【地产中国网·独家报道】 近日，中粮地产发布2013年半年报，报表提到，2013年1～6月，该公司实现营业收入29.23亿元，较上年同期增长139.12%；实现净利润1.08亿元，较上年同期增长78.05%。

从商品房开发业务来看，中粮地产2013年上半年住宅类项目（包含权益类项目）实现签约面积31.21万平米，较上年同期增长38.87%；签约金额49.91亿元，较上年同期增长54.57%；结算面积19.35万平米，较上年同期增长179.51%；结算收入27.43亿元，较上年同期增长148.46%；已售待结转面积68.48万平米。

看起来，这是一份非常漂亮的报表。不过，研究其上半年营业收入来源，却不难发现，其1.08亿元的净利并非依靠房地产开发销售获得，而是靠变卖投资性房产和金融资产换来的。瑞银证券分析师李宗彬针对中粮地产2013年半年报分析称，该公司上半年的核心净利润为负1.1亿元，同比少亏损13%，“尽管公司营业收入同比增长139%至29.2亿元，但毛利率同比下降8个百分点至30%，销售、管理及财务费用高企，使得公司扣除非经常性损益后的核心净利润仍然亏损1.1亿元。公司通过处置投资性房地产和金融资产分别取得1.7亿元和1.1亿元投资收益，并藉此实现整体盈利1.1亿元。”

高昂的成本

中粮地产中报中“非募集资金投资的重大项目情况”表单显示，18个项目中有8个净利润为负数，其中虽然有个别刚启动不久的项目，但大部分项目投资额已完成过半甚至已接近尾声，例如杭州云涛名苑项目为竣工在售项目，净利润仍亏损近4000万元；北京祥云国际项目投资额已过半，也已部分竣工，净利润亦亏损3660万元；甚至连2005年即已获得土地、2006年动工的深圳中粮一品澜山项目，目前仍处于在建在售阶段，净利润亏损1110万元。尽管项目净利润水平主要取决于其竣工结算面积，但七八年前启动的项目至今仍然处于在建在售和净利亏损状态，这种情况在近几年的房地产上市公司当中似乎并不常见。

李宗彬认为，中粮地产今年上半年核心净利亏损是由于其销售、管理及财务等费用大幅增加所导致的。该公司半年报披露，期内销售费用从去年同期0.74亿元增加到1.53亿元，增加105.83%，变动原因主要是“本期加快销售回款，北京祥云国际、上海翡翠等项目广告宣传费、销售代理费等支出较上期增加”。管理费用则为1.2亿元，两项费用均高于行业平均水平。

据李宗彬分析，中粮地产的销售和管理费用一直偏高，2009-2012年销售和管理费用占营业收入的比重均超过10%。

而今年上半年许多地产上市公司所面临的毛利率下降的问题，中粮地产自然也未能幸免。该公司上半年商品房销售毛利率25%，同比下降11.59%，其中成都分公司毛利下降22.87%，南京分公司毛利下降30.68%，北京和上海分公司也出现了毛利下降的情况。

从半年报数据来看，中粮地产今年上半年毛利同比下降与其营业成本的大幅增加有直接关系。从商品房销售业务来说，其2013年上半年营业收入比上年同期增长142.71%，但营业成本却比上年同期增加187%。以毛利下降30.68%的南京公司为例，营业收入比上年同期增加310.4%，但营业成本却比上年同期增加687.39%。