对于部分房地产企业而言，今年面临的挑战或许是“债”与“钱”，这是因为融资环境的进一步收紧。

在国内各地从严调控的大背景下，进入2018年，楼市限购、限贷等政策逐步扩展至部分三四线城市。对房企而言，楼市调控意味着市场需求被抑制，项目销售的时间也被拉长，回款速度也会有所放慢。

近六成房企融资总额增加

根据不完全统计，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少4.9%。但克而瑞分析指出，由于去年同期恒大引入战略投资者融资较大，并发行大量境外债券来替换原有的债券，从而导致去年上半年房企融资总量激增。如果将恒大的影响忽略就会发现，今年上半年融资总额为5679亿元，同比增长9.7%。

从结构上看，今年上半年房企融资结构基本延续了2017年的变化趋势。其中境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，较2017年全年继续下降了2个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到了34.3%，据不完全统计，2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。此外，资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。

2018年上半年典型房企新增债券类融资成本为5.90%，较2017年全年下降0.30个百分点。与前述相似，如果将恒大的影响去除，上半年境外债券融资成本与2017年持平。

债高峰悄然而至

在2015至2016年的楼市热潮中，房企纷纷加大了发债力度，通过公司债等形式补充流动资金。但进入2018年之后，由于部分三年期以内的债务到期，偿债高峰期也悄然而至。

尽管从政策环境上看，房企融资环境的收紧仍在持续，但在资金压力之下，房企还在努力想办法解决“钱”的问题，抓紧窗口期进行融资。数据显示，上半年融资规模同比上升的企业共有50家，占比将近60%。

在房企融资的过程中，资产证券化、租赁专项债券、基金合作等正在成为突破口。例如招商蛇口曾在今年1月宣布，将与招商资本、联合平安银行东莞分行，共同设立总规模不超过人民币100.075亿元的股权投资基金，为一二线城市房地产项目输血。

而在租购并举的政策环境下，ABS/REITs类产品亦有所发展。此前保利、碧桂园、越秀等企业都已申请发行住房租赁类REITs产品，而在上周，由恒大发行的资产支持证券-ABS产品“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会，未来将在上交所发行。

境外发债严格受限

今年5月，国家发改委、财政部曾联合下发《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。

到了6月27日，发改委官方微博发布答记者问，指出要引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

下半年刚刚开场，部分规模房企延续了此前的融资节奏，海外融资的步伐并没有放慢。

7月3日，绿城中国公告宣布，公司与汇丰银行等香港18家主要银行签订总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR／LIBOR＋2.565%的三年期无抵押银团贷款协议。到了7月9日，绿城再度发布公告，宣布与中国银行(香港)有限公司(中银香港)订立6亿美元的无抵押双边贷款协议，此次贷款资金将主要用于公司现有境外债务再融资。

“今年境内外资本市场颇具挑战性，受到美国加息、中美贸易战争、地缘政治等事件影响，境外资本市场出现较大波动，而境内也在收紧流动性，融资成本明显上涨，这是绿城展示实力的时机”，绿城中国总裁曹舟南表示。

对于下半年的展望，克而瑞地产研究分析认为，2018下半年房企的境外债权融资将会受到较大的冲击，融资渠道收窄令融资成本上升成为必然，而随着境外发债政策的进一步收紧，房企未来在境外发债方面将受到多重阻拦。