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东方证券地产首席分析师 竺劲

2018年5月16日,由亿翰智库和中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京隆重举办。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果。活动上，中国网地产对东方证券地产首席分析师竺劲进行了专访，以下为采访实录：

记者：您好，我是中国网地产的记者，我想问一下您，您对房地产进程会有怎样的预判，进程将会是怎样的？

竺劲：就是房地产税是吧？

记者：对。

竺劲：房地产税我们的财政部长肖捷部长讲的都是比较清楚的，我们觉得应该会有一个顶层的设计。按照原来的进程，是要2019年立法、2020年实施。目前从官方表态来看，应该没有太多的变化。由于它是上位法本质上是顶层设计，后续地方政府如何实施，可能会更为关键。目前来看，从整个房地产市场情况来看和城市化发展阶段来看，地方政府大力推进房地产税，我们觉得可能性还是不太高的。一是目前城市化进程还没有完全完成，我们也看到今年以来各个城市之间有大量抢人大战，在这样背景底下，这些城市还是有大量营造新的住宅物业包括商业物业的需求。所以，如果在这样一个背景底下来征收房地产税，实际上对这些城市进一步发展可能并不是特别的有利，地方长官也会来权衡这样的事情。二是目前从全国基本收入水平来看，实际上中国还处于从中等收入水平向高收入水平向上的过程当中，突然来加一个很大力的税来收取房地产税，对居民进一步增加人力资本和消费都是非常不利，我们也不认为说会有大范围的征收。三是很有可能在一些等级比较高的城市和一些比较特殊的区域，可能还是会在房地产税上面会有一些推进。之前从2011年以来，重庆和上海基本上都已经进行了房地产税的试点，这一块我们觉得可能后续也有一些特别区域会进一步试点，全国铺开的可能性目前来看是不大的。四是在中央顶层设计当中，肯定是要把偏交易型的和持有型的税收进行一些归并，它应该也是一个大的方案。也是跟原来房地产税所谓从豁免转向征收二套房税这么简单，不会这么简单一刀切。所以，我们觉得可能在税制改革上面，这个事可能会更加重要一些，这是我们对房地产税的看法。

记者：那它对行业的影响呢？

竺劲：对行业相对来说是利好的情况，短期来看大家觉得不太好，因为都征房地产税，是不是没人买了。其实从中期来看是能够降低很多城市空置率，反而使供需不匹配的情况得到缓解，有一些人买房子要获得，简单说未来房价上涨预期会慢慢打破，你买房子是为了租房子，这样来看既解决了社会闲散资金没有地方投资的问题，又解决了有一些新来的人口到新的城市发展没有居住的问题，可以有一些有资产的人，把存款或者其他一些投资资金换成房屋资产，然后租给相对来说有需要的人，这反而会使得整个市场看起来更加平衡，因为整个市场不平衡主要来自于投机性需求太大，买着不住等着转差价。如果未来房价上涨。房住不炒时代真正来临，那样你不是我博取房子的差价，而是通过运营、通过租赁获取我房屋本身价值，这个过程当中对市场来说利好的，这是第一重利好，我说会空置率降低，使得有一些地方空置防止能够利用起来，没有浪费社会资源。

