2018年5月16日,由亿翰智库和中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京隆重举办。峰会主题论坛一：银根收紧，如何高效构建融资通路。

论坛主持人：亿翰智库首席研究员 张化东

论坛嘉宾：

东方邦信置业副总经理 冯健  

中金公司固定收益部董事总经理 张继强

当代置业副总裁 王强

力高集团助理总裁 梁婉婵

话题一：从金融角度看银根收缩对地产行业和地产企业的影响？

冯健：银根收缩以后，地产行业分化加剧。中小房企融资越来越难，很多中小房企被迫采取被动的股权融资的方式；大型开发商，资产负债率降低，有足够现金流，能够逆势而上。

话题二： 针对今年或更远时期的融资趋势，开发商需要注意哪些事项？

张继强：今年一定是房地产企业非常困难的一年，没有融资渠道，融资成本上升对房地产影响必然很大，对房地产企业来讲，找不到资金来源比较痛苦。大的企业可以通过加快周转。但对更多的中小企业尤其是房地产企业来讲，融资渠道的问题更值得大家关注。

话题三：企业融资方面有没有切身的体会和感受，有没有比较好的方式。

梁婉婵：今年以来，尤其是近两年来，融资确实是比较痛苦。一个是整个融资渠道、融资方式改变了。 第二，现在是拓展融资方式，对于融资人员，是一个脑力和体力上的双重考验。在整个全产业链上每个环节都在考虑融资的可能性。

王强：一个是融资成本上升，第二个融资的速度明显下降。现在融资将资金成本放在第二位，速度和渠道放在第一位。但开发贷理论上还是可以做，ABS、CSBS等等这些产品是比较鼓励，社会资本也是一个非常重要的来源。归根结底还是企业资产运作能力是不是足够强。综合的开发能力最终一定能吸引来资金，真正的社会资本还是非常丰富的。

话题四：在我们国内，金融和地产之间始终会存在一些壁垒。金融和地产之间壁垒怎么突破？原来是银行+地产，后来保险公司开始买地产公司股权、买项目股权，现在都不用做了。后面金融和地产突破点在于什么地方？

冯健：原来金融机构风险偏好更多偏好债权人融资，股权融资未来是地产融资是比较好的发展方向。

话题五：有没有比较好的思考路径，能够把地产、金融在细分市场上能更好融合起来的办法？

冯健：每家金融机构不太一样，我们公司主要在房地产不良资产相关领域进行投资。

话题六：短中长期利率的变化，会不会对地产长期融资雪上加霜？

张继强：谈利率三个关键词，第一是无风险利率增长慢的一年；第二是分化的一年，长短利率、信贷利率、非标利率分化比较明显。第三从GDP来讲比去年好一点，资金利率今年比较平稳甚至还往下走。相信企业融资环境不会像2011年那么惨。

话题七：力高也发行不少海外证券，有没有好的经验分享？

梁婉婵：从内部来说，这两年在企业内部投融资一体化是一个前所未有的高度。做项目研判时，实际上已经开始跟金融机构接触。具体谈到项目合作时，分析项目对症下药，提前做一个铺排。还有股权合作和区域性的战略合作。

话题七：在授信的过程中，用哪些业务进行融资，有什么样的特点呢？

王强：希望有机会在国内比较大的这几个城市，去寻找到一些适合做长租公寓、住宅租赁的项目。从目前来看，集体建设用地应该是比较适合

话题八：用一句话对今年或未来融资情况应对的策略做一个总结。

冯健：今年融资不易，抓区域化，练内功更重要。现金为王的基础上谈规模为王。

张继强：第一个思路，降低替代金融负债。监管层支持供应链金融，供应链金融通过ABS市场解决一部分，可以把供应链金融做大一点，金融负债做大一点；第二个思路尝试抵押型融资；第三个是权益性的合作，也可以通过ABS的路来走。

梁婉婵：以资金运营为中心，实现有质量的高周转。

王强：本色做企业，打好自己的资产运营的能力，只要能够给股东、给同仁赚到钱，肯定能吸引来资金和投资。