原标题：房企年报扫描： 规模惯性上扬 利润率持续摊薄

截至3月30日发布年报的56家沪深上市房企，去年平均净利润率低至9.4%，首次下降到个位数。这在很大程度上是由成本提升所致。其中，土地成本的提高是主要因素，甚至对冲了内地低利率环境带来的融资成本下降。

在供应过剩、需求乏力、成本提高等因素的综合作用下，房地产业的利润水平正在进一步向制造业靠拢。

近日上市房企陆续公布2015年度业绩。尽管企业倾向于凸显销售额、营业收入、利润总额等较为理想的指标，但这无法掩盖盈利能力整体下降的事实。据统计，就净利润率、净资产收益率等指标而言，去年一线房企已出现全面下滑。

这也是整个房地产行业的缩影。受益于2015年下半年市场回暖，不少一线房企的销售规模持续扩大。但供需关系逆转、成本高企、现金流压力等因素，正在不断压缩企业的利润率。据中原地产统计，截至3月30日发布年报的56家沪深上市房企，去年平均净利润率低至9.4%。

机构指出，进入2016年，虽然房企仍可借助市场向好的惯性继续扩大销售规模，但整个行业的利润水平仍在不断下降中。随着热点城市出台打压政策，市场回暖进程可能不及预期，未来房地产企业或将面临较大的去库存和资金链压力。

盈利指标黯淡

根据万科公布的年报，2015年实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，继续引领国内房企。同期，万科实现营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；净利润181.2亿元，同比增长15.1%；两者的增速均明显高于2014年。

但由于利润增速明显低于收入增速，万科的利润率出现下调，毛利润率由2014年的20.76%将至19.46%，净利润率由11.4%降至9.8%。中原证券指出，这是由“地价占房屋销售价格的比例上升”所致。有机构甚至认为这一指标低于预期。

受益于强化管控，压缩“三费”，万科全面摊薄的净资产收益率（ROE）达到18.09%，较2014年上升了0.23个百分点。是极少数ROE不降反升的案例。

2015年，恒大实现销售2013.4亿元，同比增长53.1%，完成上调后1800亿年度目标的111.9%。但由于采取了降价等策略，核心业务利润从121亿元跌至110亿元。受此影响，恒大的核心业务利润率为8.3%，同比下跌2.6个百分点；ROE从24.66%跌至20.51%。

经历过整合风波的融创和绿城，业绩双双受挫。融创虽然销售额有所增长，但收入总额下滑了8.2%，至230.1亿元。且由于项目交付周期等因素，毛利率低至12.4%。这属于房地产企业中罕见的低值。

绿城2015年取得收入260.47亿元，同比减少18.7%；实现毛利54.21亿元，同比减少33.3%；净利润为12.59亿元，同比减少60.8%。核心指标全面下滑。

大量布局三四线城市的碧桂园，盈利能力同样在下降。去年碧桂园实现营业收入1132.2亿元，同比增长33.9%；实现净利润97.12亿元，下降8.48%。受此影响，碧桂园的毛利率为20.2%，净利率则下降至8.6%的个位数水平。

一线房企中，龙湖的指标相对健康。去年龙湖地产合同销售额545.4亿元，同比增长11.2%；销售面积425.2万平方米，同比下降6.3%；销售单价12825元/平方米，比上年上升18.7%。

“量跌价涨”的销售模式，保证了其利润率水平。龙湖地产的毛利率由26.18%上升至28.87%；核心净利润率由13.0%上升至14.6%。同时，龙湖的资产负债率也在下降。

分析人士指出，房企业绩指标出现差异，既与企业策略有关，也可以从区域布局中找到端倪。如恒大、碧桂园大量布局三四线城市，利润水平不可避免地受到影响；龙湖、融创的布局以一二线城市为主，虽可保证利润，但要面临政策风险。