第二个好的地方是什么？势必带来市场和公司企业的分化。第一个现在看到抢人大战以后有些城市越来越好，现在是普遍都好，因为库存去的比较利好，实际上跟人口发展规律可能有的地方是不匹配的。有的地方人口常年流出，它房价还在涨这是有压力的。你要把房屋放在真正有用地方去，哪里有用？就是说人口净流入区域，说明他们有大量产业能够支撑人的发展，这个很关键。到了这些城市以后，谁在这些城市相对来说建造更多的房屋，做了更多的布局，就是企业来说，实际上它会发展的更好，说白了它给人们提高了美好生活，提供了美好生活。在城市分化过程当中自然而然也带来了企业的分化，企业分化以后原来投机倒把的一些企业，通过加杠杆各种模式来做的一些企业，可能不是通过运营、不是通过选择比较好的地段跟规划去匹配、跟陈掖去匹配，这样一些房地产企业长期要运营下去的企业反而会发展的更好，相应来说对企业集中度提升它的分化也有一定的促进作用。这样看下来，整个市场里面购房人投机的人数减少了，我企业投机人数也减少了，实际上就会带来整个市场会更加健康的发展。最后可能整个房地产市场量没有现在这么大，但是价格是比较稳定的，房租租售比或者房子收益率是维持在一个比较好的位置，成为可投资吃租金或者分红就能够去维持资产价值，那就是比较健康了。跟我们最近像常委会刘鹤主任讲的事情是一样的，金融企业也不能做这种套利，你借了钱要还的，我开发商开发出来房子是一样的，大家不是做投机是做房住不炒，未来就会进入一个量尽管慢慢缩小，但是供给是出现在有效区域，同时我的房租是慢慢上涨，是伴随着居民的收入和产业发展上升的。

我觉得房地产税出来以后，短期来看可能会对市场有一定的冲击，你从中长期说，对于中国房地产业、中国整体经济来说它是非常非常好的一个手段。由于推出一项税，不管是在海外还是在中国，我相信都是需要政府进一步去做预判，进一步跟整个民众达成共识，也不是说随随便便推的，所以在共识过程当中、本质上已经会使得整个市场趋于稳定状态。

记者：说到产业，像现在很火的丹东、厦门，他们并没有你说的支撑发展产业，但是他们房价最近都被炒的挺高的，这种城市慢慢是说更趋于平稳回归理性吗？您怎么看呢？

竺劲：这种城市短期来看有一些炒作的成分，像丹东这样的城市，尽管房价短期内涨了50%甚至到100%，实际上大家有个预期说如果未来中朝经贸关系比原来有一个根本性的关系，丹东作为一个口岸城市是不是它产业上也会有一些变化，有点像开发区一样的就这个概念，也的确会上升，因为资金都是领先的，无论是从股市还是楼市来看，更早进去有一部分人认同，不是所有人都认同，就是这么一个状态。在这个过程中，由于短期供需不匹配，就会出现过快上涨的局面。我们也觉得从现在房价来看也没有说特别特别离谱，当然要看后面一系列经济产业兑现，如果涨了3、4倍，这个肯定是有一些问题，我们觉得包括现在丹东也出了一些政策，短期还是要平抑和管理市场，我们觉得不能简单认为房价过快上涨就没有基本面支撑，它是部分基本面的兑现，可能完全兑现需要时间。

记者：在去杠杆背景下，您怎么看待今年市场的销售、投资和新开工？

竺劲：对于销售、投资和新开工，我们在去年下半年基本上预判的情况跟现在变化不是太大，现在从数据上看基本上跟我们判断的有一些差异，其实也不大，因为我们做的还是全年判断。去年我们基本判断是房地产销售面积是0到负5的增长，金额相对来说可能是正向的增长，整体整个楼，我们基本观点整个楼市还向高等级城市迁移。比如说向更贵的卫星城、中西部核心二线城市大量人口往里面涌入，房地产市场也向这边迁移。原来一些比较低价的三四线城市，它可能不是未来市场的主流，尽管现在好像还是……

竺劲：这样的话，尽管面积是有所下滑，但是整个金额、价格、单价是上升的，金额可能是有增长的，我们原来这么判断，目前我们还是做这么一个判断。我们认为今年三四季度，整个房地产市场还会出现一些调整，这个是由于本身政策调控和本身整个周期过程，它导致的自然结果。

