净利润和净资产收益率连续5年进入下滑通道

曾几何时，中海地产（00081HK）顶着“利润王”的美誉一路疾驰。不过，当前已风光不再。

记者对比全行业数据梳理发现，无论是销售金额，还是销售面积，中海地产的增幅均不算亮丽。

此外，中海地产净利润增速连续五年放缓，净资产收益率（ROE）连续5年处于下滑趋势。

中海地产的销售增速，远不及业内龙头平均水平，似乎离第一梯队越来越远。

对于核心盈利能力指标放缓和下滑趋势，记者日前发送采访函至中海地产，截止到发稿前仍没有得到回复。

盈利能力连续5年放缓

得益于央企背景和企业自身基因，中海地产以低于行业水平的土地成本和资金成本成为“净利润一哥”。

中海地产在净利润率和净利润额的表现上居同行前列。

“融资的优势以及其拿地等方面比较稳健，这都会带来高利润的水平。”亿翰股份武汉公司总经理肖诗社对长江商报记者表示，首先央企背景，意味着低于行业水平的土地成本和资金成本，就融资来说，2017年中海平均融资成本4.27%，属于行业最低水平之一；其次，中海地产从做工程起家，对建安成本、管理费用控制在行业中处于领先水平，早年万科、碧桂园大力挖中海员工，也是基于此原因。

然而，无论是销售金额还是销售面积，对比全行业数据，中海地产的增幅均不算亮丽。

统计显示，2012年-2017年，中海的净利润额分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元、370.2亿港元和407.7亿港元，增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%、6.9%和10%。

换言之，中海地产净利润增速连续五年放缓，净资产收益率（ROE）连续5年处于下滑趋势。

“按照这个增速发展，中海地产已经‘出局’地产第一梯队，能否在第二梯队保持身位，也充满变数。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示，盈利数据的放缓，其实很大程度上也说明了一点，行业竞争格局在发生变化。

央企优势不再 拿地成本创新高

中海地产去年以来在公开土地市场的表现与公司过往的表现相比，可谓“激进”。公司2016全年的购地金额也才仅有407亿。而掌门人颜建国在中期业绩会上也坦承，去年上半年销售业绩并未有太大增幅，受累于过去几年买地太少。

根据中海地产土地收购公告统计，截至2017年公司共获得76宗地块，总占地面积约524万平方米，公司25%的土地储备增速远超同期10%的预计销售增速。

值得注意的是，拿地成本也水涨船高，克而瑞研究数据显示，2017年中海地产的拿地成本创下新高，均价为6723元/平方米，同比上升64%。迅猛拿地的同时创造了不少热点地区的高地价地块。

中海如何实现规模和利润双增长？肖诗社认为，这也是全行业的课题，甚至对其他企业来说更为重要，除了提高周转速度，加快资金利用率外，布局多元化，开拓新的利润增长途径也至关重要，因为当下，国家经济脱虚入实迫在眉睫，房企被引导协助国家实现经济转型，对拥有央企背景的中海地产来说更有优势。

未来项目销售仍存巨大压力

在楼市调控趋严的形势下，高价地的开发前景成为行业关注焦点。在此背景下，对于向来以“高利润”著称的中海地产而言，如何将这部分高价地推向市场，有待观察。

根据统计，中海地产2017年上半年新开工面积约为932万平方米，在建面积2085万平方米，计划全年新开工目标1900万平方米，而这一数据在2016年是690万平方米，同比大幅增长175%。

在现阶段一二线城市严格限价等“四限”以及“房住不炒”等政策环境压力下，中海地产未来的项目销售将面临较大压力。经济学家宋清辉认为，在楼市调控趋严的形势下，高价地的开发前景成为行业关注焦点。在此背景下，对于向来以“高利润”著称的中海地产而言，要想将这部分高价地推向市场并非易事，市场接受程度难言乐观。