原标题：美国长租公寓的长租法宝

方兴未艾的长租公寓却在2018年遇到了多事之秋。在过去的一段时间，从推高租金到“黑中介”再到“甲醛房”，国内长租公寓走上风口浪尖的同时也暴露出了许多的隐藏问题。这不免让人联想到目前世界上住房租赁市场最发达的美国，从长租公寓市场“教父”EQR等龙头企业的发展轨迹中，或许能够对美国长租公寓的长租法宝进行一番探讨。

持有+运营

房租压力并不是个案。近日，美国成本计算网站HowMuch.net的一组数据显示，在华盛顿D.C.，人均每月必须赚8487美元才能有足够的钱支付房租。即使是这样，2017年美国仍有约4300万租房者，在租房上花费4856亿美元，总金额创下了历史最高纪录。充足的需求带动了市场，经过几十年的发展，美国长租公寓已经形成了一个十分成熟的产业。

相较于中国酒店系、开发商系、中介系以及创业系等种类繁多的租赁机构类型，美国的长租公寓主要分化为持有机构和运营机构两大类，更为重要的是，大多数开发商采用的都是“持有+运营”的模式。而公寓运营商则多以轻资产模式运营，以运营为主、持有为辅，而这也构成了美国公寓运营领域重要的专业力量。

以EQR为例，这种通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准的运营使其在美国租赁市场上蓬勃发展，市场份额始终名列前茅。数据显示，2015年，EQR直接或间接持有的物业已达394个，分布在12个州和华盛顿地区，公寓房间数共计10.97万个，当年拥有数量在美国公寓型REITs中位居第一。

专业的运营机构也是美国长租公寓市场得以健康发展的一个重要因素，且由于轻资产模式易于扩张，也使得运营机构的龙头企业运营规模普遍高于持有机构的持有规模。在美国TOP 50公寓中，运营机构市场占有率达15.3%，平均运营6万余套公寓，而持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套公寓。

从扩张到精耕

美国长租公寓的成功模式被世界所认可。不久前，旭辉领寓CEO张爱华就曾提到，她的目标是打造中国版EQR。EQR的前半生是超乎想象的扩张。1993年上市后，EQR以令人咋舌的月月融资速度飞速扩张，仅1996-1997年间通过股票增发、发行优先股及债权等方式就进行了至少16次融资，融资规模达22.838亿美元。

但滚雪球般的扩张让EQR吃到了苦头，营业利润率的大幅下降让EQR不得不考虑精简业务。20世纪90年代后期，EQR开始向区域聚焦，剥离低收益资产，将更多的注意力放在核心市场区域。目前，纽约、波士顿等6个核心市场的占比上升到95%，而非核心市场的占比下降到5%。