在上海徐家汇滨江的核心位置，一个名为“云锦东方•湾庭”的楼盘，由于总建筑面积超过50万平方米的开发体量，被认为是上海市中心目前在售的少数超大规模楼盘。但很少有人关注到，这个在2012年12月才开盘的楼盘，其实早在2004年就已经拿到了土地，在拿地8年后，才开始入市。更鲜为人知的是，该项目属于被国资委要求退出房地产业务的东方航空集团所有。

上述楼盘的成交均价超过5万元/平方米，但是按照拿地当年的土地估价和地块总建筑面积，每平方米的土地成本却只有1000元。可以预计的可观利润，令很多企业垂涎。特别是对于主业业绩不够稳定的东航集团来说，这一项目更可以确保集团能够交出漂亮的成绩单。

总投资60亿 售价5.44万元/平方米

网上房地产资料显示，云锦东方•湾庭的土地使用权，来自于2004年和2011年东航置业签订的两份土地出让合同。其中，2011年那份是对原有协议的补充。根据上海市房地产估价事务所2004年一季度对云锦东方•湾庭所在的徐汇区龙华街道190街坊的土地价格评估，上述地块的总价值仅6.49亿元。

如果以上述评估总价值换算项目的土地成本，可以发现该地块土地成本惊人的低廉。据云锦东方销售负责人介绍，这一项目的可售面积超过50万平方米，其中33万平方米是住宅，剩余的17万平方米用于办公。以此计算，每平方米建设面积的土地成本仅为1000多元。如果2011年补充合同所约定的土地出让价格仍然维持2004年时的水平，那么整个项目的利润将非常可观。网上房地产资料显示，云锦东方•湾庭的平均合同成交价高达5.44万元/平方米。

不过，上海东航投资有限公司(以下简称东航投资)有关负责人介绍说，东航置业曾就上述项目于2009年补付过一笔土地出让金，但他未透露具体的数额。

中房信研究总监薛建雄说，虽然补签的土地合同地价往往较之前有所提高。但与同期出让的土地相比，依然会优惠不少。

上海环境热线公告显示，云锦东方•湾庭的总投资额为60亿元。依此计算，云锦东方每平方米投资额只有1.2万元，目前云锦东方合同售价为5.44万元/平方米，每平方米毛利约4万元，仍然可以得出毛利水平超高的结论。

不过，东航投资有关人士对《每日经济新闻》记者称，上述每平方米投资额并不包括预征的土地增值税以及其他财务成本，实际的利润并没有想象的那么高。至于该项目的利润水平究竟是怎样的，该人士并未透露。

但参考与云锦东方•湾庭同一时间拿地的恒盛尚海湾，多少可以了解这一项目的可能利润。在恒盛地产上市的2009年，正是来自于恒盛尚海湾等高毛利项目的贡献，恒盛地产的毛利率才升至48%以上。

以上述毛利水平衡量，云锦东方的毛利水平显然远远高于行业的平均水平。