4201亿!

千呼万唤始出来，长实房地产(01113.HK)的分拆事宜终于初见眉目，在刚发布的一份投资者简报中，长实房地产的总物业估值超过4200亿港元，每股物业资产净值为98.64港元，但有分析人士称，根据香港地产商的资产净值与股价的折让比例计算，长实房地产的定价将会较每股资产净值有所折让，预计其每股定价可能会在70港元左右。

这份投资简报称，分拆后长实房地产的总物业估值达到4201亿港元，包括发展物业2307亿港元、投资物业1233亿港元、酒店及服务套房661亿港元。同时，公司持有三间上市房地产投资信托的权益，截至5月8日，其估值达到131亿港元。

内地物业估值达1380亿港元

按照地区划分，长实房地产在内地的物业估值达到1380亿港元，占整体比重33%，而中国香港占比为64%，海外占比为3%。截至2015年2月28日，加上和记黄埔的房地产业务，长实房地产在21个城市有业务经营，开发土地储备达到1970万平方米。

2014年，长实房地产在内地的销售额为131亿港元，占整体比重28%。而和黄于合资企业应占权益销售在2014年大幅下滑55%，只有68亿港元，主要受中国大陆法规和措施的影响，导致公司在内地若干城市的销售量及销售价格下跌。

图片来源：公司公告

香港利润率明显高于内地

根据简报，长实房地产在香港的物业占公司的64%，估值达到2690亿港元，并且具有多个大型地标性项目，包括中国香港的嘉湖山庄、盈翠半岛、长江集团中心、中环中心及1881Heritage等。

长实房地产在香港的平均售价也是水涨船高，2013年至2014年，长实在中国香港楼盘的平均售价同比上涨了65%，每平方米售价达到了11.5万港元。而且，不管香港的建筑成本有多贵，中国香港发展物业的平均利润率达到34.4%，相比内地发展物业的平均利润率26.5%要高出近8个百分点。

此外，根据公司2014年的除税息前利润(EBIT)，中国香港的利润率达到47.2%，为集团贡献了146亿元的EBIT，而内地的利润率只有27.9%。同时，内地的物业占公司的31%，估值达到1380亿港元，内地的发展物业建筑面积达到1970万平方米，相比之下中国香港只有90万平方米，但内地利润率也只有26.5%，这也是为何公司一再强调对内地的发展策略是审慎态度。