原标题：国内地产已无法满足中国土豪 伦敦地产成新目标

在英国试图敲定“脱欧”条款、各大银行考虑欧洲业务方案之际，眼下是建设伦敦全新金融区的最佳时机吗？

中国投资者认为，答案是肯定的。

中国四大银行11月同意为总投资17亿英镑（约合21.2亿美元）、将伦敦东区一个旧码头改建为亚洲企业总部中心的项目提供首期工程融资。在伦敦城市机场附近的该项目西侧，卡纳里码头（Canary Wharf）的高楼大厦巍然耸立，提醒着人们英国首都雄心勃勃的开发项目在变成摇钱树之前可能要熬许多年清汤寡水的日子。

根据世邦魏理仕地产咨询服务公司（CBRE Group Inc.）汇编的数据，中资公司今年料将在伦敦地产市场投资40亿英镑，较2015年投资额高出三分之一。虽然英国“脱欧”公投结果出炉后，英镑兑人民币汇率下跌，英镑计价的资产价格对中国投资者来说走低，但任何中长期回报在一定程度上还是取决于英国“脱欧”是否会削弱伦敦作为欧洲金融中心的角色，从而推低物业租金和价值。

“中国投资者赌的是：英国在‘脱欧’谈判中将表现很好，即使谈判结果不理想，企业仍会选择伦敦作为基地。” 地产开发商U &I Group Plc.前首席执行官迈克尔马克思（Michael Marx）说，“伦敦不是一蹴而就成为世界金融中心的，肯定也不会那么快地丧失这一地位。”

中国买家的伦敦投资热

开发商ABP London和投资公司中国中信集团有限公司希望，租金走低和英镑下跌会吸引越来越多来自中国和亚洲其他地区的公司入驻它们打造的新中心。与此同时，受国内高房价和商业地产投资机会日益减少的影响，中国人对海外房地产市场显示出巨大热情。

根据世邦魏理仕地产咨询服务公司提供的数据（不包括个人投资），英国“公投”结束以来，中国买家已在英国地产市场豪掷6亿英镑。中国民生投资股份有限公司以8450万英镑的价格收购了法国兴业银行（Societe Generale SA）的伦敦总部。万科企业股份有限公司以1.15亿英镑的价格收购了梅费尔区的写字楼Ryder Court。建滔化工集团有限公司10月以2.71亿英镑收购了位于伦敦金融城的Moor Place。

“现在向我们问询的投资者其实已经离场观望好多年了。”为建滔化工集团上述收购交易提供咨询服务的第一太平戴维斯集团（Savills Plc）跨境投资总监拉希德哈桑（Rasheed Hassan）称，“现在他们突然一下子都涌现出来。尽管投资收益出现小幅下降，但英镑汇率下降得更狠。”

建设住房

商业地产市场并不是唯一受益者。在卡纳里码头，包括巴克莱银行（Barclays Plc）、花旗集团（Citigroup Inc.）和瑞士信贷集团（Credit Suisse Group AG）在内的银行正在缩减办公空间和员工规模，而中国开发商绿地集团则寄希望于伦敦房屋比中国国内住宅更具吸引力。

总部位于上海的绿地集团11月推出了位于卡纳里码头的住宅项目Spire London，预计2020年竣工，届时有望成为欧洲最高住宅楼。至少有7位潜在买家立即报名并支付了1万元人民币定金（约合1454美元），目的是在2周后当地正式开盘时锁定一席。

绿地集团的发言人称，861套房中已售出200多套。其中，单卧室公寓的定价为69.3万英磅，而三卧室为190万英镑。自2014年9月以来，卡纳里码头估值超过100万英镑的住宅数量已经减少了8%，因为销售税上调遏制了买家热情。

对于伦敦地产市场上的中国投资者而言，英国“脱欧”以后的投资回报不仅将取决于汇率波动，还将取决于伦敦房价和租金走势，且二者对回报率的影响可谓不相上下。

“若假设人民币兑英镑汇率恢复到公投前的水平，除了地产回报率以外还会有汇兑利得，但这并不一定会发生，”剑桥大学（Cambridge University）房地产学教授科林利兹艾利（Colin Lizieri）称，“如果出现供过于求的问题或需求萎缩，租金或物业价值会逐渐下跌。”

写字楼价格承压

7月，伦敦金融城的写字楼价值出现了至少7年来的最大降幅，因为投资者担心英国“脱欧”若促使企业将员工转移至境外，会导致写字楼空置率上升、租金下跌。杰弗里斯集团（Jefferies Group LLC）分析师迈克普鲁（Mike Prew）称，在英国正式启动“脱欧”程序的2年里，企业可能会失去护照权，因此，跨国企业可能会将多达10万份工作机会转移出伦敦。

“现在许多物业正进入市场，加剧了英国‘脱欧’冲击的影响，”普鲁在接受电话采访时称，“我们目前预计未来24个月租金价格将下跌8%至10%，而市场若像2001年和2002年科技泡沫破裂时那样下行，跌幅可高达20%。”

虽然投资者担心伦敦丧失其作为欧洲金融中心的地位，但ABP和中信集团还是为皇家阿尔伯特码头（Royal Albert Dock）项目的一期工程成功融资逾3亿英镑。一期工程拟建的20个大楼中，13个大楼获得了预订。中国银行、中国农业银行、中国工商银行和中国建设银行均为该项目开发提供贷款。

更划算

“自公投以来，我们没有看到投资者的兴趣下降；事实上，他们的兴趣变得更浓厚了。”ABP发言人尼尔罗宾逊（Neil Robinson）在工地现场接受采访时称，“来自亚洲的投资源源不断地涌入，随着这些国家的货币兑英镑继续升值，英国物业对亚洲投资者变得更划算了。”在罗宾逊说这番话时，挖掘机和工人们正在繁忙地为施工做准备。

历史表明，在伦敦新建金融区可能是个艰难的过程。1992年，在保罗赖克曼（Paul Reichmann）麾下的奥林匹亚和约克公司（Olympic &York Developments Ltd.）宣称无力支付贷款利息后，卡纳里码头被债权人接管。爆发经济危机的2009年，该区大部分地产的业主鸣鸟地产公司（Songbird Estates Plc）被迫向包括中国投资有限责任公司在内的投资者出售股份，以偿还贷款。2015年，卡塔尔投资局（Qatar Investment Authority）和Brookfield Property Partners LP收购了鸣鸟地产公司，将其更名为Canary Wharf Group Investment Holdings Plc.。

世邦魏理仕地产咨询服务公司的欧洲、中东及非洲地区（EMEA）中国业务部负责人张绍迁（Richard Zhang）称，圣诞节之前将至少有10亿英镑的新交易达成。这家总部位于洛杉矶的房地产经纪公司称，2015年中国投资伦敦楼市的那些项目，70%由该公司提供咨询服务。张绍迁称，目前该公司正就另外三笔价值约12亿英镑的交易向中国客户提供咨询。他拒绝透露被收购物业的名称。

罗宾逊称，每周都会有成群结队的潜在买家来到皇家阿尔伯特码头项目的工地上。他说，他并不担心伦敦其他地区租金下降的问题。

“国内市场已经满足不了中国企业的增长需求，它们需要扩张至国外以求进一步的发展。”他说。ABP在其营销手册中估计，2018年该项目的租金将达到每平方米398英镑，低于卡纳里码头的569英镑。

“许多亚洲公司已经与欧盟达成贸易协议，并且不管英国最终与欧盟达成什么样的贸易协议，它们都能继续开展贸易。对于这类公司而言，伦敦仍然富有吸引力。”

（来源：商业周刊）