价的房价，再循环投资的模式已经结束了。房地产企业进入了均衡发展的时代，行业属性从暴利的时代进入均衡发展的时代。

2、增长方式的变化，行业的集中度会越来越高。大家可以看到，前20名房企在销售市场和资源占有市场占到了接近50%。未来房地产企业是规模化、品牌化和专业化转型。

3、企业的愿景，过去大家做美好的建筑，转变为美好的生活。房地产企业从造房子转变为造生活，大家直观的感受，过去所有的开发商和房地产企业，走进一个城市的时候，受到政府各方面的欢迎，招商引资也好，为城市营造美好也好，都是受欢迎的。现在走进城市，一说是房地产开发商，他们认为我们是暴利和赚钱的。我们将城市美丽建造完成后，一定要打造软实力，营造美好的生活。

从行业趋势来说，房地产企业发展到今天，尤其是房地产改革20多年来。一是打造美好生活的需求，二是房地产企业发展的方向，必须要重资产和轻资产结合，轻重并举的模式。所谓的重资产，房地产行业就是老的传统开发模式，依然有大量的资金，用杠杆获得土地，然后实现销售和现金流的回笼，不断的进行开发和建设。