第二，对于投资和开工。我们认为投资今年给的增速是5%左右的增长，当然可能给的相对低一些，5肯定是要比目前10%增长是更合理的。目前来看，开发商的到位资金出现比较大的下滑，只是说我目前投资还没有对资金下滑进行反映，包括销售目前还在上面，我们看到4月份销售面积已经出现负增长了，单月销售面积是负4，整体上来看整个市场是下行的，到位资金也是减少的，整个房地产投资应该说是前高后低的局面。我们觉得全年来看比如是5%，当然也可能7%这不一定要看，肯定是比现在数据要低很多的，是这么一个基本的情况。新开工可能是持平或者略微增长，因为很多地方的确现在看到库存非常非常低，我们认为在简单补库存背景地下，可能还是会有一些开发商去做开发，所以我们基本上对于销售和投资开工的看法，整体都是下行的但是它基本上还是有个底部，我们不觉得会有一个崩盘式的、崩溃式的下行，不是这么看的。我们觉得地产市场进入一个低谷，经过低谷以后未来还是会比较好的发展，包括有一些开发商，也有一些好的开发商在调整过程中，他的优势就突显出来了。

记者：我想问一下对房企的多元化您怎么看？

竺劲：房企的多元化是一个必由之路，为什么这么说呢？

第一，过去单一开发住宅这种模式问题很大，它没有带来美好生活，只是带来了GDP和投资额，这是有问题的。

第二，过去房地产行业在整个中国经济当中一直是有超额利润的，有超额利润现在是不是应该回馈社会，有这么一个过程。所以，它去做一些多元化的动作。但是我们已经看到很多优秀的房地产企业和房地产企业家，都已经在做很多，以前是表现为公益事业，比如说壹基金，万科王石他们做的壹基金，还有其他一些基金会都有。现在可能有一些开发商房地产企业家直接去投资一些实业，包括做教育、做高科技，我觉得这是一个非常好的方向，尽管看起来是无关多元化，超高利润率的背景底下和目前整个房地产要回馈社会。

第三，目前来看，我刚才讲的市场不好，大家还是要练内功。所以，刚才讲的住宅、开发模式，在商业模式上也问题，现在要做什么？产城，要做商业运营，要做长租公寓，它提供的是给一个城市整体的解决方案，成为一个宜居、宜业、宜商的城市，是这么一个方向。在这个方向当中，开发商去做一个相关的多元化，去做商业运营、商场，引入一些产业跟第二个看起来是无关多元化，实际上也是有关的，因为我去做产业园区，我产业园区肯定还是有一些配套商业、配套住宅的，我在这个过程当中，而不是单一的我只是拿一块地盖成住宅卖给居民，这不对。所以，在这个过程当中他们也要培养一些这样的能力。

第四，从现在整个多元化趋势来看，中国房地产存量市场非常大。存量市场如果按照目前来看，差不多存量市场是在200万亿左右的水平，200万亿，如果我们按照货币化率2%来算，各种收费，比如交易、物业服务各种，这个算起来不多也就是4万亿，跟目前房地产市场来比还是比较小，但是我们整个存量在进一步扩大，而且存量当中刚刚货币化率也许也是可以提高的。尽管细分领域多，但是总有一些领域能出一个几千亿到万亿级的各种赛道，在这个里边开发商如果投入足够多的资源、投入精力，很有可能他们新做一个很大的产业。我觉得存量本身发展，它实际上也给开发商提供了更大的舞台，我觉得开发商多元化势在必行，而且现在比2014年、2015年的时候更加成熟。

记者：您刚才说到长租公寓，我很好奇现在很多长租公寓它的定价感觉不是按市场定价，是按投资回馈，您觉得这是正确的还是说后面会慢慢调整？

竺劲：这个最后还是会回调，根据我们来看实际上还是跟市场本身发展有关，但是有可能不回调它一直衡盘不上涨，这也有可能。可能有稀缺的因素，你说长租公寓背后支撑的开发商、投资基金他们不着急回报也有可能，那就有可能会在一个高的价格相对来说控制率会高一点，它本质上是在权衡控制率和租金水平基本匹配，我匹配不上他就会去做调整。

记者：我想问180万10年……

竺劲：它是一个高端的有差异。