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大盘模式后半期 碧桂园未来待考

最具超级大盘运作力的千亿房企

发布时间:2014/1/20 11:35:00 | 来源 :中国网地产 | 作者:吴娓婷 刘征

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       【地产中国网·独家盘点】2013年,碧桂园合同销售金额约为1060亿元,与2012年476亿相比,同比增长逾1.2倍。近期,又有消息称碧桂园2014还将有20%-30%的业绩增长,销售额或将达到1272-1378亿元。而在2013年3月,碧桂园对全年业绩的预期还仅仅是700亿元。籍此靓丽业绩,碧桂园堪称2013最横空出世的一匹地产“黑马”。

        而近期,二三线风险论甚嚣尘上,碧桂园规避一线城市的郊区大盘模式还能走多久?千亿时代能否续写?曾与王志纲一起见证碧桂园起家、现任王志纲工作室整合中心总经理云亮,对地产中国网表示,随着近些年地价等成本的不断攀升,碧桂园确实走到了“大盘模式的后半期”,扩张速度逐渐放慢。

跳越式晋级的底气

        2013年初,当各家房企陆续披露年报,摊牌年度销售目标时,碧桂园的表现就异于其它多数同行。打破对政策的保守态度,将全年销售目标向上多拔30%,至620亿元。这一令人瞩目又带有质疑的年度销售目标,于是年9月30日就被曝超额完成,并攀高至647亿元。至10月,碧桂园曝出“短信门”,“千亿认购”的短信令千亿业绩提早公之于众。

      惊人的跳越式发展,是如何实现的?我们看到,2013年碧桂园从管理架构到经营策略,都进行了大刀阔斧的改革,已经从一家传统的家族企业,蜕变成一家真正的具备现代企业制度的地产公司。在土地储备方面,截至2013年第三季度,碧桂园获取的土地建面达到2234万平方米,对比前一年的1097万平方米翻了一倍。总共的土地储备达到峰值6590万平方米,这正是碧桂园冲千亿过程中弹药充足的基本保证。

        而碧桂园之所以能够实现新增土地储备速度的突飞猛进,一方面和负责土地投资的新任“联席总裁”朱荣斌密不可分,朱到任后马不停蹄地前往各个区域督查和指导,督促项目的拆迁工作,提供土地拓展思路,考察项目施工各个重要节点。区域拿哪块地、要不要拿地,经过朱的分析建议往往更有底气。

       另一方面,2013年,集团一口气提拔了五个区域公司为一级,最重要的任务和权力是获取土地。为了冲量,碧桂园对区域公司放权,一级区域在拿地方面有极大的自主权,可越过集团投资管理中心直接交由土地决策委员会审理通过。而土地决策委员会,也是碧桂园为了提高拿地审核效率而在2013年新设立的机构,每周一晚上开会对各区域提交的意向地块进行决策,由杨国强亲自担任组长,总裁莫斌和另一副总裁担任副组长。

       碧桂园鼓励各个区域公司跨区拿地,甚至在拿地方面互相竞争,例如,广清和粤北区域公司,都把触角伸向了山东。

        事实上,碧桂园上市初期,也曾经历过放量拿地阶段,杨国强亲自去谈每个项目,结果却产生了不少投资失误。而今的碧桂园是如何避免重蹈覆辙?

        2012年,碧桂园推出了拿地和运营的标准化。拿地的标准化是指根据现金流、净利润等数据倒推意向地块的投资金额、规划设计,公司能做到就去竞拍,不能就放弃。碧桂园将这套机制命名为“成就共享计划”,奖罚分明,极大程度地激励了职业经理人的积极性。杨国强甚至还表示,“碧桂园未来的区域总、项目总的年薪应该在千万元、百万元级别以上,否则就不是一个称职的区域总、项目总。”。

       为了保证拿地后开足马力加快供应,碧桂园将基准工期控制为5-7个月,部分项目已经实现摘牌后3-5个月开盘。为尽快动工,项目将开发过程中的工作尽量赶在前期阶段完成,最大限度地做到拿到土地可马上开工。

       产品方面的标准化,包括户型产品库、施工图库、成本库,以广东新会大泽项目为例,碧桂园充分利用统筹的方法交叉施工、同步绿化施工,最大限度压缩了工期。莫斌概括为将标准化的要点概括为“保障质量,提高速度,降低成本”。

        而为了实现“货如轮转”的高周转率,杨国强在“金九银十”期间特地开会要求各地项目,存货在次年6月去化75%,两年内去化90%;当年一年内将所有的新买地的房子包括地下室百分百全部卖掉,一件不留。

        销售调子定下后,碧桂园使出了“全民营销”的方法,所有岗位的员工成功卖房都有提成。且比例还在千分之八以上,属于业内高水平。甚至集团以外人士介绍朋友买房,“只需把电话告诉销售员,成交之后即有千分之三的提成”。这些重金激励的措施,都立竿见影地提升了碧桂园的销售业绩。

(责任编辑:陈文雅)
中国网地产

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